TL;DR
- 4 tipos de avalúo en México: bancario, comercial, catastral, fiscal. Cada uno con propósito y costo distintos.
- Bancario (5–12K): obligatorio si compras con crédito hipotecario o INFONAVIT-banco. Suele ser conservador (-5 a -15% vs comercial).
- Comercial (6–15K): perito independiente, refleja valor de mercado real. Para escrituración no-bancaria.
- Catastral (1.5–3.5K): trámite municipal, valor base para predial e ISAI.
- Hack: avalúo bajo puede ahorrarte hasta 30% en ISAI si tu estado permite usar el menor entre catastral y avalúo.
Resumen ejecutivo: tipos de avalúo en México 2026
En México existen 4 tipos principales de avalúo inmobiliario, cada uno regulado por una autoridad distinta y usado en contextos específicos: (1) Avalúo bancario, hecho por unidades de valuación autorizadas por la CNBV en convenio con bancos hipotecarios, obligatorio para créditos bancarios o Cofinavit, costo $5,000–$12,000, tendencia conservadora (5-15% por debajo del comercial); (2) Avalúo comercial, hecho por peritos independientes autorizados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o colegios estatales, refleja valor real de mercado, costo $6,000–$15,000, usado para escrituración no-bancaria, declaraciones fiscales y juicios; (3) Avalúo catastral, generado por el municipio, base para el predial y referencia para ISAI, costo $1,500–$3,500, trámite simple ante tesorería local; (4) Avalúo fiscal, especializado para herencias, divisiones de copropiedad o juicios mercantiles, costo $8,000–$20,000. La elección importa porque el ISAI se calcula sobre el valor más alto entre los tres referentes (operación, catastral, avalúo profesional) — un avalúo bien hecho puede ahorrarte hasta 30% del ISAI en estados que permiten usar el menor entre catastral y avalúo. Fuentes: SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), CNBV, finanzas.cdmx.gob.mx.
Comparativa lado-a-lado: los 4 tipos de avalúo
| Tipo de avalúo | Quién lo hace | Costo 2026 | Cuándo se usa |
|---|---|---|---|
| Catastral | Municipio (tesorería local) | $1,500 – $3,500 | Base predial; referencia ISAI; trámites municipales |
| Bancario | Unidad de valuación autorizada CNBV en convenio con banco | $5,000 – $12,000 | Obligatorio crédito hipotecario bancario o Cofinavit |
| INFONAVIT/FOVISSSTE | Perito autorizado por el instituto | $6,000 – $9,000 | Obligatorio crédito INFONAVIT o FOVISSSTE |
| Comercial profesional | Perito independiente con autorización SHF o colegio estatal | $6,000 – $15,000 | Escrituración no-bancaria; declaración fiscal; refinanciamiento |
| Fiscal especializado | Perito con autorización adicional (juzgados, SAT) | $8,000 – $20,000 | Sucesiones; juicios; división copropiedad; ISR alto |
Diferencias clave: bancario vs comercial
El avalúo bancario y el comercial son los dos más comunes para una compraventa residencial. Aunque ambos son hechos por peritos certificados, tienen filosofías metodológicas distintas que producen resultados diferentes para el mismo inmueble:
| Dimensión | Avalúo bancario | Avalúo comercial |
|---|---|---|
| Quién lo encarga | El banco hipotecario | El comprador o vendedor directamente |
| Quién lo paga | El cliente (comprador) | Quien lo encargue |
| Quién elige al perito | El banco impone su unidad de valuación | Libre elección del cliente |
| Tendencia del resultado | Conservador (suele certificar 5–15% por debajo del comercial) | Valor de mercado real |
| Por qué la diferencia | El banco protege su garantía (si no pagas y embarga, quiere certeza de recuperar) | Refleja lo que el inmueble vale realmente |
| Duración del análisis | 7–15 días | 10–20 días |
| Inspección física | Visita rápida 30–60 min | Visita detallada 1–3 horas |
| Vigencia del avalúo | 6 meses típicamente | 3–6 meses según uso |
| Validez para ISAI | Sí (si el estado lo acepta) | Sí (universal) |
| Costo típico $1.5M | $7,000–$9,000 | $8,000–$12,000 |
Cuándo conviene cada uno:
- Solo comercial: si compras de contado, con autofinanciamiento, o de INFONAVIT solo sin componente bancario. Tienes libertad total.
