TL;DR
- Para vender, la casa DEBE estar escriturada a tu nombre primero (post-sucesión).
- ISR ganancia capital: tasa progresiva hasta 35% sobre ganancia desde costo original del causante.
- Exención casa habitación: aplica si TÚ viviste ahí 3-5 años (interpretación notarial).
- Sobre casa heredada $2.5M (causante compró $400K en 2005): ISR aproximado $150K-$280K.
Resumen ejecutivo: la sorpresa fiscal al vender casa heredada
Vender una casa que heredaste tiene una particularidad fiscal que sorprende a la mayoría: el ISR ganancia capital se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo ORIGINAL del causante (la persona que te la heredó), no sobre el valor que tenía cuando la heredaste. Esto significa que si tu padre compró la casa en 2005 por $400,000 y tú la vendes en 2026 por $2,500,000, tu ganancia gravable es de aproximadamente $1.1 millones — pagas ISR sobre eso, no sobre cero. La tasa marginal puede llegar al 35%. Es la "trampa fiscal" más común al vender heredados en México 2026. Fuente: SAT + Ley del Impuesto Sobre la Renta (Art. 124, 126).
Antes de vender: la casa DEBE estar escriturada a tu nombre
No puedes vender una casa heredada legalmente hasta que esté escriturada a tu nombre y registrada en el RPP. Si intentas vender antes (con solo testamento o sentencia interlocutoria), ningún notario procederá y ningún comprador serio aceptará. Pasos obligatorios previos a poder vender:
- Completar la sucesión (testamentaria 3-6 meses, o intestamentaria 6-24 meses)
- Escriturar el inmueble a nombre del heredero ante notario (incluyendo pago de ISAI sucesorio)
- Inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad (30-60 días)
- Obtener certificado de libertad de gravamen reciente del RPP (validez 30 días, para presentar al comprador)
Tiempo desde fallecimiento del causante hasta poder vender: 4-8 meses con testamento, o 8-26+ meses sin testamento. Detalles: heredar casa México 2026: guía completa.
Documentos necesarios del vendedor (heredero) 2026
| Documento | Quién lo expide | Costo / tiempo |
|---|---|---|
| Escritura nueva (a tu nombre como heredero) | Notario que tramitó sucesión | Ya pagada en proceso sucesorio |
| Inscripción en RPP | Registro Público de la Propiedad estatal | $2,500-$5,000 / 30-60 días |
| Certificado libertad de gravamen | RPP estatal | $500-$2,500 / 5-15 días (validez 30 días) |
| Predial al corriente + boletas últimos 5 años | Tesorería municipal | Pago atrasos + $0-$500 constancia |
| Comprobantes servicios pagados (luz, agua) | CFE, organismo agua municipal | Constancia $0-$500 |
| Avalúo comercial reciente | Perito valuador | $4,000-$9,000 / 5-15 días |
| INE vigente del heredero | INE | Renovación si vencida |
| RFC + constancia situación fiscal | SAT (gratis en línea) | 1 día |
| Constancia no adeudo cuotas (si es condominio) | Administración condominio | $0-$1,500 |
Lista completa: documentos para vender casa México 2026.
Cómo se calcula el ISR al vender casa heredada (la parte compleja)
La fórmula es la misma del ISR estándar de venta de inmuebles, pero con un giro crítico: el costo de adquisición ES el costo ORIGINAL del causante, no el valor al heredar.
Ganancia = Precio de venta − [Costo de adquisición original del causante × factor INPC + Mejoras comprobables × factor INPC]
ISR = Tarifa progresiva aplicada sobre Ganancia ÷ (1 + años de tenencia)
Paso 1: Obtener el costo de adquisición original del causante
Necesitas el documento donde aparezca lo que el causante pagó cuando compró la casa. Buscar en:
- Escritura original donde dice valor de operación
- Recibo del notario con el que escrituró el causante
- Si no encuentras documentos: el notario puede consultar RPP para encontrar el valor histórico registrado
Paso 2: Actualizar el costo por INPC
El SAT publica el factor INPC para actualizar costos. Por ejemplo, si el causante compró en 2005 por $400K, el factor INPC a 2026 es aproximadamente 3.5x. Costo actualizado: $400K × 3.5 = $1.4M.
| Año compra causante | Factor INPC a 2026 (aprox) |
|---|---|
| 1995 | ~7.8 |
| 2000 | ~4.9 |
| 2005 | ~3.5 |
| 2010 | ~2.45 |
| 2015 | ~1.85 |
| 2020 | ~1.32 |
Paso 3: Sumar mejoras documentadas
Si tienes facturas formales (CFDI) de remodelaciones que hizo el causante o que tú hiciste post-herencia, esos montos suman al costo (también actualizados por INPC). Sin facturas formales no se pueden deducir.
Paso 4: Calcular ganancia y aplicar tarifa
Ganancia gravable = Precio venta − Costo actualizado + Mejoras actualizadas. Se divide entre años de tenencia (incluyendo los del causante) y se aplica tarifa progresiva similar a ISR salarios.
