TL;DR
- Rango nacional 2026: 2.0% (Aguascalientes, Yucatán) a 4.97% (CDMX caro).
- Estados con tasa fija más alta: Estado de México (4.5%).
- Estados con descuento herencia casa habitación: CDMX, Jalisco, Puebla, Querétaro.
- Tabla por las 32 entidades con ejemplos sobre $1M, $1.5M y $3M.
¿Qué es el ISAI sucesorio?
El ISAI sucesorio (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles por sucesión) es el impuesto local que pagan los herederos al estado por la transferencia legal del inmueble del causante a sus herederos. Es la mayor partida fiscal del proceso de heredar casa en México 2026, después de los honorarios notariales o judiciales. Lo cobra cada tesorería estatal según su Ley de Ingresos vigente. Se paga en el momento de escriturar el inmueble a nombre de los herederos. Importante: el ISAI sucesorio es distinto del ISR (federal) — no pagas ISR al heredar, pero sí ISAI estatal. Fuente: Leyes de Ingresos estatales 2026 + colegios de notarios estatales.
Tabla completa: ISAI sucesorio en las 32 entidades 2026
Tasas típicas aplicables a sucesión (testamentaria o intestamentaria). Algunos estados tienen tarifa escalonada según valor del inmueble; otros aplican tasa fija. Algunos ofrecen descuento por herencia de casa habitación o por primera vivienda.
| Entidad | Tasa típica | Sobre $1M | Sobre $1.5M | Sobre $3M |
|---|---|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.0% fijo | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Baja California | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Baja California Sur | 2.5% | $25,000 | $37,500 | $75,000 |
| Campeche | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Chiapas | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Chihuahua | 3.0%-3.5% | $30,000-$35,000 | $45,000-$52,500 | $90,000-$105,000 |
| Ciudad de México | 2.13%-4.97% escalonado | ~$32,000 | ~$57,000 | ~$135,000 |
| Coahuila | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Colima | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Durango | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Estado de México | 4.5% fijo | $45,000 | $67,500 | $135,000 |
| Guanajuato | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Guerrero | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Hidalgo | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Jalisco | 2.0%-2.5% | $20,000-$25,000 | $30,000-$37,500 | $60,000-$75,000 |
| Michoacán | 2.5%-3.5% | $25,000-$35,000 | $37,500-$52,500 | $75,000-$105,000 |
| Morelos | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Nayarit | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Nuevo León | 2.0%-3.0% | $20,000-$30,000 | $30,000-$45,000 | $60,000-$90,000 |
| Oaxaca | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Puebla | 2.5%-3.6% | $25,000-$36,000 | ~$45,750 | ~$91,500 |
| Querétaro | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Quintana Roo | 3.0%-3.5% | $30,000-$35,000 | $45,000-$52,500 | $90,000-$105,000 |
| San Luis Potosí | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Sinaloa | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Sonora | 2.5% | $25,000 | $37,500 | $75,000 |
| Tabasco | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Tamaulipas | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Tlaxcala | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
| Veracruz | 3.0% | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Yucatán | 2.0% fijo | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Zacatecas | 2.5%-3.0% | $25,000-$30,000 | $37,500-$45,000 | $75,000-$90,000 |
Cifras estimadas para 2026. Las tasas pueden variar ligeramente según la Ley de Ingresos estatal vigente al año de la sucesión. Confirma con tesorería estatal o notario local antes de cerrar.
Estados con descuentos en ISAI por herencia de casa habitación
Varias entidades ofrecen reducciones significativas del ISAI sucesorio cuando se cumplen ciertos requisitos (casa habitación del causante, herederos directos, monto hasta cierto límite). Aprovecharlos puede ahorrar 30%-50% del ISAI:
| Entidad | Descuento disponible | Requisitos típicos |
|---|---|---|
| CDMX | 30%-50% reducción | Casa habitación del causante, valor < tope establecido (varía anualmente) |
| Jalisco | 20%-40% reducción | Casa habitación principal + herederos primer grado |
| Puebla | 30% reducción | Casa habitación + valor < tope |
| Querétaro | 25%-40% reducción | Casa habitación + herederos primer grado |
| Nuevo León | Exención parcial | Casos específicos (consultar tesorería NL) |
| Yucatán | Hasta 50% reducción | Primera vivienda heredada + valor < tope |
El notario que tramita la sucesión te puede orientar sobre qué descuentos aplican en tu caso específico. Solicítalos siempre; muchos herederos los desconocen y pagan completo.
