Escriturar es lo que hace que la casa sea legalmente tuya. Sin escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, lo que tienes es un contrato privado — útil pero no oponible frente a terceros. El proceso completo en México 2026 toma 30 a 60 días y cuesta entre 4.5% y 11% sobre el valor de la operación, según entidad y notario.
Aquí los 8 pasos, en orden, con qué pasa en cada uno, qué documentos necesitas y cuánto cuesta. Si llevas la lista en mano cuando hables con tu notario, te ahorras 2-3 semanas de idas y vueltas.
TL;DR — los 8 pasos
- Avalúo del inmueble por perito autorizado.
- Elegir notario (cotiza 3 antes de decidir).
- Reunir documentos de comprador y vendedor.
- Firmar contrato privado de compraventa.
- Pagar ISAI en tesorería estatal.
- Liberar gravamen previo si la casa tiene crédito.
- Firmar escritura pública ante notario.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Paso 1 — Avalúo del inmueble
Antes de cualquier trámite legal, necesitas un valor profesional del inmueble. El avalúo lo hace un perito autorizado por la autoridad fiscal de la entidad. Si compras con crédito hipotecario, el banco te exige uno hecho por su unidad de valuación. Si compras de contado o con autofinanciamiento, basta uno catastral o comercial estándar.
- Documentos necesarios: escritura previa del inmueble, identificación oficial del vendedor, boleta predial al corriente.
- Costo en 2026: $1,500 a $12,000 según tipo y monto.
- Tiempo: 3 a 10 días hábiles.
- Quién lo paga: comprador (por costumbre, no por ley).
El avalúo determina la base sobre la cual se calcula el ISAI más adelante. Si el avalúo certifica un valor más bajo que el catastral, en algunas entidades puedes usar el menor — ahorrando dinero en impuesto.
Paso 2 — Elegir notario
El notario es quien da fe pública del acto de compraventa y elabora la escritura. Sus honorarios están regulados por aranceles estatales pero son topes máximos, no precios fijos. Significa que sí puedes y debes cotizar con varios — la diferencia entre uno y otro puede ser 20-30%.
- Cotiza con 3 notarios mínimo. Pide cotización por escrito.
- Pregunta qué incluye el monto: honorarios, certificados, traslados, IVA.
- Verifica que esté en activo consultando el Colegio de Notarios del estado.
- Costo en 2026: 1.5% a 3.0% del valor de operación + 16% IVA sobre honorarios.
Una vez elegido, el notario te dará la lista de documentos específicos que necesita y un timeline estimado.
Paso 3 — Reunir documentos
Esta es la fase más larga si no tienes todo a la mano. Documentos que pide el notario:
Del comprador (tú):
- Identificación oficial vigente (INE, pasaporte, cédula profesional).
- CURP.
- RFC con homoclave activo y constancia de situación fiscal del SAT.
- Comprobante de domicilio reciente (≤3 meses).
- Acta de nacimiento.
- Si estás casado por sociedad conyugal: copia certificada del acta de matrimonio.
- Si eres extranjero: pasaporte y forma migratoria (FM o residencia).
Del vendedor:
- Identificación oficial e INE.
- Escritura pública del inmueble (original).
- Boleta predial al corriente.
- Boleta de agua al corriente.
- Certificado de libertad de gravámenes (lo tramita el notario, lo paga el comprador).
- Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento si es condominio.
- Si tiene crédito vigente sobre el inmueble: carta de instrucción del banco para liberar el gravamen.
Paso 4 — Firmar contrato privado de compraventa
Antes de la escritura pública, comprador y vendedor firman un contrato privado de compraventa. No es estrictamente obligatorio pero sí muy recomendable: te protege durante las 4-8 semanas que tarda la escrituración formal.
El contrato debe incluir:
- Datos de las partes (comprador, vendedor).
- Datos del inmueble (dirección exacta, número de cuenta predial, escritura previa).
- Precio total y forma de pago (contado, financiado, mensualidades).
- Fecha límite para firmar escritura pública.
- Penas por incumplimiento de cualquiera de las partes.
- Quién paga cada gasto (ISAI, notario, avalúo, RPP) — por costumbre los paga el comprador, pero es negociable.
Llévalo redactado por abogado o por el propio notario. Un contrato hecho a la ligera causa problemas si una parte se arrepiente.
