TL;DR
- Honorarios del notario: entre 1.5% y 2.5% del valor, más IVA. Sobre una casa de $1.5M son $22,500 a $37,500.
- ISAI: $30,000 sobre esa misma casa (2.00% efectivo). La tasa la fija cada municipio.
- Todo junto: escriturar una casa de $1.5M sale entre $72,600 y $90,000, o sea 4.8% a 6.0% del precio.
- El arancel fija topes, no precios: cotizar con tres o cuatro notarías cambia la cifra, el impuesto no.
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Cuánto pagarás en total por escriturar en Chiapas (2026)
| Valor de la casa | Honorarios notariales (1.5%-2.5%) | ISAI | Total gastos de escrituración* |
|---|---|---|---|
| $1,000,000 | $15,000-$25,000 | $20,000 | $48,400-$60,000 |
| $1,500,000 | $22,500-$37,500 | $30,000 | $72,600-$90,000 |
| $3,000,000 | $45,000-$75,000 | $60,000 | $145,200-$180,000 |
*Incluye honorarios con IVA, ISAI, avalúo, inscripción en el Registro Público y certificados. El ISAI sale del texto vigente de la ley del municipio de referencia; los honorarios son la banda que se observa en el mercado, no una tarifa oficial.
Quién fija el arancel notarial en Chiapas
Los honorarios del notario en Chiapas no son libres: los acota la Ley del Notariado de la entidad y su arancel, que fija topes y bases de cálculo. Dentro de ese marco cada notaría cotiza distinto, y por eso dos presupuestos por la misma operación pueden diferir en $15,000 o $20,000. El colegio de notarios del estado publica criterios orientativos, pero no un precio único.
El impuesto es otra cosa: el ISAI no lo cobra el notario, lo retiene y lo entera. No se negocia y no depende de con quién escrituras. En Chiapas lo fija cada municipio, así que cambia de un municipio al de junto.
Qué incluye (y qué no) el pago al notario
Incluye normalmente:
- Redacción y autorización de la escritura pública.
- Revisión de antecedentes de propiedad y de gravámenes.
- Cálculo, retención y entero de los impuestos.
- Gestión de la inscripción en el Registro Público.
Se paga aparte, aunque lo gestione la notaría:
- ISAI o traslado de dominio: es un impuesto, no un honorario.
- Avalúo: $5,000 a $12,000 según el valor y la plaza.
- Derechos del Registro Público: $3,500 a $8,000.
- Certificados de libertad de gravamen, no adeudo predial y agua.
El ISAI de Chiapas, con el artículo en la mano
Chiapas cobra una tasa plana de 2.0%. Sobre una casa de $1,500,000 son $30,000.
Fuente: Ley de Ingresos para el Municipio de Tuxtla Gutierrez, Chiapas, para el Ejercicio Fiscal 2022, art. 3 (marco: Ley de Hacienda Municipal de Chiapas, art. 29, que remite a la ley de ingresos de cada municipio). Verificado el 12 de septiembre de 2026 contra el texto vigente.
OJO: la ley VIGENTE (2026) no esta publicada en ningun repositorio oficial accesible. El repositorio de leyes municipales de la Secretaria General de Gobierno llega solo hasta 2022, y el portal de Finanzas solo conserva 2010-2012. El 2% es el dato oficial mas reciente localizable. Referencia historica: en 2011 Tuxtla cobraba 1%, o sea la tasa ya subio una vez. Esta entidad es la unica de las 32 sin fuente primaria del ejercicio en curso: la pagina debe decir explicitamente que se confirme con la Tesoreria Municipal.
Ojo con esto: en Chiapas la tasa no la fija el estado sino cada municipio, en su ley de ingresos anual. La cifra de arriba es la de Tuxtla Gutierrez. Antes de firmar, pregunta en la tesorería del municipio exacto donde está la casa: puede ser distinta.
Cómo pagar menos sin arriesgar la escritura
- Cotiza con tres o cuatro notarías, con presupuesto desglosado por escrito. Es lo único que mueve la cifra de verdad: entre la más barata y la más cara suele haber $15,000 o $20,000 en la misma operación.
- Confirma la tasa del municipio exacto. En Chiapas la fija cada ayuntamiento. Dos casas del mismo precio en municipios vecinos pueden pagar distinto.
- No cuentes con que te apliquen el valor más bajo. La ley manda calcular el impuesto sobre el más alto entre precio de operación, valor catastral y avalúo, y el notario responde solidariamente si retiene de menos. Lo que sí sirve es un avalúo bien hecho, para que no te cobren sobre un valor inflado.
- Si compras con Infonavit, Fovissste o banco, pregunta por sus notarios convenidos. Suelen tener tarifas pactadas por debajo de la banda abierta.
- Escritura pronto. Varias entidades cobran recargos si pasan más de 30 días entre la operación y el entero del impuesto.
El notario no revisa tu buró. Tanda Casa tampoco.
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Calcular mi mensualidad →Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un notario por escriturar una casa en Chiapas en 2026?
Los honorarios van de 1.5% a 2.5% del valor más IVA, o sea $22,500 a $37,500 sobre una casa de $1,500,000. A eso hay que sumarle el ISAI ($30,000), el avalúo, la inscripción en el Registro Público y los certificados: el total queda entre $72,600 y $90,000.
¿Cuánto es el ISAI en Chiapas?
La tasa es de 2.0%. Sobre una casa de $1,500,000 son $30,000, o sea 2.00% efectivo. Fuente: Ley de Ingresos para el Municipio de Tuxtla Gutierrez, Chiapas, para el Ejercicio Fiscal 2022, art. 3 (marco: Ley de Hacienda Municipal de Chiapas, art. 29, que remite a la ley de ingresos de cada municipio). Ojo: en Chiapas la tasa la fija cada municipio, así que esta es la de Tuxtla Gutierrez y conviene confirmar la del tuyo.
¿El arancel notarial es obligatorio o negociable?
El arancel fija topes y bases de cálculo, no un precio único. Dentro de ese marco cada notaría cotiza distinto y sí puedes negociar, sobre todo si llevas presupuestos de otras. El impuesto, en cambio, no se negocia.
¿Quién paga los gastos de escrituración, comprador o vendedor?
Por costumbre comercial el comprador paga notario, ISAI, avalúo y registro; el vendedor paga su propio ISR por la ganancia. Todo salvo el ISAI es negociable entre las partes: el ISAI lo debe el adquirente por ley.
¿Puedo escriturar igual si compro con autofinanciamiento?
Sí. La escrituración es la misma: notario, impuesto, registro. Lo único que cambia es de dónde sale el dinero. Con Tanda Casa no hay consulta al buró ni comprobante de ingresos, y el plan sirve para comprar, construir en tu terreno o remodelar.