TL;DR
- Sobre una casa de $1,500,000 el ISAI va de $7,500 a $61,188 según el estado: ocho veces de diferencia.
- El más caro es la Ciudad de México ($61,188). El más barato, Veracruz, donde 170 de sus 191 municipios cobran 0.5%.
- Estado de México no es el más caro. Se publica como «4.5% fijo» en todas partes, pero cobra por tarifa escalonada: $26,006 sobre esa misma casa.
- Diecisiete entidades cobran 2% plano, o sea $30,000.
- Se paga 1 sola vez al escriturar, sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo.
- Lo paga el comprador (por costumbre, no por ley).
En la CDMX el ISAI es escalonado y pesa más que el notario: costo de escrituración en CDMX 2026 →
El ISAI es la partida grande, pero no la única: precio total de las escrituras en 2026 →
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Resumen: ISAI en México 2026
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es el gasto fiscal más alto al comprar una casa, y dónde compras cambia la cifra más que cuánto compras. Sobre una casa de $1,500,000 se pagan $61,188 en la Ciudad de México y $7,500 en la mayoría de Veracruz: ocho veces. Diecisiete entidades cobran 2% plano, o sea $30,000. Once cobran por tarifa escalonada, así que su tasa efectiva sube con el valor del inmueble: la CDMX llega a 4.08% en $1.5M, y el Estado de México —que casi todas las fuentes publican como «4.5% fijo, el más alto del país»— se queda en 1.73%. En doce entidades la tasa no la fija el estado sino cada municipio, así que la cifra cambia de un municipio al de junto. El impuesto se calcula sobre el valor más alto entre precio de operación, valor catastral y avalúo. Fuente: el texto vigente de la ley de cada entidad, verificado el 12 de septiembre de 2026. Para la CDMX, el artículo 113 del Código Fiscal; para las demás, la ley que se cita en cada renglón de la tabla.
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Tabla ISAI por entidad 2026
| Entidad | Quién fija la tasa | Cómo cobra | Sobre $1M | Sobre $1.5M | Sobre $3M | Arancel notarial |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ciudad de México | Ley estatal | Tarifa escalonada | $39,368 | $61,188 | $135,706 | Ver arancel |
| San Luis Potosí | San Luis Potosi | Tarifa escalonada | $30,000 | $45,600 | $93,600 | Ver arancel |
| Coahuila | Saltillo | 3.0% plana | $30,000 | $45,000 | $90,000 | Ver arancel |
| Yucatán | Mérida | Tarifa escalonada | $27,000 | $44,500 | $97,000 | Ver arancel |
| Jalisco | Guadalajara | Tarifa escalonada | $25,887 | $40,008 | $85,650 | Ver arancel |
| Aguascalientes | Aguascalientes | 2.4% plana | $24,000 | $36,000 | $72,000 | Ver arancel |
| Sonora | Hermosillo | Tarifa escalonada | $20,000 | $34,250 | $95,750 | Ver arancel |
| Baja California | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Campeche | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Chiapas | Tuxtla Gutierrez | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Chihuahua | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Durango | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Guerrero | Acapulco de Juarez | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Morelos | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Nayarit | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Nuevo León | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Oaxaca | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Querétaro | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Quintana Roo | Othón P. Blanco | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Sinaloa | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Tabasco | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Tamaulipas | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Tlaxcala | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Zacatecas | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 | Ver arancel |
| Michoacán | Ley estatal | 2.0% plana con deducción previa | $19,144 | $29,144 | $59,144 | Ver arancel |
| Puebla | Puebla | Tarifa escalonada | $18,000 | $27,000 | $54,000 | Ver arancel |
| Estado de México | Ley estatal | Tarifa escalonada | $16,891 | $26,006 | $59,983 | Ver arancel |
| Baja California Sur | La Paz | 2.0% plana con deducción previa | $15,721 | $25,721 | $55,721 | Ver arancel |
| Hidalgo | Ley estatal | 2.0% plana con deducción previa | $15,721 | $25,721 | $55,721 | Ver arancel |
| Colima | Ley estatal | Tarifa escalonada | $15,025 | $25,025 | $55,025 | Ver arancel |
| Guanajuato | León | Tarifa escalonada | $5,600 | $11,335 | $37,495 | Ver arancel |
| Veracruz | ley estatal | 0.5% plana | $5,000 | $7,500 | $15,000 | Ver arancel |
Importante: las tasas se actualizan cada enero. Confirma siempre con la tesorería del estado o municipio antes de cerrar. Algunas entidades dan descuentos por primera vivienda, vivienda popular o escrituración dentro de los 30 días.