Paso 5 — Pagar ISAI
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto estatal que pagas una sola vez al escriturar. La tasa varía por entidad:
| Entidad | Tasa ISAI 2026 |
|---|---|
| CDMX | 2.13% – 4.97% (escalonado) |
| Estado de México | 4.5% fijo |
| Jalisco | 2.0% – 2.5% |
| Nuevo León | 2.0% – 3.0% |
| Querétaro | 3.0% |
| Puebla | 2.5% – 3.6% |
El cálculo se hace sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. El pago lo haces directamente en la tesorería del estado o municipio. El recibo se entrega al notario.
Tip: algunas entidades dan descuentos si escrituras dentro de los 30 días siguientes a la compraventa o si es tu primera vivienda. Pregunta antes de pagar.
Paso 6 — Liberar gravamen previo (si aplica)
Si la casa tiene crédito hipotecario vigente del vendedor (INFONAVIT, FOVISSSTE, banco), antes de escriturar a tu nombre hay que liberar ese gravamen. Sin liberación, no se puede transferir la propiedad libre.
Pasos:
- El vendedor solicita carta de liberación al banco o instituto que tiene el gravamen.
- Si hay saldo, alguien lo cubre — generalmente con el pago del comprador, descontándolo del precio total.
- El banco emite la carta de instrucción y entrega documentos para la cancelación de hipoteca.
- El notario procesa la cancelación junto con la escritura nueva.
Tiempo extra: 15 a 30 días según el banco. Costo extra: $3,000 a $8,000 en gastos de cancelación.
Paso 7 — Firmar escritura pública ante notario
Con todo lo anterior listo, comprador y vendedor se presentan ante el notario para firmar la escritura pública.
- El notario lee toda la escritura en voz alta antes de que firmes. Léela tú también con calma — es tu última oportunidad de corregir errores.
- Ambas partes firman cada hoja. El notario sella y firma como fedatario.
- Se entregan llaves y se paga el saldo (si quedaba algo pendiente).
- El notario te entrega un "testimonio simple" (copia certificada de la escritura) para que la lleves contigo.
En ese momento la propiedad ya es legalmente tuya — pero falta inscribirla.
Paso 8 — Inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP)
El notario envía la escritura al RPP del estado para inscribirla. Una vez inscrita, la propiedad queda registrada a tu nombre y es oponible frente a terceros.
- Tiempo: 7 a 30 días hábiles según entidad.
- Costo: $3,500 a $8,000 (lo paga el comprador).
- Resultado: el RPP devuelve la escritura al notario con sellos de inscripción.
- Tu escritura final la recoges del notario una vez inscrita.
No camines sin escritura inscrita. Sin la inscripción del RPP no puedes vender, hipotecar, ni heredar limpiamente.
Línea de tiempo realista del proceso
| Etapa | Días |
|---|---|
| Avalúo | 3-10 |
| Cotización + elección de notario | 3-7 |
| Reunir documentos | 5-15 |
| Liberar gravamen (si aplica) | 15-30 |
| Firma escritura ante notario | 1 |
| Inscripción en RPP | 7-30 |
| Total | 30-90 días |
Si todo va bien y no hay gravamen previo, en 30 días tienes escritura inscrita. Si hay gravamen o documentos faltantes, espera 60-90 días.
5 cosas que la mayoría hace mal al escriturar
- No cotizar varios notarios. Es el error más caro. Diferencias de $20,000-$30,000 entre notarios del mismo estado son normales.
- No exigir contrato privado antes de pagar. Si das señal sin contrato, no tienes nada legal si el vendedor se echa para atrás.
- No verificar gravámenes antes de pagar. Si el inmueble tiene crédito vigente o demandas, te das cuenta cuando ya no hay vuelta atrás.
- Pagar al vendedor antes de firmar escritura. Los pagos van a cuenta concentradora del notario, no directo al vendedor.
- No leer la escritura completa. Errores en el nombre, superficie, colindancias o régimen de propiedad son una pesadilla de corregir después.
Si te falta dinero para escriturar tu casa de Tanda Casa
Cuando Tanda Casa adjudica tu inmueble, los gastos de escrituración corren por tu cuenta — los mismos 8 pasos que cualquier comprador. Si necesitas planeación financiera para llegar con el dinero suficiente a la escrituración, conviene:
- Considerar pagar anualidades opcionales (1% del valor del inmueble cada diciembre). Eso te baja la mensualidad y te deja más cash para escriturar al adjudicar.
- Empezar a juntar los gastos de escrituración (8-11% del valor) desde el momento que firmas el contrato — tienes 6 a 72 meses según tu plan.
- Si tienes preguntas específicas sobre tu adjudicación, los gastos a tu cargo o el momento exacto, puedes platicar con un asesor por WhatsApp.