TL;DR
- Costos al vendedor: 6%-12% del precio de venta (ISR, comisión, notario).
- Comisión inmobiliaria: 3%-6% + IVA; negociable si vendes tú mismo.
- ISR ganancia capital: aplica si vendes en menos de 5 años o no es casa habitación.
- Tiempo promedio para vender en México 2026: 3-9 meses según ciudad y precio.
Resumen ejecutivo: cuánto pierdes y cuánto te queda al vender
El comprador no es el único que paga al cerrar una operación inmobiliaria. El vendedor de una casa en México 2026 pierde típicamente 6% a 12% del precio de venta en costos asociados. Para una casa de $1.5M, eso son entre $90,000 y $180,000 que no llegan a tu bolsillo. Los principales gastos son: ISR sobre ganancia capital (puede exentarse si es casa habitación), comisión a inmobiliaria (3%-6% + IVA), notario del vendedor para escritura de cancelación si hay hipoteca, certificados de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. Fuente: SAT + CONDUSEF + colegios de notarios estatales.
Tabla completa de costos del vendedor 2026
| Concepto | % típico | Sobre $1.5M | Obligatorio |
|---|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria (incluyendo IVA) | 3.5%-7% | $52K-$105K | No (si vendes solo) |
| ISR ganancia capital (si NO exento) | 0%-15% sobre ganancia | $0-$45K típico | Sí (si aplica) |
| Notario para cancelación hipoteca (si hay) | 0.5%-1% | $7.5K-$15K | Solo si hay hipoteca |
| Certificado libertad gravamen + no adeudo predial/agua | 0.15%-0.4% | $2K-$6K | Sí |
| Avalúo (si lo pide el comprador y lo asume vendedor) | 0.3%-0.6% | $5K-$9K | Negociable |
| Liquidación de adeudos pendientes (predial, agua, luz) | Variable | $1K-$15K | Sí |
| Trámites cancelación INFONAVIT (si hay crédito) | 0.1%-0.3% | $1.5K-$4.5K | Solo si aplica |
| Marketing si vendes solo (fotos, anuncios) | 0.1%-0.5% | $1.5K-$7.5K | Recomendado |
| TOTAL típico vendedor | 5%-12% | $75K-$180K | — |
El ISR ganancia capital: tu mayor riesgo fiscal
El impuesto sobre la renta por venta de inmueble es la partida que más afecta a vendedores no informados. Aplica sobre la ganancia (precio de venta − costo de adquisición ajustado por inflación − mejoras comprobables). Pero la ley federal exenta a casa habitación si cumples 4 condiciones:
- Vendes tu casa habitación principal (no inversión, no segunda casa)
- El precio NO excede 700,000 UDIS (aprox. $7-8M MXN en 2026)
- NO has aplicado la exención por venta de casa habitación en los últimos 5 años
- Manifiestas la exención ante el notario al firmar (debe quedar en escritura)
Si NO cumples las 4: pagas ISR sobre la ganancia. La tasa marginal puede ser de 0% (ganancia chica) a 35% (ganancia muy grande). Detalles: ISR por venta de casa México 2026.
Comisión inmobiliaria: cuándo SÍ vale y cuándo NO
Cuánto cobra una inmobiliaria en México 2026
| Tipo de inmobiliaria | Comisión típica | Servicios incluidos |
|---|---|---|
| Grandes franquicias (Coldwell, Century 21, RE/MAX) | 5%-7% + IVA | Marketing nacional, MLS, equipo de agentes |
| Inmobiliarias locales medianas | 4%-5.5% + IVA | Marketing local, agente dedicado |
| Agentes independientes | 3%-4.5% + IVA | Negociable, depende de paquete |
| Plataformas digitales (Inmuebles24, Properati) | 1.5%-3% (modelo flat fee) | Solo plataforma, sin agente personalizado |
Cuándo SÍ usar inmobiliaria
- No tienes tiempo para visitas, llamadas, filtrar prospectos
- Casa con precio premium ($5M+) donde el comprador espera trato profesional
- Vives en otra ciudad/país y no puedes coordinar visitas
- No tienes red propia ni conocimiento del mercado local
Cuándo NO usar inmobiliaria
- Ya tienes comprador identificado (familiar, amigo, conocido)
- Sabes negociar y tienes tiempo para atender visitas
- La casa se venderá rápido por ubicación/precio competitivo
- Estás dispuesto a invertir $5K-$10K en marketing propio + fotografía profesional
Más detalles: comisión inmobiliaria México 2026.