Cómo se calcula exactamente
El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre tres referencias:
- Valor de operación: lo que pagaste según el contrato.
- Valor catastral: el que tiene registrado el municipio.
- Avalúo: el del perito autorizado (bancario o comercial).
Si los tres coinciden, no hay duda. Si difieren, el ISAI se aplica al MÁS ALTO. Por eso conviene hacer avalúo profesional antes de escriturar: si tu avalúo es menor al catastral, en algunas entidades puede usarse el menor (pregunta a tu notario).
CDMX: tabla escalonada detallada
CDMX no usa tasa fija. Aplica tabla escalonada con cuota fija + porcentaje sobre el excedente del límite inferior:
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|
| $0 | $106,320 | $258 | 1.318% |
| $106,320 | $170,111 | $1,546 | 2.806% |
| $170,111 | $255,167 | $3,194 | 3.667% |
| $255,167 | $510,333 | $6,061 | 4.277% |
| $510,333 | $1,275,833 | $16,099 | 4.752% |
| $1,275,833 | $2,551,666 | $49,552 | 5.191% |
| $2,551,666 | $4,915,557 | $110,460 | 5.631% |
| $4,915,557 | $12,800,931 | $232,886 | 5.856% |
| $12,800,931 | $23,606,726 | $657,592 | 5.907% |
| $23,606,726 | $47,213,451 | $1,244,671 | 5.960% |
| $47,213,451 | En adelante | $2,538,555 | 6.474% |
Verifica las cifras exactas en finanzas.cdmx.gob.mx — cambian cada año por la Ley de Ingresos.
Cómo pagar menos ISAI legalmente
- No cuentes con que te apliquen el valor más bajo. Las 32 leyes mandan usar el MÁS ALTO entre precio de operación, valor catastral y avalúo, y el notario responde solidariamente si retiene de menos. Lo que sí sirve es un avalúo bien hecho, para que no te cobren sobre un valor inflado.
- Si compras donde manda el municipio, pregunta por el municipio exacto. En Jalisco, Yucatán, Guanajuato, Puebla, Sonora, San Luis Potosí, Guerrero, Aguascalientes, Baja California Sur, Coahuila, Chiapas y Veracruz la tasa no la fija el estado. En Veracruz la diferencia entre dos municipios vecinos llega a cuatro veces: 0.5% en la mayoría, 2% en Xalapa.
- Hacer avalúo bien hecho. Un perito serio puede certificar el valor real, no inflado. El avalúo no baja el impuesto si el catastral es mayor: sirve para que no te cobren sobre un valor inflado.
- Aprovechar descuentos de primera vivienda. Las que aparecen escritas en la ley son menos de las que se publican: Puebla capital cobra 0% en vivienda de interés social o popular de hasta $922,969 si no tienes otro predio; Aguascalientes baja de 2.4% a 1.6% con tope de $423,852; San Luis Potosí descuenta 50% del impuesto en vivienda de interés social. Pregunta en la tesorería de tu municipio, porque el descuento, cuando existe, es municipal.
- Escriturar dentro de 30 días tras la operación. Varios estados penalizan con recargo del 5%–15% si te tardas más.
- Subsidio CONAVI Vivienda para el Bienestar: cubre parte o todo el ISAI para primeras viviendas hasta cierto monto.
Lo que NO incluye el ISAI
El ISAI es solo 1 de los 6 gastos al escriturar. También necesitas honorarios notariales (1.5%–3.0% + IVA), avalúo ($5K–$12K), inscripción RPP ($3.5K–$8K) y certificados ($1.6K–$4.3K). El total de gastos extras suma 8%–11% sobre el precio del inmueble.
Calcula todo de una vez en la calculadora de costo total de compra.
Datos verificados 2026 — Fuentes oficiales
- Honorarios notariales típicos compraventa MX: 1.5%-2.5% sobre valor catastral.
Fuente: CONDUSEF + colegios de notarios estatales → - Tope deducciones personales 2026: el menor de 5 UMA anual o 15% ingresos acumulables.
Fuente: CFF Art. 151 fracción IV → - ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): sobre una casa de $1.5M va de $7,500 a $61,188 según el estado.
Fuente: el texto vigente de la ley de las 32 entidades → - Donación entre ascendientes y descendientes: ingreso exento ISR sin límite.
Fuente: CFF Art. 93 fracción XXIII →
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