TL;DR
- Honorarios, según nuestra lectura: 120 cuotas en una casa de $1.5M (Arancel de Honorarios de los Notarios en el Estado, art. 7). Si la cuota es la UMA son $14,077 más IVA; con el salario mínimo de 2026, $37,805 más IVA. Pregunta a la notaría en qué unidad calcula.
- Tarifa fija: la Ley del Notariado prohíbe disminuir las tarifas del arancel, salvo a personas de muy escasas posibilidades económicas (art. 28).
- ISAI: 2% del valor en todo el estado, $30,000 (Ley de Hacienda Municipal, art. 32).
- Total aproximado: de $62,830 a $90,354, según la unidad.
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Lo que se paga por escriturar en Zacatecas
| Valor de la casa | Total estimado* | Honorarios (arancel: UMA-salario mínimo) | ISAI (2%) |
|---|---|---|---|
| $1,000,000 | $47,330-$62,063 | $14,077-$26,778 | $20,000 |
| $1,500,000 | $62,830-$90,354 | $14,077-$37,805 | $30,000 |
| $3,000,000 | $118,719-$136,854 | $22,172-$37,805 | $60,000 |
*Honorarios con IVA, ISAI de 2% y 1.1% del valor para avalúo, Registro Público y certificados (estimación de Tanda Casa). El honorario es nuestra lectura del artículo 7 del arancel: la cifra baja cuenta la cuota en UMA de 2026 ($117.31) y la alta, con el salario mínimo general de 2026 ($315.04). Con salario mínimo, el valor de la casa en cuotas también cambia, y por eso una casa de $1,000,000 cae en otro renglón.
Quién fija el arancel notarial en Zacatecas
Zacatecas tiene un arancel con rango de ley: el Arancel de Honorarios de los Notarios en el Estado (Decreto 54, publicado el 30 de diciembre de 1989 y vigente desde el 14 de enero de 1990; consultado el 30 de septiembre de 2026 en el sitio del Congreso). Su artículo 1 dice que los notarios cobran «como máximo» los honorarios que señala. La Ley del Notariado para el Estado de Zacatecas (última reforma del 18 de diciembre de 2025) cierra el otro lado: «se prohíbe a los notarios disminuir las tarifas establecidas en el arancel, a menos que se trate de personas de muy escasas posibilidades económicas» (art. 28), y suspende hasta un año al notario que las modifique en perjuicio de los demás (art. 177, fracción VI). En la práctica es una tarifa fija.
Todo se mide en «cuotas»: el salario mínimo general de un día (art. 5 del arancel). Para la compraventa, el artículo 7 trae una tabla por valor de la operación: 30 cuotas hasta 130 cuotas de valor; 45 hasta 655; 65 hasta 1,390; 85 hasta 3,270; 120 hasta 13,000; y 135 de 13,001 en adelante, con hasta 6 cuotas más por cada 1,300 de exceso.
Como la tarifa es fija, la unidad lo decide todo. Desde 2016 las menciones al salario mínimo como unidad de cuenta se entienden hechas a la UMA (decreto del 27 de enero de 2016, tercero transitorio): con esa lectura, una casa de $1,500,000 son 12,786.6 cuotas, cae en el renglón de 120 y el honorario es de $14,077 más IVA. Si la notaría usa el salario mínimo general de 2026 ($315.04 diarios), la misma casa son 4,761 cuotas, también renglón de 120, y el honorario sube a $37,805 más IVA. En una casa de $3,000,000 van de $22,172 a $37,805. Es nuestra lectura: pregunta en qué unidad calculan y pide el recibo con el artículo aplicado, como exige el artículo 3 del arancel.
Qué cubre la cuota en Zacatecas
El artículo 4 dice que las cuotas «comprenden íntegramente» los honorarios: la redacción, el examen de documentos, el asiento en el protocolo, el cotejo, la recepción de firmas en la notaría, las gestiones normales para formular el instrumento y el primer testimonio, además de los gastos de operación de la notaría. No se puede cobrar nada adicional, salvo documentos, constancias o certificados, publicaciones, avalúos y otras erogaciones indispensables hechas por tu cuenta.
Los impuestos y derechos los expensas tú (art. 24). Junto con el avalúo y los certificados, los del registro van aquí como estimación de 1.1% del valor ($16,500 en una casa de $1,500,000).
Si además firmas un crédito con garantía hipotecaria, por ese contrato aplica 50% de la tarifa (art. 7, fracción IV); y cuando una escritura trae dos o más actos, se cobra completo el de mayor importancia económica y 50% de los demás (art. 16).