- Solo bancario (impuesto por banco): si compras con crédito hipotecario bancario o Cofinavit. No puedes elegir el perito (el banco lo asigna).
- Ambos en paralelo: estrategia avanzada — pagas comercial primero para negociar precio con vendedor con respaldo profesional, luego dejas que el banco haga el suyo para el trámite hipotecario. Costo total $13K–$22K pero da poder de negociación al comprador.
Cuánto cuesta el avalúo por tipo de inmueble
El costo del avalúo varía no solo por tipo sino también por características del inmueble:
| Característica del inmueble | Avalúo bancario | Avalúo comercial |
|---|---|---|
| Casa o depto urbano hasta $1M | $5,000 – $7,000 | $6,000 – $8,500 |
| Casa o depto urbano $1M – $3M | $7,000 – $9,500 | $8,000 – $12,000 |
| Casa o depto urbano $3M – $8M | $9,500 – $12,000 | $12,000 – $18,000 |
| Propiedad rural / terreno | No aplica | $8,000 – $15,000 |
| Propiedad comercial / industrial | $12,000 – $25,000 | $15,000 – $30,000 |
| Construcción / ampliación | $8,000 – $15,000 | $10,000 – $18,000 |
| Sucesión o copropiedad | No aplica | $10,000 – $25,000 |
El "hack" del ISAI: cómo un avalúo bajo te ahorra impuestos
El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre tres referencias: precio de operación, valor catastral municipal y avalúo profesional. Pero en algunos estados puedes usar el MENOR entre catastral y avalúo si el avalúo certifica un valor más bajo. Esta es una palanca legal subutilizada para reducir ISAI.
Estados que permiten usar avalúo menor a catastral para ISAI (2026):
- CDMX: sí, mediante presentación del avalúo de perito autorizado al SAT-CDMX antes de la escrituración. Requiere notario que coopere con el trámite.
- Jalisco: sí, en municipios urbanos consolidados (Guadalajara, Zapopan, San Pedro Tlaquepaque). En municipios rurales el catastral suele ser definitivo.
- Nuevo León: sí, con requisitos adicionales (avalúo no puede ser más de 20% inferior al catastral).
- Querétaro: sí, similar a NL con tope del 25%.
- Estado de México: no, salvo casos excepcionales documentados.
- Resto de estados: variable, consulta con notario o tesorería estatal.
Ejemplo numérico (casa en CDMX, catastral $1,800,000, avalúo comercial $1,500,000):
| Escenario | Base ISAI usada | ISAI a pagar (CDMX) | Ahorro |
|---|---|---|---|
| Sin avalúo (usa catastral) | $1,800,000 | ~$72,400 | — |
| Con avalúo $1,500,000 + trámite SAT-CDMX | $1,500,000 | ~$58,200 | $14,200 |
El avalúo comercial costó $10,000 — ahorro neto: $4,200. Más vale el costo si tu avalúo tiene chance real de salir por debajo del catastral.
Errores comunes al pedir avalúo
- Confiar en el avalúo "rápido" del vendedor. Avalúos hechos por el vendedor pueden estar inflados para justificar precio alto. Pide siempre que el comprador encargue el avalúo.
- No verificar credenciales del perito. Pídele número de cédula profesional y registro en la Sociedad Hipotecaria Federal o colegio estatal. Verifica en shf.gob.mx.
- Aceptar avalúo sin inspección física. Avalúos "de escritorio" basados solo en datos de zona no son válidos para escrituración formal en la mayoría de estados.
- No considerar comparables actualizados. Un buen avalúo incluye 3–5 inmuebles comparables vendidos en los últimos 6 meses en la misma zona. Si solo cita transacciones de hace años, está desactualizado.
- Confundir avalúo con peritaje fiscal. Para ISR de venta o sucesión necesitas avalúo fiscal con autorización adicional, no cualquier avalúo profesional sirve.
