TL;DR
- Sobre una casa de $1,500,000, heredar cuesta de $7,500 a $61,188 según el estado.
- El más caro es la Ciudad de México. El Estado de México, que se publica en todas partes como «4.5%, el más alto», cobra $26,006 sobre esa misma casa.
- La exención que sí está escrita en la ley: en Saltillo la herencia entre cónyuge y línea recta hasta segundo grado paga $0.
- Tabla por las 32 entidades con ejemplos sobre $1M, $1.5M y $3M.
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¿Qué es el ISAI sucesorio?
El ISAI sucesorio (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles por sucesión) es el impuesto local que pagan los herederos al estado por la transferencia legal del inmueble del causante a sus herederos. Es la mayor partida fiscal del proceso de heredar casa en México 2026, después de los honorarios notariales o judiciales. Lo cobra cada tesorería estatal según su Ley de Ingresos vigente. Se paga en el momento de escriturar el inmueble a nombre de los herederos. Importante: el ISAI sucesorio es distinto del ISR (federal) — no pagas ISR al heredar, pero sí ISAI estatal. Fuente: Leyes de Ingresos estatales 2026 + colegios de notarios estatales.
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Cada cifra sale del texto vigente de la ley de esa entidad, verificado el 12 de septiembre de 2026. En doce entidades la tasa no la fija el estado sino cada municipio: ahí se muestra la del municipio de referencia. Once entidades cobran por tarifa escalonada, así que la tasa efectiva sube con el valor de la casa.
| Entidad | Quién fija la tasa | Cómo cobra | Sobre $1M | Sobre $1.5M | Sobre $3M |
|---|---|---|---|---|---|
| Ciudad de México | Ley estatal | Tarifa escalonada | $39,368 | $61,188 | $135,706 |
| San Luis Potosí | San Luis Potosi | Tarifa escalonada | $30,000 | $45,600 | $93,600 |
| Coahuila | Saltillo | 3.0% plana | $30,000 | $45,000 | $90,000 |
| Yucatán | Mérida | Tarifa escalonada | $27,000 | $44,500 | $97,000 |
| Jalisco | Guadalajara | Tarifa escalonada | $25,887 | $40,008 | $85,650 |
| Aguascalientes | Aguascalientes | 2.4% plana | $24,000 | $36,000 | $72,000 |
| Sonora | Hermosillo | Tarifa escalonada | $20,000 | $34,250 | $95,750 |
| Baja California | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Campeche | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Chiapas | Tuxtla Gutierrez | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Chihuahua | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Durango | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Guerrero | Acapulco de Juarez | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Morelos | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Nayarit | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Nuevo León | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Oaxaca | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Querétaro | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Quintana Roo | Othón P. Blanco | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Sinaloa | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Tabasco | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Tamaulipas | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Tlaxcala | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Zacatecas | Ley estatal | 2.0% plana | $20,000 | $30,000 | $60,000 |
| Michoacán | Ley estatal | 2.0% con reducción de vivienda por tramos | $7,162 | $27,432 | $57,432 |
| Puebla | Puebla | Tarifa escalonada | $18,000 | $27,000 | $54,000 |
| Estado de México | Ley estatal | Tarifa escalonada | $16,891 | $26,006 | $59,983 |
| Baja California Sur | La Paz | 2.0% plana con deducción | $15,721 | $25,721 | $55,721 |
| Hidalgo | Ley estatal | 2.0% plana con deducción | $15,721 | $25,721 | $55,721 |
| Colima | Ley estatal | Tarifa escalonada | $15,025 | $25,025 | $55,025 |
| Guanajuato | León | Tarifa escalonada | $5,600 | $11,335 | $37,495 |
| Veracruz | ley estatal | 0.5% plana | $5,000 | $7,500 | $15,000 |
Cifras estimadas para 2026. Las tasas pueden variar ligeramente según la Ley de Ingresos estatal vigente al año de la sucesión. Confirma con tesorería estatal o notario local antes de cerrar.