El ISAI en Zacatecas: 2% estatal
La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas lo resuelve en una línea, el artículo 32: «El impuesto se calculará aplicando la tasa del 2% al valor del inmueble». Es la misma ley para los 58 municipios: $20,000 en una casa de $1,000,000, $30,000 en una de $1,500,000 y $60,000 en una de $3,000,000.
El mismo artículo prevé, para las unidades habitacionales de vivienda social, una reducción de hasta 10 veces el salario mínimo general elevado al año; si es tu caso, pide a la notaría que la aplique.
Fuente: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, artículo 32 (sefin.zacatecas.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026). Tasa verificada contra el texto el 11 de septiembre de 2026.
Cómo pagar menos sin arriesgar la escritura
- Pregunta en qué unidad calculan la cuota. Entre UMA y salario mínimo hay $23,728 de diferencia en el honorario de una casa de $1.5M.
- Pide el recibo con el artículo. El arancel obliga a anotar el precepto que justifica cada cobro (art. 3).
- No pagues dos veces lo mismo. Gestiones normales y primer testimonio ya van en la cuota (art. 4).
- Si no estás de acuerdo con el cobro, la Secretaría General de Gobierno resuelve las controversias sobre el arancel a petición tuya (art. 27).
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¿Cuánto cobra un notario por escriturar una casa en Zacatecas en 2026?
La tarifa del arancel del estado: 120 cuotas en una casa de $1,500,000 (arts. 5 y 7). Según nuestra lectura, si la cuota es la UMA son $14,077 más IVA y si es el salario mínimo de 2026, $37,805 más IVA; pregunta a la notaría en qué unidad calcula. Con el ISAI ($30,000), avalúo, registro y certificados, el total va de $62,830 a $90,354.
¿Cuánto es el ISAI en Zacatecas?
2% del valor del inmueble en todo el estado: $30,000 sobre una casa de $1,500,000 (Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, art. 32), con reducción para vivienda social.
¿El arancel notarial de Zacatecas es obligatorio o negociable?
Es una tarifa fija. El arancel marca lo máximo que se puede cobrar (art. 1) y la Ley del Notariado prohíbe disminuirla, salvo a personas de muy escasas posibilidades económicas (art. 28); modificarla en perjuicio de los demás notarios se sanciona con suspensión (art. 177). Lo que conviene revisar es la unidad con que se calcula la cuota y los gastos que se cobran aparte.
¿Quién paga los gastos de escrituración en Zacatecas, comprador o vendedor?
Ante el notario, las partes son solidariamente responsables de gastos y honorarios, y lo que pacten solo rige entre ellas (arancel, art. 26). Entre comprador y vendedor, la compraventa se rige por el código civil del estado; el federal, que sirve de referencia, dice por mitad salvo convenio (art. 2263), y lo usual es convenir que pague quien compra. El ISAI es del adquirente.
¿Cambia la escrituración en Zacatecas si compro con Tanda Casa?
Se aplican el mismo arancel y el mismo 2% de ISAI. Si la escritura incluye un crédito con garantía hipotecaria, el arancel suma por ese contrato 50% de su tarifa (art. 7, fracción IV), igual que con cualquier crédito con garantía; el asesor te lo detalla. Tanda Casa financia la compra sin consulta a buró ni comprobante de ingresos; con 20% de entrada, la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón (plan Promocional Baja).
Fuentes
- Arancel de Honorarios de los Notarios en el Estado (Zacatecas), Decreto 54, Periódico Oficial del 30 de diciembre de 1989, artículos 1, 3, 4, 5, 7, 16, 24, 26 y 27 (congresozac.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley del Notariado para el Estado de Zacatecas, artículos 28 y 177; última reforma del 18 de diciembre de 2025 (congresozac.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Decreto que desindexa el salario mínimo, Diario Oficial de la Federación del 27 de enero de 2016, artículo tercero transitorio: las menciones al salario mínimo como unidad de cuenta se entienden hechas a la UMA (dof.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Resolución del Consejo de Representantes de la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos, Diario Oficial de la Federación del 9 de diciembre de 2025, resolutivo tercero: salario mínimo general de $315.04 diarios desde el 1 de enero de 2026 (dof.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- INEGI, comunicado de prensa 1/26: UMA diaria de $117.31 vigente desde el 1 de febrero de 2026 (inegi.org.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, artículo 32 (sefin.zacatecas.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Código Civil Federal, artículo 2263 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Estimación de Tanda Casa, no es tarifa oficial: 1.1% del valor para avalúo, inscripción en el Registro Público y certificados.