TL;DR
- 12 documentos obligatorios del vendedor + 3-5 condicionales según tu situación.
- Tiempo en reunirlos: 2-6 semanas si empiezas desde cero.
- Costo total típico: $3K-$15K MXN.
- Tener todo antes de listar acelera la venta 30-60 días.
Resumen ejecutivo: por qué los documentos importan
Una de las razones más comunes por las que una venta se cae es falta de documentos en orden del vendedor. Cuando llega un comprador serio con oferta, espera firmar promesa de compraventa en días, no semanas. Si tienes que pedir certificados, esperar 15-30 días por libertad de gravamen, conseguir RFC actualizado y recopilar predial de 5 años, el comprador puede arrepentirse o irse con otra opción. Esta guía 2026 lista los 12 documentos obligatorios + 3-5 condicionales que debes tener LISTOS antes de listar tu casa. Fuente: requisitos notariales estándar México + colegios de notarios.
Los 12 documentos OBLIGATORIOS del vendedor
1. Escritura original a tu nombre
- Qué es: documento notariado que demuestra que eres dueño legal de la propiedad
- Dónde está: en tu posesión (notario que te la escrituró tiene copia)
- Si la perdiste: tramitar copia certificada en el Registro Público de la Propiedad (RPP). Costo $1K-$3K. Tiempo: 15-30 días
- Verifica: que esté ya inscrita en RPP (no solo firmada), y a TU nombre (sin cónyuge anterior, etc.)
2. INE vigente
- Qué es: tu identificación oficial vigente
- Si está por vencer: renueva ANTES de listar. Algunos notarios no aceptan INE vencida
- Costo: $0 renovación; tiempo 15-30 días si pides en INE
3. RFC con constancia de situación fiscal actualizada
- Qué es: clave fiscal + constancia con tus datos actuales (domicilio, régimen)
- Dónde se tramita: SAT en línea (sat.gob.mx) o en oficina con cita
- Costo: $0; tiempo 1 día en línea
- Si no tienes RFC: tienes que sacarlo. Solo necesitas CURP + identificación
4. CURP
- Qué es: clave única de registro de población
- Dónde: gob.mx/curp (en línea, gratis, instantáneo)
5. Comprobante de domicilio reciente
- Qué es: recibo de CFE, agua o teléfono (no celular) menor a 3 meses
- Tip: si vives en la casa que vendes, el comprobante reforzará tu exención de ISR por casa habitación
6. Predial al corriente + boletas últimos 5 años
- Qué necesitas: comprobantes de pago de predial de los últimos 5 años
- Dónde: tesorería municipal te imprime histórico
- Costo: pago al corriente si debes algo + $0-$500 por constancia
- Crítico: si debes predial, el notario no firma. Liquida antes de listar
7. Certificado de libertad de gravamen
- Qué es: documento del RPP que certifica que la propiedad NO tiene hipotecas, embargos, demandas o limitaciones
- Validez: 30 días (debes pedirlo cerca de la firma con notario)
- Costo: $500-$2,500 según estado
- Tiempo: 5-15 días
- Si tienes gravamen: debe cancelarse antes (hipoteca pagada, etc.). Detalles: cómo investigar gravámenes
8. Comprobantes de servicios pagados (luz, agua, gas)
- Qué necesitas: últimos recibos pagados + constancia de no adeudo
- Constancia de no adeudo de agua: necesaria en muchos municipios. Trámite en organismo operador (SACMEX, SIAPA, etc.)
- Costo: $0-$500 por constancia
- Tiempo: 1-15 días según organismo
9. Avalúo bancario o comercial reciente
- Qué es: valoración profesional de la propiedad por perito autorizado
- Validez: típicamente 6 meses
- Costo: $4K-$9K según tipo
- Si el comprador es con crédito: probablemente requerirá su propio avalúo bancario. El tuyo te sirve para fijar precio. Detalles: avalúo bancario vs comercial
10. Plano arquitectónico o catastral
- Qué es: plano de la casa con medidas y distribución
- Dónde está: con tu escritura o catastro municipal
- Si no tienes: el levantamiento nuevo cuesta $3K-$8K con arquitecto
11. Cédula catastral / boleta catastral actualizada
- Qué es: documento del catastro municipal con datos de la propiedad
- Costo: $200-$1,500 según municipio
- Tiempo: 1-10 días
12. Manifestación de bienes ante el notario
- Qué es: declaración bajo protesta de decir verdad sobre tu situación civil, fiscal y la propiedad
- Cuándo: el día de la firma de escritura, ante el notario
- Incluye: declaración sobre exención ISR casa habitación, copropiedad, gravámenes, etc.