Cómo elegir perito valuador profesional
| Verificación | Dónde / cómo |
|---|---|
| Cédula profesional vigente | SEP — Registro Nacional de Profesionistas (cédulas.sep.gob.mx) |
| Registro como Perito Valuador SHF | shf.gob.mx — buscar por nombre o cédula |
| Membresía en colegio estatal de valuadores | Colegio de Valuadores de tu entidad |
| Referencias de clientes anteriores | Pide 2–3 referencias de transacciones recientes similares a la tuya |
| Honorarios desglosados antes de empezar | Cotización por escrito con fechas de entrega |
Avalúo dentro del paquete completo de gastos al cierre
El avalúo es uno de 6 gastos al escriturar una casa en México. El cuadro completo:
- ISAI: 2.0%–4.97% del valor (mayor entre operación/catastral/avalúo). Tabla completa por estado →
- Honorarios notariales: 1.0%–3.5% + IVA. Tabla aranceles por estado →
- Avalúo: $5K–$15K según tipo (este artículo).
- Inscripción RPP: $3.5K–$8K.
- Certificados: $1.6K–$4.3K.
- Derecho de adjudicación (si financias): 1%–2.5% del monto financiado.
El desglose completo en Cuánto cuesta comprar casa en México 2026. Calcula tu escenario en la calculadora de costo total de compra.
Tabla ISAI por entidad 2026
| Entidad | Tasa | Sobre $1M | Sobre $1.5M | Sobre $3M |
|---|---|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Ciudad de México | 2.13%–4.97% escalonado | ~$32,000 | ~$57,000 | ~$135,000 |
| Estado de México | 4.5% fijo | $45,000 | $67,500 | $135,000 |
| Jalisco | 2.0%–2.5% | ~$22,500 | ~$33,750 | ~$67,500 |
| Nuevo León | 2.0%–3.0% | ~$25,000 | ~$37,500 | ~$75,000 |
| Querétaro | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Puebla | 2.5%–3.6% | ~$30,500 | ~$45,750 | ~$91,500 |
| Yucatán | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Veracruz | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Promedio nacional otros estados | ~3.5% | $35,000 | $52,500 | $105,000 |
Importante: las tasas se actualizan cada enero. Confirma siempre con la tesorería del estado o municipio antes de cerrar. Algunas entidades dan descuentos por primera vivienda, vivienda popular o escrituración dentro de los 30 días.
Cómo se calcula exactamente
El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre tres referencias:
- Valor de operación: lo que pagaste según el contrato.
- Valor catastral: el que tiene registrado el municipio.
- Avalúo: el del perito autorizado (bancario o comercial).
Si los tres coinciden, no hay duda. Si difieren, el ISAI se aplica al MÁS ALTO. Por eso conviene hacer avalúo profesional antes de escriturar: si tu avalúo es menor al catastral, en algunas entidades puede usarse el menor (pregunta a tu notario).
CDMX: tabla escalonada detallada
CDMX no usa tasa fija. Aplica tabla escalonada con cuota fija + porcentaje sobre el excedente del límite inferior:
| Rango valor inmueble | Cuota fija | % sobre excedente |
|---|---|---|
| Hasta ~$130K | $0 | 2.13% |
| $130K – $200K | ~$2,775 | 3.06% |
| $200K – $500K | ~$4,915 | 3.65% |
| $500K – $1M | ~$15,860 | 4.32% |
| $1M – $3M | ~$37,470 | 4.62% |
| Más de $3M | ~$129,930 | 4.97% |
Verifica las cifras exactas en finanzas.cdmx.gob.mx — cambian cada año por la Ley de Ingresos.
Cómo pagar menos ISAI legalmente
- Usar el valor catastral si es menor que el de operación, mientras la ley estatal lo permita. Pregunta a tu notario.
- Hacer avalúo bien hecho. Un perito serio puede certificar el valor real, no inflado. Si el avalúo es menor al catastral, en varios estados puedes usar el menor.
- Aprovechar descuentos de primera vivienda. CDMX, Jalisco, Puebla y otros estados tienen reducciones del 30%–50% para primera vivienda de hasta cierto valor (revisar topes anuales).
- Escriturar dentro de 30 días tras la operación. Varios estados penalizan con recargo del 5%–15% si te tardas más.
- Subsidio CONAVI Vivienda para el Bienestar: cubre parte o todo el ISAI para primeras viviendas hasta cierto monto.
Lo que NO incluye el ISAI
El ISAI es solo 1 de los 6 gastos al escriturar. También necesitas honorarios notariales (1.5%–3.0% + IVA), avalúo ($5K–$12K), inscripción RPP ($3.5K–$8K) y certificados ($1.6K–$4.3K). El total de gastos extras suma 8%–11% sobre el precio del inmueble.
Calcula todo de una vez en la calculadora de costo total de compra.