TL;DR
- Rango 2026: 1.5%-7% + IVA según tipo de inmobiliaria.
- Grandes franquicias (Century 21, RE/MAX, Coldwell): 5%-7% + IVA.
- Agentes independientes y locales: 3%-5.5% + IVA, más negociables.
- Plataformas flat fee (Inmuebles24 Premium, Properati): $15K-$45K precio fijo.
Resumen ejecutivo: cuánto cobra una inmobiliaria en México 2026
La comisión inmobiliaria para vender casa en México 2026 oscila entre 1.5% y 7% del precio de venta + IVA, según el tipo de inmobiliaria, los servicios incluidos y la negociación. La comisión es siempre negociable aunque las grandes franquicias sean rígidas con su tabulador inicial. Para una casa de $1.5M, eso significa entre $22,500 (plataforma flat fee) y $122,000 (gran franquicia con 7% + IVA). La diferencia se justifica por nivel de servicio, marketing y alcance — pero solo si el agente lo entrega.
¿Vendes para comprar la siguiente?
No esperes a cerrar la venta para empezar. Puedes tener tu plan corriendo mientras negocias, y usar lo que te quede de la venta para adelantar.
Calcular mi mensualidad →Tabla detallada de comisiones por tipo de operador
| Tipo | Comisión típica | Sobre $1.5M (con IVA) | Servicios incluidos |
|---|---|---|---|
| Grandes franquicias (Coldwell, Century 21, RE/MAX, Keller Williams) | 5%-7% + IVA | $87K-$122K | MLS, marketing nacional, equipo, capacitación, herramientas |
| Inmobiliarias locales medianas | 4%-5.5% + IVA | $70K-$96K | Marketing local, agente dedicado, gestión visitas |
| Agentes independientes con cédula | 3%-4.5% + IVA | $52K-$78K | Negociable, depende del paquete |
| Plataformas digitales (Inmuebles24 Premium, Properati Pro) | 1.5%-3% + IVA o flat fee | $26K-$52K | Plataforma + leads, SIN agente personalizado |
| Servicios FSBO (For Sale By Owner) | Flat fee $15K-$45K | $15K-$45K | Solo herramientas, tú haces todo |
Qué incluye típicamente cada nivel de servicio
Premium (5%-7%) — grandes franquicias
- Avalúo de mercado profesional
- Sugerencias de home staging
- Fotografía profesional incluida (a veces video drone)
- Listado en MLS nacional + portales premium (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi)
- Página dedicada en sitio de franquicia
- Mailing a base de clientes de la franquicia
- Agente dedicado disponible 6 días/semana
- Gestión completa de visitas + negociación
- Asesoría legal + contacto con notario
- Seguimiento post-venta
Medio (4%-5.5%) — inmobiliarias locales
- Avalúo de mercado
- Fotografía estándar incluida (a veces extra)
- Listado en portales generales
- Anuncio en redes propias de la inmobiliaria
- Agente dedicado o equipo pequeño
- Gestión de visitas y negociación
- Asesoría notarial básica
Básico (3%-4.5%) — agentes independientes
- Listado en portales (paga el vendedor o se incluye)
- Fotografía propia o profesional (negociable)
- Gestión de visitas y negociación
- Asesoría notarial
- Servicio más flexible y personalizado
Plataforma digital / FSBO (1.5%-3%)
- Acceso a portales premium con destacado
- Auto-gestión: tú atiendes visitas y negociación
- Soporte para documentos y proceso legal
- Algunos incluyen tour 360° o fotografía básica
Cómo negociar la comisión
Argumentos válidos para bajar la comisión
- Casa de alto valor: para casas >$5M, pelea por 3.5%-4.5% en franquicias y 2.5%-3.5% en independientes (la utilidad absoluta es más alta).
- Casa de ubicación premium: si está en una zona deseada (Polanco, San Pedro, Roma Norte) que se vende fácil, el agente trabaja menos.
- Estás dispuesto a hacer parte del trabajo: ofrecer atender algunas visitas tú mismo, hacer tu propio home staging, dar fotos ya listas.
- Exclusividad por tiempo limitado: dar exclusividad por 3-4 meses (no 6-12) a cambio de menor comisión.
- Casas múltiples: si tienes 2 propiedades para vender, negocia paquete.
