Herramienta · Inversión
Calculadora ROI inversión inmobiliaria México 2026
Calcula cash flow mensual neto, cap rate (yield) y ROI total proyectado con plusvalía. Compara renta larga vs Airbnb. Incluye los costos que olvidan los inversores principiantes (vacancia, mantenimiento real, impuestos, property management).
Tu inversión
Precio de compra$2,500,000
Renta mensual esperada (bruto)$18,000
Tipo de renta
Plusvalía esperada anual7.0%
Resultado · ROI Anual
ROI total estimado: — anual. Cash flow neto: —/mes.
Cap Rate (yield bruto)
—
Renta anual / Precio compra
Yield neto después de costos
—
El número real que recibes
Cash flow mensual neto
—
Lo que llega a tu bolsillo cada mes
ROI Total (yield + plusvalía)
—
Yield neto + apreciación anual
Cómo leer esto: el "ROI bruto" que ves en folletos inmobiliarios suele ser cap rate puro (sin costos). El número real es yield neto: descuenta vacancia, mantenimiento, property management, impuestos. Para renta larga sostenida 4-6% neto es bueno; para Airbnb 5-9% neto es bueno. Con plusvalía típica México 6-9% anual, ROI total objetivo: 12-18% anual.
Desglose de costos asumidos
| Concepto | % sobre renta | Monto mensual |
|---|
Nota: estos son promedios. Cada caso varía según ubicación, perfil de inquilino/huésped, antigüedad de propiedad, calidad de management.
Cap rate por tipo de inversión (referencia 2026)
| Tipo de propiedad | Cap rate bruto | Yield neto esperado |
|---|---|---|
| Renta larga residencial premium (Polanco, SP) | 3-5% | 2-4% |
| Renta larga residencial media urbana | 5-7% | 4-6% |
| Renta larga zonas accesibles | 7-10% | 5-8% |
| Airbnb premium (Romantic Zone PV, Coco Beach) | 9-13% | 5-8% |
| Airbnb medio (Centro PdC, CDMX Roma) | 11-14% | 6-9% |
| Airbnb destino emergente (Sayulita, Bacalar) | 13-18% | 7-11% |
5 costos que olvidan los principiantes
- Vacancia 5-10% anual: entre inquilinos hay 1-2 meses sin renta; en Airbnb hay temporada baja. NO ignorar.
- Mantenimiento real 10-15% (no 5%): reparaciones recurrentes, refresh entre inquilinos, fugas, AC, electrodomésticos. 5% es marketing; 10-15% es realidad.
- Property management 10-30%: si no vives cerca y gestionas tú, este costo es real e ineludible.
- ISR 25-35% sobre renta neta: SAT cobra impuesto, no es opcional. Mucha gente lo ignora hasta que llega revisión.
- Cuotas extraordinarias condominio: pintura general, cambio elevadores, fachada cada 3-5 años. $30K-$200K. No mensual pero importante presupuestar.
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