TL;DR
- Reserva mínima al cierre: 12-15% sobre el precio publicado de la casa.
- 24 partidas a presupuestar agrupadas en 4 categorías: escrituración, financiamiento, mudanza, post-cierre.
- Casa $1.5M en CDMX: aproximadamente $180K-$225K extras totales (escrituración + reserva + mudanza).
- 5 errores comunes pueden agregar $15K-$80K imprevistos. Lista al final.
Resumen ejecutivo: presupuesto real al cerrar la compra de casa en México 2026
El precio anunciado de una casa NO es el monto total que necesitas para concretar la compra. Hay 24 partidas adicionales agrupadas en 4 categorías que debes presupuestar antes de firmar el contrato privado de compraventa: (1) Escrituración (ISAI, honorarios notariales, IVA notario, avalúo, RPP, certificados) = 8-11% sobre el precio; (2) Financiamiento (enganche, comisión apertura, seguros) = 0-22% según producto; (3) Mudanza y arranque (transporte, ajustes menores, primer mes servicios, depósitos) = 2-4%; (4) Reserva imprevistos (sobrecobros, certificados tardíos, errores avalúo) = 2-3%. La reserva mínima sugerida al cierre es 12-15% sobre el precio publicado, y para operaciones con crédito bancario hipotecario puede subir hasta 25-30% si sumas enganche obligatorio. Esta guía contiene el checklist completo con montos típicos por rango de precio, cronograma de cuándo debes tener cada partida lista, y los 5 errores que históricamente dejan a compradores sin dinero en la firma. Fuentes: CONDUSEF, finanzas.cdmx.gob.mx, CONAVI.
Categoría 1: Gastos de escrituración (8-11% sobre precio)
Los obligatorios por ley, no se pueden evitar. Sin estos no hay escritura pública.
| Partida | Monto típico | Cuándo se paga | Detalle |
|---|---|---|---|
| 1. ISAI | 2.0%–4.97% del valor | Al escriturar | Varía por estado. Tabla completa → |
| 2. Honorarios notariales | 1.0%–3.5% del valor | Al escriturar | Negociable. Tabla por estado → |
| 3. IVA notario (16%) | 16% sobre honorarios | Al escriturar | Solo sobre honorarios, no sobre derechos públicos |
| 4. Avalúo | $5,000–$15,000 | 10-20 días antes | Tipos de avalúo → |
| 5. Inscripción RPP | $3,500–$8,000 | Después de escriturar | Varía por estado y monto |
| 6. Certificado libertad gravámenes | $400–$1,200 | 1-2 semanas antes | Verifica que no haya hipotecas previas |
| 7. Constancia no adeudo predial | $200–$600 | 1 semana antes | Tesorería municipal |
| 8. Constancia no adeudo agua | $200–$500 | 1 semana antes | Organismo de agua local |
| 9. Certificado zonificación/uso suelo | $800–$2,000 | 2-3 semanas antes | Para verificar uso permitido |
Subtotal Categoría 1 sobre casa $1,500,000: $66,200 – $151,000 (4.5% – 10.1%)
Categoría 2: Gastos de financiamiento (varía por producto)
Depende de cómo financies la compra. Cada producto tiene su estructura de costos.