Argumentos que NO funcionan
- "Otra inmobiliaria me ofrece menos" — pierdes credibilidad si no es cierto
- "No tengo presupuesto" — no se trata de capacidad sino de valor recibido
- "Es mucho dinero" — la respuesta del agente: "es porque hay mucho trabajo"
Exclusividad sí o no
Exclusividad SÍ
| Pro | Contra |
|---|---|
| El agente invierte más en marketing (sabe que cobra) | Pierdes flexibilidad de cambiar si no funciona |
| Mayor atención y prioridad | Comisión negociable a la baja por compromiso |
| Coordinación más limpia con UN solo punto de contacto | Si no es buen agente, pierdes meses |
| Mejor publicación en portales (algunos premian exclusividad) | — |
Exclusividad NO (varios agentes en paralelo)
| Pro | Contra |
|---|---|
| Más exposición simultánea | Agentes invierten menos (saben que pueden no cobrar) |
| Comparas qué agente es mejor | Comisiones más rígidas (5%-7%) |
| Si uno no funciona, sigue otro | Compradores ven la casa anunciada por varios — sospechoso |
| — | Coordinación de visitas más complicada |
Recomendación general: exclusividad por 3-4 meses con cláusula de salida si no hay ofertas. Si no funciona, cambias sin penalización.
Cuándo vender SIN inmobiliaria
Vender solo (FSBO) tiene sentido si...
- Tienes tiempo: 5-15 horas semanales para atender (visitas, llamadas, correos)
- Casa con precio competitivo y buena ubicación (se vende sola)
- Sabes negociar o estás dispuesto a aprender
- Puedes invertir $5K-$15K en marketing propio (fotos, anuncios destacados, tour)
- Conoces el proceso legal o tienes abogado de confianza
- Ahorrar $50K-$120K te importa más que el tiempo
Vender solo NO tiene sentido si...
- Vives en otra ciudad / país y no puedes coordinar visitas
- Casa premium ($5M+) donde el comprador espera trato profesional
- No tienes red propia ni conocimiento del mercado
- Trabajas full-time y no puedes atender consultas inmediatas
- No quieres aprender el proceso completo
- La casa tiene situaciones complicadas (gravámenes, copropiedad litigiosa)
Costo real de vender solo vs con inmobiliaria
| Concepto | Vender solo (FSBO) | Inmobiliaria local (5%) |
|---|---|---|
| Comisión | $0 | $87,000 (sobre $1.5M con IVA) |
| Fotografía profesional | $3K-$8K | Incluido |
| Anuncios destacados Inmuebles24/Lamudi/Vivanuncios | $3K-$8K (3-6 meses) | Incluido |
| Tour 360° o video drone | $2K-$5K (opcional) | A veces incluido |
| Home staging básico | $5K-$15K (opcional) | Asesoría incluida |
| Tu tiempo (40-80 horas) | Tu costo de oportunidad | Incluido |
| Asesoría legal/notario | $5K-$10K abogado externo | Incluido |
| TOTAL costo monetario | $18K-$46K | $87K |
| Ahorro vendiendo solo | $41K-$69K | |
Cuando NO te debe cobrar comisión
- Si la operación se cae por causa del comprador (rechazo crédito, etc.)
- Si el comprador llegó por tu propia red sin que el agente lo refiriera
- Si el contrato de exclusividad expiró antes de la oferta
- Si el agente no cumplió sus obligaciones (visitas no atendidas, marketing no entregado)
Errores caros al contratar inmobiliaria
- Firmar exclusividad sin leer el contrato: algunas inmobiliarias incluyen penalizaciones por salida temprana de $50K+.
- Aceptar el precio sugerido sin segunda opinión: algunas inmobiliarias proponen precios bajos para vender rápido y cobrar.
- No verificar la cédula del agente: en algunos estados (CDMX, Edomex, NL, Jalisco) los asesores inmobiliarios requieren cédula profesional. Sin cédula, contratos con menor protección.
- No leer las cláusulas de comisión: algunos contratos cobran comisión incluso si vendes a alguien que NO encontró el agente.
- Aceptar promesas verbales: todo lo importante debe quedar escrito (precio mínimo, plazo, servicios incluidos).
Datos verificados 2026 — Fuentes oficiales
- Comisión típica agente inmobiliario MX 2025: 4%-7% sobre precio venta.
Fuente: AMPI — Aranceles profesionales → - Tope deducciones personales 2026: el menor de 5 UMA anual o 15% ingresos acumulables.
Fuente: CFF Art. 151 fracción IV → - Tiempo promedio venta casa habitada MX: 4-9 meses según zona.
Fuente: AMPI — Estudios de tiempos de comercialización → - Donación entre ascendientes y descendientes: ingreso exento ISR sin límite.
Fuente: CFF Art. 93 fracción XXIII →
Visualización de datos
"Las personas físicas pueden deducir intereses reales pagados por créditos hipotecarios destinados a casa habitación, conforme al Art. 151 fracción IV de la Ley del ISR."