TL;DR
- Jalisco es el más bajo: 2.0%–2.5%. Edomex el más alto fijo: 4.5%.
- CDMX usa tabla escalonada: 2.13%–4.97% según valor del inmueble.
- Se paga 1 sola vez al escriturar, sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo.
- Lo paga el comprador (por costumbre, no por ley).
Resumen: ISAI en México 2026
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es el gasto fiscal más alto al comprar una casa en México y varía significativamente por estado. En 2026, las tasas oscilan entre 2.0% en Aguascalientes y Yucatán hasta 4.97% en inmuebles caros de la Ciudad de México. Para una propiedad de $1,000,000 MXN, el ISAI va desde aproximadamente $20,000 en Yucatán hasta $45,000 en el Estado de México (tasa fija 4.5%). La Ciudad de México aplica una tabla escalonada progresiva: 2.13% en el tramo bajo y hasta 4.97% en el tramo alto. El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compraventa, el valor catastral municipal y el avalúo profesional. Varias entidades — incluidas CDMX, Jalisco y Puebla — ofrecen descuentos de 30% a 50% por primera vivienda en 2026. Fuente: leyes de ingresos estatales 2026 y finanzas.cdmx.gob.mx.
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| Entidad | Tasa | Sobre $1M | Sobre $1.5M | Sobre $3M |
|---|---|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Ciudad de México | 2.13%–4.97% escalonado | ~$32,000 | ~$57,000 | ~$135,000 |
| Estado de México | 4.5% fijo | $45,000 | $67,500 | $135,000 |
| Jalisco | 2.0%–2.5% | ~$22,500 | ~$33,750 | ~$67,500 |
| Nuevo León | 2.0%–3.0% | ~$25,000 | ~$37,500 | ~$75,000 |
| Querétaro | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Puebla | 2.5%–3.6% | ~$30,500 | ~$45,750 | ~$91,500 |
| Yucatán | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Veracruz | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Promedio nacional otros estados | ~3.5% | $35,000 | $52,500 | $105,000 |
Importante: las tasas se actualizan cada enero. Confirma siempre con la tesorería del estado o municipio antes de cerrar. Algunas entidades dan descuentos por primera vivienda, vivienda popular o escrituración dentro de los 30 días.
Cómo se calcula exactamente
El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre tres referencias:
- Valor de operación: lo que pagaste según el contrato.
- Valor catastral: el que tiene registrado el municipio.
- Avalúo: el del perito autorizado (bancario o comercial).
Si los tres coinciden, no hay duda. Si difieren, el ISAI se aplica al MÁS ALTO. Por eso conviene hacer avalúo profesional antes de escriturar: si tu avalúo es menor al catastral, en algunas entidades puede usarse el menor (pregunta a tu notario).
CDMX: tabla escalonada detallada
CDMX no usa tasa fija. Aplica tabla escalonada con cuota fija + porcentaje sobre el excedente del límite inferior:
| Rango valor inmueble | Cuota fija | % sobre excedente |
|---|---|---|
| Hasta ~$130K | $0 | 2.13% |
| $130K – $200K | ~$2,775 | 3.06% |
| $200K – $500K | ~$4,915 | 3.65% |
| $500K – $1M | ~$15,860 | 4.32% |
| $1M – $3M | ~$37,470 | 4.62% |
| Más de $3M | ~$129,930 | 4.97% |
Verifica las cifras exactas en finanzas.cdmx.gob.mx — cambian cada año por la Ley de Ingresos.
Cómo pagar menos ISAI legalmente
- Usar el valor catastral si es menor que el de operación, mientras la ley estatal lo permita. Pregunta a tu notario.
- Hacer avalúo bien hecho. Un perito serio puede certificar el valor real, no inflado. Si el avalúo es menor al catastral, en varios estados puedes usar el menor.
- Aprovechar descuentos de primera vivienda. CDMX, Jalisco, Puebla y otros estados tienen reducciones del 30%–50% para primera vivienda de hasta cierto valor (revisar topes anuales).
- Escriturar dentro de 30 días tras la operación. Varios estados penalizan con recargo del 5%–15% si te tardas más.
- Subsidio CONAVI Vivienda para el Bienestar: cubre parte o todo el ISAI para primeras viviendas hasta cierto monto.
Lo que NO incluye el ISAI
El ISAI es solo 1 de los 6 gastos al escriturar. También necesitas honorarios notariales (1.5%–3.0% + IVA), avalúo ($5K–$12K), inscripción RPP ($3.5K–$8K) y certificados ($1.6K–$4.3K). El total de gastos extras suma 8%–11% sobre el precio del inmueble.
Calcula todo de una vez en la calculadora de costo total de compra.
Datos verificados 2026 — Fuentes oficiales
- Honorarios notariales típicos compraventa MX: 1.5%-2.5% sobre valor catastral.
Fuente: CONDUSEF + colegios de notarios estatales → - Tope deducciones personales 2026: el menor de 5 UMA anual o 15% ingresos acumulables.
Fuente: CFF Art. 151 fracción IV → - ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): 2%-5% según estado.
Fuente: Tesorerías estatales — Tabuladores vigentes → - Donación entre ascendientes y descendientes: ingreso exento ISR sin límite.
Fuente: CFF Art. 93 fracción XXIII →
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"Antes de firmar cualquier contrato financiero o de adhesión, el consumidor debe leer la totalidad del documento, conservar copia firmada y verificar la identidad legal del proveedor."