| Si compras con... | Partidas adicionales | Monto típico |
|---|---|---|
| Banco hipotecario | Enganche obligatorio 10-20% | $150K–$300K sobre $1.5M |
| Comisión de apertura 1-2% | $12K–$24K sobre $1.2M crédito | |
| Avalúo bancario (separado del de escrituración) | $6K–$12K | |
| Investigación de buró | $1.5K–$3K | |
| Seguro daños 1er año | $3K–$8K (luego mensualizado) | |
| Seguro vida 1er año | $2K–$6K (luego mensualizado) | |
| INFONAVIT solo | Trámites y estudios técnicos | $3K–$6K |
| Aporte propio si excede el monto INFONAVIT | Variable según brecha | |
| Cofinavit (INFONAVIT + banco) | Suma de gastos INFONAVIT + banco | $170K–$330K |
| Autofinanciamiento (Tanda Casa) | Derecho de adjudicación 2.5% + IVA | $37,500 + IVA sobre $1.5M |
| APEX opcional (acelera adjudicación) | 15-30% del valor financiado | |
| Sin enganche obligatorio | $0 si no se aporta APEX | |
| Compra de contado | Sin comisiones de financiamiento | $0 |
Categoría 3: Gastos de mudanza y arranque (2-4% sobre precio)
Los olvidados — la gente presupuesta hasta la firma y se sorprende con estos:
| Partida | Monto típico | Notas |
|---|---|---|
| 10. Mudanza (transporte y embalaje) | $3,000–$15,000 | Según volumen y distancia. CDMX intra-ciudad: $5K-$8K típico. |
| 11. Ajustes/reparaciones menores antes de mudarte | $5,000–$25,000 | Pintura, electricidad menor, plomería de cortesía |
| 12. Depósito CFE / luz | $300–$1,500 | Si reactivas contrato a tu nombre |
| 13. Conexión gas (LP o natural) | $500–$3,000 | Si la casa no tenía servicio activo |
| 14. Primer mes de servicios (agua, luz, gas, internet) | $2,000–$6,000 | Antes de empezar a usar |
| 15. Cerrajería (cambio de chapas/cerraduras) | $1,500–$5,000 | Por seguridad, recomendado siempre |
| 16. Limpieza profunda profesional | $1,500–$4,000 | Especialmente si la casa estuvo deshabitada |
| 17. Predial primer año (si comprador asume) | $2,000–$15,000 | Negociable con vendedor — usualmente comparten |
Subtotal Categoría 3 sobre casa $1.5M: $15,800 – $74,500 (1.0% – 5.0%)
Categoría 4: Reserva para imprevistos (2-3% sobre precio)
La diferencia entre cerrar la compra sin estrés y rezar para que nada se atrase:
| Imprevisto típico | Costo de no tener reserva |
|---|---|
| 18. Notario sube tarifa al momento de firmar | $5K–$15K extra |
| 19. Certificado de libertad de gravámenes tarda más | $1K–$3K por trámite urgente |
| 20. Aparece adeudo predial no informado por vendedor | $2K–$30K según años |
| 21. Avalúo resulta diferente al esperado y sube ISAI | $5K–$20K extra de ISAI |
| 22. Vendedor pide pago anticipado de mes en curso | $15K–$40K (mensualidad) |
| 23. Diferencia entre avalúo bancario y valor de operación | $50K–$200K (debes complementar) |
| 24. Honorarios de gestoría adicional (si contratas) | $5K–$20K |
Reserva sugerida sobre casa $1.5M: $30K – $50K (2.0% – 3.3%)
Resumen: presupuesto total al cierre por rango de precio
| Precio casa | Cat 1 Escrituración | Cat 3 Mudanza | Cat 4 Reserva | Total extras (sin financiamiento) |
|---|---|---|---|---|
| $500,000 | $45K–$55K | $10K–$25K | $15K–$25K | $70K–$105K (14%–21%) |
| $1,000,000 | $65K–$95K | $15K–$45K | $25K–$40K | $105K–$180K (10%–18%) |
| $1,500,000 | $68K–$151K | $16K–$75K | $30K–$50K | $114K–$276K (8%–18%) |
| $3,000,000 | $200K–$320K | $20K–$95K | $60K–$100K | $280K–$515K (9%–17%) |
| $5,000,000 | $350K–$565K | $25K–$120K | $100K–$165K | $475K–$850K (10%–17%) |
Lectura clave: en casas baratas los gastos relativos son mayores (las partidas fijas como certificados pesan más). En casas caras el ISAI domina. Para todos los rangos, planea con mínimo 12% del precio en gastos extras, idealmente 15% para tener margen de respiro.