Documentos CONDICIONALES (según tu situación)
Si la propiedad es sociedad conyugal
- Acta de matrimonio
- INE del cónyuge
- RFC del cónyuge (para exención ISR cada uno)
- Firma del cónyuge en escritura
Si la propiedad es separación de bienes
- Acta de matrimonio con régimen separación
- (El cónyuge no firma, pero a veces se requiere INE para validar régimen)
Si la propiedad es copropiedad (no cónyuges)
- INE + RFC de cada copropietario
- Cada copropietario firma o entrega poder notarial
Si hay hipoteca pendiente
- Estado de cuenta hipoteca para liquidación
- Carta finiquito del banco una vez liquidada
- Escritura de cancelación de hipoteca (notarial, $5K-$15K)
- Inscripción de cancelación en RPP ($1K-$3K)
Si tienes crédito INFONAVIT activo
- Aviso de retención y certificación de adeudo
- Estado de cuenta de la subcuenta de vivienda
- Liquidación del crédito si aplica
Si es propiedad en condominio o fraccionamiento
- Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento (firmada por administración)
- Reglamento de condominio
- Acta de asamblea reciente (algunos compradores la piden)
Si la propiedad fue herencia
- Acta de defunción del causante
- Carta de aceptación de herencia notarial
- Adjudicación de herencia inscrita en RPP
Si vendes como persona moral (empresa)
- Acta constitutiva
- Poder notarial del representante legal
- Constancia situación fiscal de la empresa
- Estados financieros recientes (algunos compradores)
Tabla de tiempos y costos para reunir todo
| Documento | Costo típico | Tiempo | Dónde se tramita |
|---|---|---|---|
| Copia certificada de escritura (si la perdiste) | $1K-$3K | 15-30 días | Registro Público de la Propiedad |
| RFC + constancia situación fiscal | $0 | 1 día | SAT en línea |
| CURP | $0 | Instantáneo | gob.mx/curp |
| Predial constancia 5 años | $0-$500 | 1-3 días | Tesorería municipal |
| Certificado libertad de gravamen | $500-$2,500 | 5-15 días | Registro Público de la Propiedad |
| Constancia no adeudo agua | $0-$500 | 1-15 días | Organismo operador (SACMEX, etc.) |
| Avalúo bancario o comercial | $4K-$9K | 3-10 días | Perito valuador autorizado |
| Plano arquitectónico (si no tienes) | $3K-$8K | 5-15 días | Arquitecto independiente |
| Cédula catastral actualizada | $200-$1,500 | 1-10 días | Catastro municipal |
| Constancia no adeudo cuotas (condominio) | $0-$1,500 | 3-10 días | Administración condominio |
| Cancelación hipoteca (si aplica) | $5K-$15K + RPP | 20-45 días | Notario + RPP |
| TOTAL estimado | $3K-$15K | 2-6 semanas | — |
Orden recomendado de tramitación
- Semana 1: RFC + CURP + comprobantes de domicilio (rápido)
- Semana 1-2: predial al corriente + constancia 5 años + constancia agua
- Semana 2-3: avalúo profesional + plano si no tienes
- Semana 2-4: cédula catastral + constancia condominio
- Semana 3-5: copia de escritura si la perdiste + revisión que esté en RPP
- Pre-firma con notario: certificado libertad de gravamen (válido solo 30 días)
- Si hay hipoteca: empieza cancelación 1-2 meses antes
5 errores caros con documentos del vendedor
- Empezar a anunciar sin documentos en orden: cuando llega comprador serio, no puedes responder en días y se va
- No revisar que la escritura esté inscrita en RPP: si solo está firmada pero no inscrita, no eres propietario formal
- Asumir que el INE vencido sirve: muchos notarios rechazan. Renueva ANTES
- No anticipar adeudos predial o agua: si debes $30K en predial, el notario no firma hasta liquidar
- No cancelar hipoteca antes de listar: el comprador descuenta o se asusta si ve hipoteca pendiente en la libertad de gravamen