Documentos obligatorios del vendedor
Antes de firmar contrato de promesa (y mucho antes de notario), reúne:
- Escritura original a tu nombre con sus actualizaciones
- INE vigente y CURP
- Constancia de situación fiscal SAT (RFC)
- Predial al corriente con boletas de los últimos 5 años
- Servicios al corriente: luz, agua, gas (recibos pagados de los últimos meses)
- Certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad (validez 30 días)
- Avalúo bancario o comercial reciente (válido 6 meses)
- Constancia de no adeudo del cuotas administración (si es condominio/fraccionamiento)
- Si tienes hipoteca: estado de cuenta para liquidación + carta finiquito del banco
- Si tienes crédito INFONAVIT: aviso de retención + saldo insoluto
- Acta de matrimonio + identificación cónyuge (si casa es sociedad conyugal)
- Comprobante de domicilio reciente
Lista completa con tiempos y costos: documentos para vender casa México 2026.
Secuencia recomendada de venta (orden importa)
| Etapa | Tiempo | Costos en esta etapa |
|---|---|---|
| 1. Decisión + ordenar documentos vendedor | 1-2 semanas | $0-$3K |
| 2. Avalúo + definición de precio realista | 1 semana | $5K-$9K |
| 3. Preparación de la casa (refresh, pintura, jardín) | 2-4 semanas | $20K-$60K (recuperable 2x-3x) |
| 4. Fotos profesionales + descripción + listado | 1 semana | $2K-$8K |
| 5. Atención a prospectos + visitas | 4-24 semanas | $0 |
| 6. Negociación + arras (anticipo) | 1-3 semanas | $0 (recibes 5%-10%) |
| 7. Avalúo del comprador (banco/INFONAVIT) | 2-6 semanas | $0 (paga comprador) |
| 8. Trámites del notario + certificados | 4-8 semanas | $2K-$6K |
| 9. Firma de escritura + entrega de llaves | 1 día | Pagos vendedor (comisión, ISR, cancelaciones) |
| TIEMPO TOTAL típico | 3-9 meses | 5%-12% del precio |
Cómo poner precio correctamente
El precio es el factor #1 que define cuánto tarda en venderse. Una casa sobrepreciada 10%-15% tarda 6-12 meses más que una bien precificada. Métodos para definir precio:
- Comparables del mercado: busca 5-10 casas similares (m², zona, antigüedad, recámaras) vendidas en los últimos 6 meses. Promedia.
- Avalúo bancario o comercial: número base "oficial". Tip: si vendes a comprador con crédito hipotecario, el banco hará su propio avalúo — debe coincidir o el comprador descuenta.
- Cap rate inverso (si es propiedad de inversión): si renta $20K/mes y cap rate típico zona es 6%, valor = ($20K × 12) ÷ 0.06 = $4M.
- Opinión de 2-3 inmobiliarias locales: pídelas como cotización; veen tu casa y proponen precio sin comprometerte.
Estrategia: lista a precio óptimo (no inflado), espera 4-6 semanas. Si tienes <3 visitas/semana, baja 3%-5%. Si tienes 8+ visitas/semana sin ofertas, espera o ajusta marketing. Detalles: cómo poner precio a tu casa para vender México 2026.
Cómo cobrar el pago: protege tu dinero
El comprador puede pagar de varias formas. Cada una tiene sus reglas:
| Forma de pago | Protección | Tiempo a recibir |
|---|---|---|
| Transferencia bancaria SPEI | Alta (rastreable) | Inmediato |
| Cheque de caja | Alta (banco lo garantiza) | Mismo día al cobrar |
| Crédito hipotecario bancario | Muy alta (banco entrega al notario) | 1-2 días post-firma escritura |
| Crédito INFONAVIT | Alta (INFONAVIT entrega al notario) | 5-15 días post-firma |
| Autofinanciamiento (Tanda Casa, etc.) | Alta (operador entrega al notario) | 1-5 días post-firma |
| Efectivo | Riesgosa (lavado, anti-blanqueo) | Mismo día |
Crítico: nunca entregues llaves antes de tener confirmación de cobro. Por ley anti-lavado, NO se puede recibir efectivo >$100K MXN. El notario está obligado a reportar.
5 errores caros del vendedor
- Empezar a anunciar sin documentos en orden: cuando llega el comprador interesado, no tienes papeles y se pierde la operación.
- Aceptar el primer avalúo del comprador como "precio justo": pide tu propio avalúo independiente — el del banco baja el precio para reducir su riesgo.
- Firmar contrato de promesa sin tener arras en garantía: si el comprador se arrepiente sin penalización, perdiste meses esperándolo.
- No anticipar el ISR ganancia capital: si te enteras al firmar de que debes pagar $80K en ISR que no presupuestaste, atrasas la operación.
- Vender sin asesoría legal en operaciones >$3M: por $5K-$15K de abogado evitas problemas que pueden valer $200K+ después.