Cronograma: cuándo debes tener cada peso disponible
| Momento | Qué debes tener disponible | Aprox. % del precio |
|---|---|---|
| Día 0 — Búsqueda | Capacidad de ahorrar consistentemente | — |
| Día 1 — Contrato privado de compraventa | Seña 5-10% en líquido | 5-10% |
| Día 10-15 — Avalúo y certificados | $10K-$25K para trámites previos | 1-2% |
| Día 30-60 — Firma escritura pública | Resto del precio + ISAI + honorarios + IVA | 90-95% + 6-9% |
| Día 30-60 + 1 semana — Inscripción RPP | $3.5K-$8K (después de firma) | 0.3-0.5% |
| Día 60-90 — Mudanza y ajustes | $15K-$75K dependiendo del nivel | 1-5% |
| Día 60-90 — Servicios y operación | $5K-$15K (depósitos + 1er mes) | 0.3-1% |
Los 5 errores más caros (y cómo evitarlos)
- Calcular solo el precio sin sumar 9-11% extras. Error de cálculo más frecuente. Costo: $135K-$165K imprevistos sobre $1.5M. Cómo evitarlo: usa la calculadora de costo total ANTES de comprometerte con un precio de casa.
- No cotizar con 3+ notarios. Diferencia típica $15K-$25K entre el más caro y el más barato del mismo estado. Cómo evitarlo: pide cotización por escrito a 3-5 notarios cercanos. El más barato no siempre es el peor.
- No verificar tasa ISAI real de tu estado antes de comprometerte. Algunos compradores se sorprenden al descubrir que su estado cobra ISAI fijo alto (Edomex 4.5%) en vez del escalonado. Cómo evitarlo: consulta la calculadora ISAI por entidad antes de cerrar.
- Confiar en promesas verbales del vendedor. "Yo cubro el avalúo", "te paso el predial pagado" — si no está en el contrato privado, no es exigible. Cómo evitarlo: escritura TODO lo acordado en el contrato privado de compraventa, sin importar qué tan amigable sea la relación.
- Tardar más de 30 días en escriturar tras el contrato privado. Varios estados aplican recargos del 5-15% sobre el ISAI si te tardas. Cómo evitarlo: arranca certificados y avalúo el mismo día que firmas contrato privado. La escrituración rápida ahorra dinero.
Cómo financiar la brecha si no tienes los extras completos
Si descubres que te faltan los 12-15% extras, las opciones por orden de menor a mayor costo:
- Posponer la compra 3-6 meses y ahorrar específicamente para gastos extras. Más conservador, te ahorra intereses.
- Negociar con vendedor que cubra ISAI o notario. En mercados de compradores tiene chance. Escritúralo en el contrato privado.
- Subsidio CONAVI Vivienda para el Bienestar (si calificas) — hasta $94K MXN reducen tu necesidad de capital. Consulta en gob.mx/conavi.
- Préstamo familiar formalizado con CFDI de donación. Sin intereses si la familia coopera.
- Préstamo personal bancario corto plazo — última opción. CAT alto (25-45%) pero te permite cerrar sin esperar.
Si el dinero te falta significativamente, considera reducir el precio de la casa objetivo en vez de endeudarte para los extras. Una casa de $1.2M con $130K extras es más viable que una de $1.5M con $165K extras + $50K que no tienes.
Checklist final: validación 7 días antes de firmar escritura
| ✓ | Validación |
|---|---|
| ☐ | Tengo el monto total disponible en cuenta líquida (precio + gastos + reserva) |
| ☐ | Avalúo entregado y revisado por mí |
| ☐ | Certificado de libertad de gravámenes vigente (menos de 90 días) |
| ☐ | Constancia de no adeudo predial vigente |
| ☐ | Constancia de no adeudo agua vigente |
| ☐ | Borrador de escritura recibido del notario (al menos 48h antes) |
| ☐ | Borrador revisado por mí y/o asesor legal independiente |
| ☐ | Cotización final del notario por escrito con desglose |
| ☐ | Si financias con banco: aprobación final del crédito en firme |
| ☐ | Si financias con INFONAVIT: precalificación vigente y monto autorizado |
| ☐ | Si autofinanciamiento: número de plan y monto financiado confirmados |
| ☐ | RFC actualizado en SAT (necesario para escriturar) |
| ☐ | Identificación oficial vigente |
| ☐ | Comprobante de domicilio reciente (menos de 3 meses) |
| ☐ | Acta de matrimonio o constancia régimen patrimonial (si aplica) |
| ☐ | Reserva del 2-3% del precio en cuenta separada para imprevistos |
Si TODOS los checkboxes están marcados, estás listo para firmar. Si alguno no, retrasa la firma hasta resolverlo — los notarios serios entienden que esperar 1-2 semanas más es mejor que firmar a medias.