Estados con descuentos en ISAI por herencia de casa habitación
Aquí es donde más se inventa. Circulan tablas con «descuentos del 30% al 50%» en CDMX, Jalisco, Puebla y Querétaro que no aparecen en ningún artículo. Estas son las que sí están escritas en la ley que revisamos, con su artículo; si tu caso no está aquí, pregúntalo en la tesorería de tu municipio antes de presupuestar:
| Entidad | Qué da la ley | Condiciones | Artículo |
|---|---|---|---|
| Saltillo (Coahuila) | 0% | Herencias y legados cuando todos los adquirentes son cónyuge o consanguíneos en línea recta hasta segundo grado. Donación a título gratuito entre los mismos: 1%. | Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo 2026, art. 4 |
| Chiapas | Tasa cero | Donaciones entre cónyuges o entre ascendientes y descendientes en línea recta, sin limitación de grado. | Ley de Hacienda Municipal de Chiapas, art. 30 |
| Hidalgo | 2% sobre el valor menos una deducción fija | Se restan 5 UMA anuales ($213,973 en 2026) del valor antes de aplicar la tasa. Aplica a toda adquisición, no solo a herencias. | Ley de Hacienda para los Municipios de Hidalgo, arts. 8 P y 8 R |
| Michoacán | 2% sobre el valor menos una reducción de vivienda | En vivienda se restan 3 UMA anuales ($128,384 en 2026) si vale más de $1,069,866, y 15 UMA anuales ($641,920) si vale menos; hasta $641,920 no se paga. En terreno o local se resta 1 UMA anual ($42,795). | Ley de Hacienda Municipal de Michoacán, art. 53 |
| San Luis Potosí | 50% de descuento | En vivienda de interés social y popular, además de deducir 10 salarios mínimos anuales de la base. | Ley de Hacienda para los Municipios de S.L.P., art. 31 |
| Campeche | Base distinta | En adquisiciones por causa de muerte el avalúo se refiere a la fecha de adjudicación de los bienes de la sucesión, no a la del fallecimiento. | Ley de Hacienda de los Municipios de Campeche, art. 57 |
| La Paz (B.C.S.) | 2% sobre el valor menos 5 UMA anuales | En casa habitación. Usufructo 1%, nuda propiedad 2% cuando se constituyen en el mismo acto. | Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, art. 38 |
Pregúntale al notario que tramita la sucesión, pero pídele el artículo. Si no puede citarte dónde dice la ley que te corresponde un descuento, es que no existe.
Los 5 estados donde más caro sale heredar una casa
Ordenados por lo que de verdad se paga sobre una casa de $1,500,000, no por la tasa nominal. La diferencia importa: una tarifa escalonada con tasa máxima alta puede salir más barata que una tasa plana mediana.
1. Ciudad de México — $61,188 sobre una casa de $1.5M
Cobra por tarifa escalonada, así que la tasa efectiva sube con el valor: 4.08% en $1.5M y 4.76% en $5M. La fija la ley estatal. Sobre una casa de $3M son $135,706. Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 113.
2. San Luis Potosí — $45,600 sobre una casa de $1.5M
Cobra por tarifa escalonada, así que la tasa efectiva sube con el valor: 3.04% en $1.5M y 3.20% en $5M. La fija cada municipio; esta es la de San Luis Potosi, y en otro municipio del mismo estado puede cambiar. Sobre una casa de $3M son $93,600. Fuente: Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosi, S.L.P., para el ejercicio fiscal 2026 (Decreto 0410, Periodico Oficial 30-dic-2025), Seccion II del Titulo de Impuestos.
3. Coahuila — $45,000 sobre una casa de $1.5M
Tasa plana de 3.0%. La fija cada municipio; esta es la de Saltillo, y en otro municipio del mismo estado puede cambiar. Sobre una casa de $3M son $90,000. Fuente: Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila, para el ejercicio fiscal 2026, art. 4 fracc. I (base: Codigo Financiero para los Municipios del Estado de Coahuila, Libro Primero, Titulo Segundo, cap. II).
4. Yucatán — $44,500 sobre una casa de $1.5M
Cobra por tarifa escalonada, así que la tasa efectiva sube con el valor: 2.97% en $1.5M y 3.74% en $5M. La fija cada municipio; esta es la de Mérida, y en otro municipio del mismo estado puede cambiar. Sobre una casa de $3M son $97,000. Fuente: Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, artículo 60. Reformado DOE 31-dic-2025.
5. Jalisco — $40,008 sobre una casa de $1.5M
Cobra por tarifa escalonada, así que la tasa efectiva sube con el valor: 2.67% en $1.5M y 2.99% en $5M. La fija cada municipio; esta es la de Guadalajara, y en otro municipio del mismo estado puede cambiar. Sobre una casa de $3M son $85,650. Fuente: Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, ejercicio fiscal 2026, artículo 28.
Los 5 estados donde más barato sale heredar una casa
En el extremo opuesto. Veracruz es un caso aparte: la tasa la fija cada municipio y 170 de sus 191 municipios verificados cobran 0.5%, que es lo que las leyes llaman «cinco al millar».
1. Veracruz — $7,500 sobre una casa de $1.5M
Tasa plana de 0.5%. La fija cada municipio; esta es la de ley estatal, y en otro municipio del mismo estado puede cambiar. Sobre una casa de $3M son $15,000. Fuente: Gaceta Oficial del Estado de Veracruz, Núm. Ext. 510 del 23 de diciembre de 2025, tomos IV a XVII: las 212 leyes de ingresos municipales para el ejercicio fiscal 2026.