Top 5 estados más caros para heredar inmueble 2026
1. Estado de México — 4.5% fijo
Tarifa fija sin escalonamiento ni descuentos federales obligatorios. Sobre casa de $1.5M: $67,500 de ISAI sucesorio. Para inmueble grande de $5M: $225,000 — solo el ISAI.
2. Ciudad de México — hasta 4.97%
Tabla escalonada: tramos bajos (hasta ~$130K) pagan 2.13%, tramos medios (hasta $1M) pagan 4.32%, tramos altos (más de $3M) llegan a 4.97%. Para casa $1.5M: ~$57K. Para casa $5M: ~$235K. Existen descuentos por casa habitación que pueden bajar 30%-50%.
3. Quintana Roo — 3.0%-3.5%
Tasa media-alta sin descuentos relevantes. Considerando que muchos inmuebles en zona turística (Cancún, Tulum) tienen valores altos, el ISAI absoluto puede ser muy significativo.
4. Chihuahua — 3.0%-3.5%
Tasa media-alta. Sin descuentos importantes por sucesión casa habitación.
5. Michoacán — 2.5%-3.5% (variable)
Variable según municipio. Algunos municipios cobran tarifas altas con pocos descuentos.
Top 5 estados más económicos para heredar inmueble 2026
1. Aguascalientes — 2.0% fijo
La tasa más baja del país. Sobre casa $1.5M: solo $30,000. Sin descuentos pero la tasa base es tan baja que casi no se necesitan.
2. Yucatán — 2.0% fijo + descuentos
2.0% fijo más descuentos por primera vivienda. Sobre casa $1.5M: $30,000 (o $15,000 con descuento). Ideal estado para tenencia inmobiliaria con perspectiva sucesoria.
3. Jalisco — 2.0%-2.5%
Tarifa baja + descuentos importantes para casa habitación + herederos primer grado. Sobre casa $1.5M: $30K-$37.5K base, hasta $24K con descuento.
4. Nuevo León — 2.0%-3.0%
Tarifa variable según municipio. Algunos municipios cobran 2.0% con exenciones parciales en casos específicos. Sobre casa $1.5M: rango $30K-$45K.
5. Baja California Sur y Sonora — 2.5%
Tasas moderadas. Sobre casa $1.5M: $37,500 base.
Comparativa: ISAI sucesorio vs ISAI por compraventa
El ISAI sucesorio y el ISAI por compraventa son distintos. En la mayoría de estados, la tasa es similar o ligeramente más baja para sucesión que para compraventa:
| Estado | ISAI compraventa | ISAI sucesorio |
|---|---|---|
| CDMX | 2.13%-4.97% | Misma tabla (puede aplicar descuento sucesión casa habitación) |
| Estado de México | 4.5% fijo | Igual 4.5% |
| Jalisco | 2.0%-2.5% | Igual |
| Yucatán | 2.0% | 2.0% (con descuento si primera vivienda) |
Para tabla completa de ISAI por compraventa: ISAI por entidad México 2026.
Cómo calcular el ISAI sucesorio paso a paso
- Obtener el valor del inmueble: típicamente el valor del avalúo profesional realizado durante el proceso sucesorio
- Identificar la base imponible: en algunos estados el valor del avalúo; en otros el más alto entre avalúo, catastral y operación
- Aplicar la tasa estatal: según la Ley de Ingresos del estado donde está el inmueble
- Solicitar descuentos aplicables: si aplica reducción por casa habitación, herederos primer grado, etc.
- Pago al notario o tesorería: el notario suele coordinarlo y enterar al estado
Errores caros con el ISAI sucesorio
- No solicitar descuento disponible: muchos herederos pagan ISAI completo sin saber que su estado tiene reducción para casa habitación
- Usar valor catastral cuando es menor: en algunos estados puedes pedir aplicar el valor catastral si es menor al avalúo, ahorrando significativamente
- Pagar tarde y acumular recargos: el ISAI tiene plazos de pago. Pagar después incurre en multas del 5%-15%
- No verificar la tasa específica de tu municipio: en estados con tarifa variable (Jalisco, NL, Sonora) cada municipio puede aplicar tasa distinta
- Asumir que el ISAI es lo único que pagas: además del ISAI sucesorio, hay honorarios notariales (1.5%-3%), inscripción RPP, etc.
Referencias y fuentes oficiales
- Tesorería CDMX — Ley de Ingresos CDMX
- Gobierno del Estado de México — Código Financiero EdoMex
- Tesorería Jalisco
- Tesorería NL
- Cámara de Diputados — Códigos Civiles federales y estatales