Calcula tu presupuesto exacto con la calculadora de costo total al comprar casa según tu rango de precio y entidad federativa. Y para análisis profundo de los 6 gastos extras con estrategias para reducir cada uno, lee Cuánto cuesta comprar casa en México 2026.
Tabla ISAI por entidad 2026
| Entidad | Tasa | Sobre $1M | Sobre $1.5M | Sobre $3M |
|---|---|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Ciudad de México | 2.13%–4.97% escalonado | ~$32,000 | ~$57,000 | ~$135,000 |
| Estado de México | 4.5% fijo | $45,000 | $67,500 | $135,000 |
| Jalisco | 2.0%–2.5% | ~$22,500 | ~$33,750 | ~$67,500 |
| Nuevo León | 2.0%–3.0% | ~$25,000 | ~$37,500 | ~$75,000 |
| Querétaro | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Puebla | 2.5%–3.6% | ~$30,500 | ~$45,750 | ~$91,500 |
| Yucatán | 2.0% | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Veracruz | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Promedio nacional otros estados | ~3.5% | $35,000 | $52,500 | $105,000 |
Importante: las tasas se actualizan cada enero. Confirma siempre con la tesorería del estado o municipio antes de cerrar. Algunas entidades dan descuentos por primera vivienda, vivienda popular o escrituración dentro de los 30 días.
Cómo se calcula exactamente
El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre tres referencias:
- Valor de operación: lo que pagaste según el contrato.
- Valor catastral: el que tiene registrado el municipio.
- Avalúo: el del perito autorizado (bancario o comercial).
Si los tres coinciden, no hay duda. Si difieren, el ISAI se aplica al MÁS ALTO. Por eso conviene hacer avalúo profesional antes de escriturar: si tu avalúo es menor al catastral, en algunas entidades puede usarse el menor (pregunta a tu notario).
CDMX: tabla escalonada detallada
CDMX no usa tasa fija. Aplica tabla escalonada con cuota fija + porcentaje sobre el excedente del límite inferior:
| Rango valor inmueble | Cuota fija | % sobre excedente |
|---|---|---|
| Hasta ~$130K | $0 | 2.13% |
| $130K – $200K | ~$2,775 | 3.06% |
| $200K – $500K | ~$4,915 | 3.65% |
| $500K – $1M | ~$15,860 | 4.32% |
| $1M – $3M | ~$37,470 | 4.62% |
| Más de $3M | ~$129,930 | 4.97% |
Verifica las cifras exactas en finanzas.cdmx.gob.mx — cambian cada año por la Ley de Ingresos.
Cómo pagar menos ISAI legalmente
- Usar el valor catastral si es menor que el de operación, mientras la ley estatal lo permita. Pregunta a tu notario.
- Hacer avalúo bien hecho. Un perito serio puede certificar el valor real, no inflado. Si el avalúo es menor al catastral, en varios estados puedes usar el menor.
- Aprovechar descuentos de primera vivienda. CDMX, Jalisco, Puebla y otros estados tienen reducciones del 30%–50% para primera vivienda de hasta cierto valor (revisar topes anuales).
- Escriturar dentro de 30 días tras la operación. Varios estados penalizan con recargo del 5%–15% si te tardas más.
- Subsidio CONAVI Vivienda para el Bienestar: cubre parte o todo el ISAI para primeras viviendas hasta cierto monto.
Lo que NO incluye el ISAI
El ISAI es solo 1 de los 6 gastos al escriturar. También necesitas honorarios notariales (1.5%–3.0% + IVA), avalúo ($5K–$12K), inscripción RPP ($3.5K–$8K) y certificados ($1.6K–$4.3K). El total de gastos extras suma 8%–11% sobre el precio del inmueble.
Calcula todo de una vez en la calculadora de costo total de compra.