Ejemplos numéricos: cuánto ISR pagarías
Ejemplo 1: Casa con costo original alto, vendida sin gran ganancia
- Causante compró casa en 2015 por $1.2M
- Heredero vende en 2026 por $1.8M
- Costo ajustado: $1.2M × 1.85 = $2.22M
- Ganancia: $1.8M − $2.22M = NEGATIVA (no hay ganancia gravable)
- ISR: $0
Ejemplo 2: Casa con costo original bajo y gran apreciación
- Causante compró casa en 2005 por $400K
- Heredero vende en 2026 por $2.5M
- Costo ajustado: $400K × 3.5 = $1.4M
- Ganancia: $2.5M − $1.4M = $1.1M
- Años tenencia (causante + heredero): 21 años
- Ganancia anual: $1.1M ÷ 21 = $52K → tasa marginal ~6.4%
- ISR aproximado: $150K-$220K MXN
Ejemplo 3: Casa muy antigua, gran apreciación
- Causante compró casa en 1995 por $150K
- Heredero vende en 2026 por $3M
- Costo ajustado: $150K × 7.8 = $1.17M
- Ganancia: $3M − $1.17M = $1.83M
- Años tenencia: 31 años
- Ganancia anual: $1.83M ÷ 31 = $59K → tasa marginal ~6.4%
- ISR aproximado: $280K-$420K MXN
Exención casa habitación: cuándo aplica para herederos
La exención por casa habitación (que evita el ISR) puede aplicar al heredero que vende, pero con condiciones específicas:
Requisitos típicos
- El HEREDERO debe haber vivido en la casa heredada como su casa habitación principal los últimos 3-5 años antes de venderla
- El precio de venta no debe exceder 700,000 UDIS (aprox. $5.95M MXN en 2026)
- El heredero no debe haber aplicado la exención por casa habitación en los últimos 5 años
- Debe manifestar la exención por escrito al notario al firmar la venta
Documentos para acreditar residencia
- Recibos de CFE, agua, INE a tu nombre en ese domicilio durante 3-5 años
- Constancia fiscal con ese domicilio
- Declaración bajo protesta de decir verdad
Si no viviste en la casa heredada (la rentaste o la dejaste vacía), NO aplica la exención y pagarás el ISR completo.
5 estrategias legales para minimizar el ISR
Estrategia 1: Vivir en la casa heredada y luego venderla con exención
Si la casa heredada se convierte en tu casa habitación principal por 3-5 años, puedes aplicar la exención casa habitación al venderla. Ahorro: hasta 100% del ISR (si precio <700K UDIS).
Estrategia 2: Guardar facturas de TODAS las mejoras
Cocinas, baños, ampliaciones, cambios de instalaciones con factura formal suman al costo y reducen la ganancia. Una remodelación documentada de $300K puede ahorrar $50K-$100K en ISR.
Estrategia 3: Identificar el costo original del causante exacto
El SAT acepta el costo de la escritura original del causante. Si no encuentras la escritura, el costo ajustado podría calcularse desde valor catastral muy bajo (poco favorable). Encontrar la escritura original maximiza el costo deducible.
Estrategia 4: Dividir la venta entre múltiples herederos (cada uno aplica su exención)
Si la casa quedó en copropiedad entre varios herederos por sucesión, cada copropietario puede aplicar SU PROPIA exención casa habitación si vivió ahí. Ejemplo: 2 hermanos heredan casa, ambos vivieron ahí 5 años, ambos aplican exención por su 50% — ISR potencialmente cero.
Estrategia 5: Esperar 5 años desde tu última exención previa
Si ya aplicaste exención casa habitación hace <5 años (en venta anterior tuya), no puedes usarla otra vez. Espera 5 años antes de vender la heredada para poder aplicarla.
Comparativa: ISR al vender casa propia vs heredada
| Aspecto | Casa propia (compraste tú) | Casa heredada |
|---|---|---|
| Costo de adquisición | Lo que pagaste cuando compraste | Costo ORIGINAL del causante |
| Factor INPC | Desde tu compra a hoy | Desde compra del causante a hoy (más largo) |
| Años de tenencia | Desde tu compra | Causante + heredero combinados |
| Exención casa habitación | Aplica si fue tu casa habitación | Aplica si VIVISTE ahí post-herencia 3-5 años |
| Mejoras comprobables | Las tuyas con factura | Las del causante + las tuyas con factura |
Trámites de venta paso a paso (post-sucesión completada)
- Reunir documentos vendedor (lista completa arriba) — 1-2 semanas
- Definir precio de venta con avalúo profesional + comparables del mercado — 1 semana. Detalles: cómo poner precio casa para vender
- Decidir si vendes con inmobiliaria o solo — comisión 3%-7% si con agente
- Promocionar la casa: fotografía profesional, listados en portales — 2-4 semanas hasta primeras visitas
- Atender visitas y filtrar prospectos — 1-6 meses según precio y zona
- Negociar oferta + firmar contrato de promesa con arras (5%-10% anticipo)
- Esperar trámites del comprador (crédito hipotecario 2-6 semanas, INFONAVIT 5-15 semanas)
- Firmar escritura ante notario: notario retiene ISR del producto de venta y entera al SAT
- Entrega de llaves + recibir pago neto
Errores caros al vender casa heredada
- Intentar vender antes de completar sucesión + escrituración: no se puede legalmente
- Asumir que NO hay ISR al vender heredada: sí lo hay, sobre ganancia desde costo original del causante
- No buscar la escritura original del causante: sin ella, no puedes documentar costo de adquisición real
- No considerar la exención casa habitación si viviste ahí: muchos pagan ISR completo sin saber que podían exentarse
- Vender muy pronto post-herencia: si esperas 3-5 años viviendo ahí, puedes exentarte
- Olvidar las mejoras del causante: si el causante tenía facturas de remodelación, también suman al costo
- No anticipar el ISR al momento de firmar: el notario retiene $150K-$420K que no presupuestaste — flujo de caja se desestabiliza