TL;DR
- Casa habitación: EXENTA si precio <700K UDIS (aprox. $7-8M MXN 2026).
- Si NO exentas: ISR 0% a 35% sobre la ganancia (no sobre el precio).
- Ganancia = Precio venta − costo adquisición ajustado − mejoras comprobables.
- Exención de casa habitación solo se aplica 1 vez cada 5 años.
Resumen ejecutivo: qué es el ISR ganancia capital inmobiliaria
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes inmuebles grava la ganancia que obtienes al vender una propiedad: la diferencia entre el precio de venta y el costo ajustado de adquisición. La ley federal de ISR (artículos 119-128) lo regula. La tasa marginal va de 0% (ganancia chica) a 35% (ganancia muy alta) aplicada de forma progresiva, similar al ISR de salarios. Lo retiene el notario al firmar la escritura. Fuente: SAT + Ley del ISR vigente 2026.
Exención completa para casa habitación: los 4 requisitos
La Ley del ISR exenta del impuesto la venta de tu casa habitación si cumples LAS 4 condiciones:
- Es tu casa habitación principal, no segunda casa, no inversión, no terreno baldío. Debes haber vivido ahí. El notario te pedirá comprobantes (CFE, agua, INE) de los últimos 5 años a tu nombre en ese domicilio.
- El monto de la operación NO excede 700,000 UDIS. El UDI fluctúa por inflación; en 2026 ronda $8.50, así que 700K UDIS ≈ $5.95M MXN. Si vendes por más, solo se exenta la parte hasta ese monto y el excedente paga ISR proporcional.
- NO has aplicado esta exención en los últimos 5 años. Es uno de los controles más estrictos — el SAT cruza datos con el notario.
- Manifiestas la exención por escrito ante el notario al firmar la escritura. Si no la pides explícitamente, el notario retiene el ISR de oficio.
Documentación que debes presentar al notario para exención
- Constancia de residencia (CFE + agua + INE + RFC en el domicilio)
- Declaración bajo protesta de decir verdad de NO haber aplicado exención en 5 años
- Si la propiedad es sociedad conyugal: ambos cónyuges firman y deben cumplir cada uno los requisitos
- Si está en copropiedad con otra persona no cónyuge: cada copropietario aplica su parte por separado
Cómo se calcula el ISR si NO aplica exención
Fórmula simple:
Ganancia = Precio venta − [Costo adquisición × factor INPC + Mejoras comprobables × factor INPC]
ISR = Tarifa progresiva aplicada sobre Ganancia ÷ (1 + años de tenencia)
Paso 1: ajusta el costo de adquisición por inflación
El costo original (lo que pagaste cuando compraste) se actualiza por el índice INPC entre la fecha de compra y la de venta. Esto significa que no pagas impuestos sobre la "ganancia inflacionaria" — sólo sobre la ganancia REAL en términos de poder adquisitivo.
| Año compra | Costo original | Factor INPC a 2026 (aprox) | Costo ajustado |
|---|---|---|---|
| 2010 | $800K | ~2.45 | ~$1.96M |
| 2015 | $1.0M | ~1.85 | ~$1.85M |
| 2018 | $1.3M | ~1.55 | ~$2.02M |
| 2020 | $1.5M | ~1.32 | ~$1.98M |
| 2022 | $1.7M | ~1.19 | ~$2.02M |
El SAT publica el factor INPC oficial en sat.gob.mx. El notario lo aplica automáticamente.
Paso 2: suma mejoras comprobables
Si remodelaste, ampliaste o hiciste mejoras estructurales con facturas a tu nombre, esos montos se suman al costo (también ajustados por INPC). NO cuentan:
- Mantenimiento normal (pintura, reparaciones menores)
- Mejoras sin factura formal
- Pagos a obreros particulares sin CFDI
Sí cuentan:
- Ampliación con licencia y factura del constructor
- Cocina integral nueva con factura del proveedor
- Cambio de instalaciones con factura del electricista/plomero
- Pisos nuevos con factura de la mueblería
Paso 3: calcula la ganancia y aplica tasa
Una vez ajustado el costo, la ganancia es la diferencia simple. Luego se divide entre el número de años de tenencia (para promediar) y se aplica la tarifa progresiva de ISR (similar a la de salarios):
| Ganancia anual (ajustada) | Tasa marginal aproximada |
|---|---|
| $0 - $8K | 1.92% |
| $8K - $68K | 6.4% |
| $68K - $120K | 10.88% |
| $120K - $140K | 16% |
| $140K - $168K | 17.92% |
| $168K - $338K | 21.36% |
| $338K - $534K | 23.52% |
| $534K - $1.02M | 30% |
| $1.02M - $1.36M | 32% |
| $1.36M - $4.08M | 34% |
| > $4.08M | 35% |
Ejemplos numéricos: cuánto ISR pagaría
Ejemplo 1: casa habitación exenta
Compras casa habitación en 2018 por $1.3M. Vendes en 2026 por $2.5M. NO has aplicado exención en últimos 5 años. ISR = $0 (exenta por casa habitación, monto <700K UDIS).
