Escriturar cuesta entre 8% y 11% del valor del inmueble, y casi nadie lo tiene presupuestado. Aquí está el desglose completo — ISAI, notario, avalúo, Registro Público y certificados — con los rangos reales de 2026, quién paga qué y cuánto cambia según tu estado.
Rangos 2026 según entidad. El ISAI y los aranceles notariales son estatales: tu número depende de dónde compres.
TL;DR
Sin estas no hay escritura pública. Todo lo demás se negocia; esto no.
Si escrituras en la Ciudad de México, revisa antes si calificas: la Jornada Notarial 2026 descuenta de 10% a 60% según el valor catastral del inmueble.
El predial es un costo anual que sigue después de escriturar: calcula el tuyo aquí.
Sobre una casa de $1,500,000 MXN. Cambia el precio y los porcentajes se mantienen; los montos fijos casi no se mueven.
| Partida | Rango 2026 | Sobre $1.5M | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| ISAIImpuesto estatal de adquisición | 2.0% – 4.97% | $30,000 – $75,000 | Al escriturar |
| Honorarios notarialesTope máximo, negociable | 1.0% – 3.5% | $15,000 – $52,500 | Al escriturar |
| IVA sobre honorariosSolo sobre honorarios, no sobre derechos | 16% | $2,400 – $8,400 | Al escriturar |
| AvalúoDefine la base del ISAI | Monto fijo | $5,000 – $15,000 | 10–20 días antes |
| Inscripción en el Registro PúblicoSin esto no eres dueño frente a terceros | Varía por estado | $3,500 – $8,000 | Después de firmar |
| Certificado de libertad de gravámenes | Monto fijo | $400 – $1,200 | 1–2 semanas antes |
| Constancias de no adeudoPredial y agua | Monto fijo | $400 – $1,100 | 1 semana antes |
| Certificado de zonificación / uso de suelo | Monto fijo | $800 – $2,000 | 2–3 semanas antes |
| Total escrituración | 8% – 11% | $120,000 – $165,000 | — |
Fuente: aranceles notariales estatales, leyes de hacienda de cada entidad y tarifas del Registro Público de la Propiedad vigentes en 2026; elaboración Tanda Casa sobre una operación de $1,500,000. Los rangos varían por estado y notaría.
La regla que nadie te dice:
La escrituración es 8%–11%, pero el cierre completo son 12%–15% sobre el precio publicado. La diferencia son mudanza, ajustes de la casa, primer mes de servicios, depósitos y los imprevistos que siempre aparecen. Si presupuestas justo para escriturar, llegas a la firma sin dinero para vivir en la casa. Checklist completo de cierre →
En México el reparto es costumbre, no obligación legal. Todo esto se puede negociar, pero solo si queda por escrito en el contrato antes de firmar.
| Concepto | Comprador | Vendedor | ¿Negociable? |
|---|---|---|---|
| ISAI | ✓ Paga | — | Sí, por costumbre |
| Honorarios notariales + IVA | ✓ Paga | — | Sí, y elige notario |
| Avalúo | ✓ Paga | — | Rara vez |
| Registro Público y certificados | ✓ Paga | — | No |
| ISR por la ganancia | — | ✓ Paga | No, es del vendedor |
| Comisión inmobiliaria | — | ✓ Paga | Sí, el % se negocia |
| Adeudos de predial y agua | — | ✓ Liquida | No, debe entregar limpio |
Fuente: práctica notarial en México y Código Civil Federal (obligaciones de comprador y vendedor); elaboración Tanda Casa 2026. Lo negociable depende del contrato de compraventa.
El punto de apalancamiento: como comprador pagas casi todo el cierre, así que tú eliges notario. Es tu decisión, no la de la inmobiliaria ni la del vendedor. Si te imponen notaría sin explicarte por qué, pregunta — y cotiza por tu cuenta. Cómo elegir notario →
Cada paso tiene su costo, su documento y su trampa. Aquí las guías completas de cada uno.
Sobre los tiempos: la revisión legal, la notaría y la inscripción dependen de terceros y de tu municipio, así que desconfía de quien te prometa una fecha exacta. Lo sensato es preguntar en qué etapa va tu expediente y qué falta para la siguiente.
La partida que más cambia entre estados es el impuesto de adquisición (ISAI o traslado de dominio). Los honorarios del notario y el registro se suman encima; el total suele quedar entre 8% y 11% del valor.
| Entidad | Tasa de ISAI 2026 | Sobre $1M | Sobre $1.5M | Sobre $3M |
|---|---|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Ciudad de México | 2.13% a 4.97% escalonado | ~$32,000 | ~$57,000 | ~$135,000 |
| Estado de México | 4.5% fijo | $45,000 | $67,500 | $135,000 |
| Jalisco | 2.0% a 2.5% | ~$22,500 | ~$33,750 | ~$67,500 |
| Nuevo León | 2.0% a 3.0% | ~$25,000 | ~$37,500 | ~$75,000 |
| Querétaro | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Puebla | 2.5% a 3.6% | ~$30,500 | ~$45,750 | ~$91,500 |
| Yucatán | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Veracruz | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Promedio otros estados | ~3.5% | $35,000 | $52,500 | $105,000 |
Fuente: leyes de hacienda y códigos fiscales de cada entidad vigentes en 2026; elaboración Tanda Casa. Tabla completa y cómo se calcula en ISAI por entidad 2026; honorarios en honorarios notariales por estado.
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Calcular mi reserva →El ISAI, el notario y el Registro Público los pagas igual con crédito bancario, con Infonavit o de contado. Lo que sí cambia entre opciones es a qué le llaman "requisitos" antes de dejarte llegar a la firma.
Estimación del plan Tradicional Fija a 180 meses, sin APEX, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos. No incluye los gastos de escrituración. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
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Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un grupo de personas aporta mes a mes y cada quien recibe su monto en su turno, regulado por PROFECO y autorizado por la Secretaría de Economía. Financia de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consultar buró de crédito y sin pedir comprobante de ingresos.
Lo honesto: no cubre los gastos de escrituración. Esos los presupuestas aparte, igual que con cualquier otra opción. Lo que sí evitas son los filtros de entrada — y sabes tu mensualidad exacta antes de comprometerte con nada.
Si ya tienes una idea clara, el siguiente paso es calcular tu plan.
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