Herramienta · ISAI por entidad
Calculadora ISAI por entidad federativa México 2026
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) varía 2%–5% según el estado donde compres. Las 32 entidades con tasas reales 2026, escalonado para CDMX, y comparativa nacional al instante.
Datos de la compra
Monto de la compra$1,500,000
Tipo de valor base
Entidad federativa
¿Es tu primera vivienda?
Resultado · ISAI que pagas
Pagas — de ISAI en — — eso es — sobre tu monto.
Tasa aplicada
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Base gravable
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Descuento primera vivienda
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ISAI a pagar
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Después de descuentos
Cómo leer esto: el ISAI lo paga el COMPRADOR una sola vez al escriturar, sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. CDMX y algunas entidades usan tabla escalonada (más tasa en valores altos). Los descuentos por primera vivienda son orientativos — verifica en tu tesorería estatal el monto exacto. Esta calculadora NO incluye honorarios notariales ni avalúo (usa el comparador de costo total para eso).
Tasas ISAI por las 32 entidades federativas (2026)
Tasas vigentes 2026 según leyes de hacienda estatales. El rango refleja diferencias por municipio dentro de la misma entidad (en estados con tasa escalonada por valor, el rango refleja también el escalón aplicable).
| Entidad | Tasa ISAI 2026 | Notas |
|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.5% | Fijo |
| Baja California | 3.0% | Fijo |
| Baja California Sur | 3.5% | Tasa alta por zona turística |
| Campeche | 2.8% | Fijo |
| Ciudad de México | 2.13% – 4.97% | Escalonado por valor; descuento por primera vivienda |
| Chiapas | 3.0% | Fijo |
| Chihuahua | 2.8% – 3.5% | Variable por municipio |
| Coahuila | 3.0% | Fijo |
| Colima | 3.0% | Fijo |
| Durango | 2.8% | Fijo |
| Estado de México | 4.5% | Fijo más alto del país |
| Guanajuato | 3.0% | Fijo |
| Guerrero | 3.5% | Fijo |
| Hidalgo | 3.0% | Fijo |
| Jalisco | 2.0% – 2.5% | Más bajo del país; tasa según municipio |
| Michoacán | 3.0% | Fijo |
| Morelos | 3.0% | Fijo |
| Nayarit | 3.5% | Tasa alta por zona turística |
| Nuevo León | 2.0% – 3.0% | Bajo, según municipio |
| Oaxaca | 3.0% | Fijo |
| Puebla | 2.5% – 3.6% | Variable por municipio |
| Querétaro | 3.0% | Fijo |
| Quintana Roo | 3.5% – 4.0% | Alto por zona turística; según municipio |
| San Luis Potosí | 3.0% | Fijo |
| Sinaloa | 3.0% | Fijo |
| Sonora | 3.0% | Fijo |
| Tabasco | 3.0% | Fijo |
| Tamaulipas | 3.5% – 4.0% | Variable por municipio |
| Tlaxcala | 2.5% | Fijo |
| Veracruz | 3.0% | Fijo |
| Yucatán | 2.0% – 3.0% | Bajo; según municipio |
| Zacatecas | 2.5% | Fijo |
CDMX — tabla escalonada 2026 (Código Fiscal de la CDMX)
CDMX es la única entidad con tabla escalonada formal por valor del inmueble. La tasa marginal sube en cada tramo. Para una compra de $1.5M se paga aproximadamente $39,750 (~2.65% efectivo); para $5M aproximadamente $215,000 (~4.30% efectivo).
| Tramo de valor | Cuota fija | Tasa marginal sobre el excedente |
|---|---|---|
| $0 – $151,317 | $0 | 2.13% |
| $151,317 – $242,108 | $3,223 | 3.20% |
| $242,108 – $363,162 | $6,128 | 3.41% |
| $363,162 – $726,323 | $10,255 | 3.66% |
| $726,323 – $1,815,808 | $23,545 | 3.95% |
| $1,815,808 – $3,631,617 | $66,575 | 4.32% |
| $3,631,617 – $7,263,234 | $144,998 | 4.65% |
| $7,263,234 en adelante | $313,866 | 4.97% |
Cuánto ahorras por entidad — comparativa rápida
| Casa de | Jalisco (2.25%) | CDMX (escalonado) | Edomex (4.5%) | Quintana Roo (3.75%) |
|---|---|---|---|---|
| $500,000 | $11,250 | $15,272 | $22,500 | $18,750 |
| $1,000,000 | $22,500 | $34,346 | $45,000 | $37,500 |
| $1,500,000 | $33,750 | $39,750 | $67,500 | $56,250 |
| $3,000,000 | $67,500 | $117,725 | $135,000 | $112,500 |
| $5,000,000 | $112,500 | $215,029 | $225,000 | $187,500 |
Cómo bajar tu ISAI legalmente
- Verifica el valor más bajo permitido. Si tu valor de operación es menor al catastral y al avalúo, el notario suele aplicar el catastral. En CDMX puedes pedir actualización catastral si está muy alto.
- Aplica descuento por primera vivienda. CDMX da hasta 60% sobre los primeros $2.4M de valor; Querétaro hasta 50%; NL hasta 40%. Requiere comprobante de no propiedad previa.
- Aplica descuento por edad o discapacidad. Adultos mayores y personas con discapacidad reciben 25-50% en varias entidades.
- Escritura rápido. Varias entidades aplican recargos del 10-20% si te tardas más de 30 días tras firmar la compraventa.
- Para zonas de fomento. Algunos municipios incentivan vivienda popular y zonas de fomento con descuentos del 50-100% en ISAI.
Suma todos los gastos del cierre
Esta calculadora te dice solo el ISAI. Para el costo TOTAL (notario, avalúo, RPP, certificados) usa nuestro comparador de costo total. Más completo, también con datos por entidad.
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