Ejemplo 2: segunda casa (NO exenta)
Compras segunda casa (inversión) en 2018 por $1.3M. Vendes en 2026 por $2.5M. No vives ahí, es inversión.
- Costo ajustado: $1.3M × 1.55 ≈ $2.02M
- Ganancia: $2.5M − $2.02M = $480K
- Años tenencia: 8
- Ganancia anual: $480K ÷ 8 = $60K → tasa marginal ~6.4%
- ISR aproximado: $25K-$45K MXN (calculado con tabla progresiva, no solo marginal)
Ejemplo 3: casa premium >700K UDIS (exención parcial)
Vendes casa habitación en 2026 por $12M. Compraste en 2010 por $4M. Casa habitación, exención solo aplica sobre 700K UDIS (~$5.95M).
- Costo ajustado: $4M × 2.45 ≈ $9.8M
- Ganancia bruta: $12M − $9.8M = $2.2M
- Porción exenta: 5.95M ÷ 12M = 49.6% de la ganancia exenta
- Ganancia gravada: $2.2M × 50.4% ≈ $1.11M
- Años tenencia: 16 → ganancia anual: ~$69K → tasa marginal ~10.88%
- ISR aproximado: $95K-$160K MXN
Ejemplo 4: vendiste hace menos de 5 años, no exenta
Compras casa habitación en 2024 por $2M. Vendes en 2026 por $2.6M (te mudas por trabajo). Vendiste otra casa habitación hace 2 años con exención. No puedes usar exención de nuevo.
- Costo ajustado: $2M × 1.07 ≈ $2.14M
- Ganancia: $2.6M − $2.14M = $460K
- Años tenencia: 2 → ganancia anual: $230K → tasa marginal ~21.36%
- ISR aproximado: $50K-$90K MXN
Cómo planear para minimizar ISR legalmente
1. Guarda TODAS las facturas de mejoras desde el día 1
Cocinas, baños, ampliaciones, cambios de instalaciones, ventanas — toda factura formal suma al costo y reduce la ganancia. Sin factura formal NO se puede deducir.
2. Espera 5 años para vender si compraste con exención previa
Si tu exención anterior fue hace 4 años, espera 1 año más. Vale la pena por ahorros de $30K-$200K en muchos casos.
3. Si vas a vender 2 casas, ordena estratégicamente
Vende primero la que NO sería exenta (segunda casa) y luego la principal con exención. Si las vendes en orden inverso, "quemas" la exención.
4. En sociedad conyugal: 2 exenciones disponibles
Si cada cónyuge tiene su parte de la propiedad bajo sociedad conyugal, cada uno aplica su propia exención por su mitad. Pueden ser 2 ventas exentas.
5. Si la operación rebasa 700K UDIS y no se puede esperar
Considera vender por partes (escritura de fracción) o consulta a un contador fiscal. Hay estrategias avanzadas pero requieren asesoría.
Tiempos y responsables
| Quién | Qué hace | Cuándo |
|---|---|---|
| Vendedor | Reúne documentos y comprobantes de residencia | Antes de notario |
| Notario | Calcula ISR aplicando factores INPC vigentes | Día de la firma |
| Notario | Retiene el ISR del pago del comprador | Día de la firma |
| Notario | Presenta declaración informativa al SAT | Dentro de 15 días post-firma |
| Notario | Entera el ISR retenido al SAT | 17 del mes siguiente |
| Vendedor | Recibe constancia de retención | Post-firma |
5 errores caros sobre el ISR de venta de casa
- Asumir que toda venta de casa habitación es exenta: solo si cumples los 4 requisitos. Si ya usaste la exención hace <5 años, NO aplica.
- No pedir explícitamente la exención al notario: si no la pides, te retienen el ISR sin que aplique la exención.
- No guardar facturas de remodelaciones por años: cada $100K de mejoras documentadas reduce la ganancia gravable.
- Vender una segunda propiedad y usar exención de casa habitación: el SAT cruza datos. Si no es tu casa habitación, lo detectan y te requieren ISR + recargos.
- No anticipar el monto del ISR antes de firmar: el día de la firma descubres que debes $80K que no presupuestaste y atrasas la operación.