2. Guanajuato — $11,335 sobre una casa de $1.5M
Cobra por tarifa escalonada, así que la tasa efectiva sube con el valor: 0.76% en $1.5M y 1.81% en $5M. La fija cada municipio; esta es la de León, y en otro municipio del mismo estado puede cambiar. Sobre una casa de $3M son $37,495. Fuente: Ley de Ingresos para el Municipio de León, Guanajuato, ejercicio fiscal 2026, artículo 8. P.O. 260, 30-dic-2025; fe de erratas P.O. 22, 30-ene-2026.
3. Colima — $25,025 sobre una casa de $1.5M
Cobra por tarifa escalonada, así que la tasa efectiva sube con el valor: 1.67% en $1.5M y 1.90% en $5M. La fija la ley estatal. Sobre una casa de $3M son $55,025. Fuente: Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, artículo 28.
4. Hidalgo — $25,721 sobre una casa de $1.5M
Tasa plana de 2.0%, menos una deducción fija de $213,973. La fija la ley estatal. Sobre una casa de $3M son $55,721. Fuente: Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, arts. 8 P y 8 R.
5. Baja California Sur — $25,721 sobre una casa de $1.5M
Tasa plana de 2.0%, menos una deducción fija de $213,973. La fija cada municipio; esta es la de La Paz, y en otro municipio del mismo estado puede cambiar. Sobre una casa de $3M son $55,721. Fuente: Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, B.C.S., art. 38.
Comparativa: ISAI sucesorio vs ISAI por compraventa
En casi todas las entidades es el mismo impuesto y la misma tasa: la herencia aparece listada como forma de adquisición gravada en el artículo del objeto. Lo que cambia de un estado a otro no es la tasa, sino si hay exención para los herederos directos:
| Entidad | ISAI al comprar (casa de $1.5M) | Al heredar |
|---|---|---|
| Ciudad de México | $61,188 | Misma tarifa del artículo 113: la herencia es adquisición gravada |
| Estado de México | $26,006 | Misma tarifa escalonada |
| Coahuila (Saltillo) | $45,000 | $0 si los herederos son cónyuge o línea recta hasta segundo grado |
| Chiapas | $30,000 | Tasa cero en donaciones entre cónyuges y línea recta; la herencia sí causa |
| Veracruz | $7,500 en la mayoría de sus municipios | Misma tasa municipal |
Para tabla completa de ISAI por compraventa: ISAI por entidad México 2026.
Cómo calcular el ISAI sucesorio paso a paso
- Obtener el valor del inmueble: típicamente el valor del avalúo profesional realizado durante el proceso sucesorio
- Identificar la base imponible: en algunos estados el valor del avalúo; en otros el más alto entre avalúo, catastral y operación
- Aplicar la tasa estatal: según la Ley de Ingresos del estado donde está el inmueble
- Solicitar descuentos aplicables: si aplica reducción por casa habitación, herederos primer grado, etc.
- Pago al notario o tesorería: el notario suele coordinarlo y enterar al estado
Errores caros con el ISAI sucesorio
- No solicitar descuento disponible: muchos herederos pagan ISAI completo sin saber que su estado tiene reducción para casa habitación
- Usar valor catastral cuando es menor: en algunos estados puedes pedir aplicar el valor catastral si es menor al avalúo, ahorrando significativamente
- Pagar tarde y acumular recargos: el ISAI tiene plazos de pago. Pagar después incurre en multas del 5%-15%
- No verificar la tasa específica de tu municipio: en estados con tarifa variable (Jalisco, NL, Sonora) cada municipio puede aplicar tasa distinta
- Asumir que el ISAI es lo único que pagas: además del ISAI sucesorio, hay honorarios notariales (1.5%-3%), inscripción RPP, etc.
Referencias y fuentes oficiales
- Tesorería CDMX — Ley de Ingresos CDMX
- Gobierno del Estado de México — Código Financiero EdoMex
- Tesorería Jalisco
- Tesorería NL
- Cámara de Diputados — Códigos Civiles federales y estatales
Datos verificados 2026 — Fuentes oficiales
- Honorarios notariales típicos compraventa MX: 1.5%-2.5% sobre valor catastral.
Fuente: CONDUSEF + colegios de notarios estatales → - Tope deducciones personales 2026: el menor de 5 UMA anual o 15% ingresos acumulables.
Fuente: CFF Art. 151 fracción IV → - ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): sobre una casa de $1.5M va de $7,500 a $61,188 según el estado.
Fuente: el texto vigente de la ley de las 32 entidades → - Donación entre ascendientes y descendientes: ingreso exento ISR sin límite.
Fuente: CFF Art. 93 fracción XXIII →
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