TL;DR
- NO pagas ISR por heredar (art. 93 LISR exenta herencias). Sí pagas ISAI sucesorio 2%-4.5%.
- Sucesión testamentaria: 3-6 meses + $25K-$80K sobre inmueble $1.5M.
- Sucesión intestamentaria (sin testamento): 6-24 meses + $80K-$200K sobre mismo inmueble.
- Cuando vendes la casa heredada: SÍ pagas ISR sobre la ganancia (gap común).
¿Cuánto cuesta heredar una casa en México 2026?
Heredar una casa en México 2026 cuesta entre 6% y 14% del valor del inmueble entre todos los trámites obligatorios. Para una casa de $1.5 millones, eso son aproximadamente $90,000 a $210,000 MXN. La gran sorpresa: no pagas un solo peso de ISR por heredar — el artículo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta exenta del ISR todos los ingresos por herencia o legado. Lo que sí pagas: ISAI sucesorio (2%-4.5% según estado), notario sucesorio, notario de escrituración, inscripción RPP, y predial atrasado si aplica.
Los 6 costos completos al heredar casa México 2026
Esto es lo que la mayoría de guías no cubre bien — los costos están fragmentados en varios trámites. Sobre una casa de $1.5M en CDMX, los costos típicos:
| Concepto | Costo típico | Quién lo cobra |
|---|---|---|
| 1. Honorarios notario sucesión testamentaria | $4,000-$22,000 | Notario público |
| 1. Juicio sucesorio intestamentario (si no hay testamento) | $80,000-$200,000+ | Abogado + juzgado |
| 2. ISAI sucesorio (varía por estado) | $30,000-$67,500 (2%-4.5%) | Tesorería estatal |
| 3. Notario escrituración a nombre del heredero | $22,500-$45,000 (1.5%-3%) | Notario público |
| 4. Inscripción en Registro Público de la Propiedad | $2,500-$5,000 | RPP estatal |
| 5. Certificados (libertad de gravamen, no adeudo) | $1,500-$5,000 | RPP + tesorería |
| 6. Liquidación predial / agua atrasados | Variable ($0-$50,000+) | Tesorería + agua |
| TOTAL típico testamentaria | $60,500-$144,500 | — |
| TOTAL típico intestamentaria | $136,500-$322,500 | — |
Calculadora del costo total de heredar tu casa
Estimación rápida del costo total según el valor del inmueble, el estado donde está y si hay testamento:
¿Pago ISR por heredar una casa en México 2026?
NO. El artículo 93, fracción XXII, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta exenta del ISR todos los ingresos que se reciban por herencia o legado. Esto significa que recibir una casa en herencia NO genera obligación de pagar ISR al SAT. Cualquier sitio que diga lo contrario está equivocado.
Sin embargo, sí pagas otros impuestos y costos asociados al proceso de transferencia legal (que sí tienen carga fiscal local):
- ISAI sucesorio: impuesto local estatal de 2% a 4.5% del valor del inmueble (se paga al notario que entera al estado)
- Predial atrasado: si el causante (la persona que falleció) debía predial, los herederos lo asumen
- Cuotas de condominio pendientes: si aplica
La gran trampa fiscal que pocos sitios explican bien: aunque no pagas ISR por HEREDAR, SÍ pagas ISR cuando VENDES la casa heredada. La ganancia se calcula contra el costo de adquisición ORIGINAL del causante (no contra cero), y la tasa marginal puede llegar hasta 35%. Detalles: cómo vender casa heredada México 2026.
Sucesión testamentaria vs intestamentaria
El factor #1 que determina cuánto cuesta y cuánto tarda heredar una casa es si existe o no testamento. La diferencia es enorme:
| Factor | Testamentaria (con testamento) | Intestamentaria (sin testamento) |
|---|---|---|
| Procedimiento | Notarial (no juzgado) | Judicial (juzgado familiar) |
| Tiempo total | 3-6 meses | 6-24 meses (puede más) |
| Costo total (sobre $1.5M) | $25,000-$80,000 | $80,000-$200,000+ |
| Quién decide herederos | El testador en su testamento | Ley (Código Civil estatal) |
| Requiere abogado | Opcional | Obligatorio |
| Conflictos entre herederos | Raros (testamento define) | Frecuentes |
Detalles: sucesión testamentaria vs intestamentaria México 2026.
Pasos para heredar una casa con testamento (sucesión testamentaria)
Paso 1: Acta de defunción
Tramita el acta de defunción del causante en el Registro Civil. Costo: $90-$300. Tiempo: 1-3 días hábiles. Necesitas el certificado médico de defunción.
Paso 2: Localizar el testamento
Si conoces al notario que lo otorgó, contacta directamente. Si no, consulta el Registro Nacional de Avisos de Testamento (RENAT) a través del notario que asignes para la sucesión. Costo: $500-$1,500. Tiempo: 5-15 días.
Paso 3: Designación de notario para la sucesión
Elige un notario público en el estado donde está el inmueble. Los herederos firman su aceptación de la herencia. El notario inicia el procedimiento. Tiempo: 1-2 semanas.
Paso 4: Publicación de edictos
Se publican avisos en periódicos oficiales y en periódico de mayor circulación. Esto permite que cualquier acreedor o tercero con interés se presente. Costo: $1,500-$8,000. Tiempo: 30-45 días (debe pasar el plazo legal).
Paso 5: Inventario y avalúo del inmueble
El notario hace el inventario de los bienes hereditarios. Para el inmueble se requiere avalúo profesional ($5,000-$9,000). Tiempo: 2-4 semanas.
Paso 6: Discernimiento del cargo del albacea
Se nombra al albacea (designado por el testador o por los herederos). El albacea representa a la sucesión, administra el patrimonio durante el proceso y reparte. Costo: incluido en honorarios notariales. Tiempo: 1-2 semanas.
Paso 7: Partición y adjudicación
El notario protocoliza el acto de partición: cada heredero recibe lo que le corresponde según el testamento. Costo: parte de los honorarios notariales. Tiempo: 2-4 semanas.
Paso 8: Escrituración a nombre del heredero
El notario otorga la escritura nueva con el heredero como propietario. Aquí se paga el ISAI sucesorio y se inscribe en RPP. Costo: $25,000-$55,000 (notario + ISAI + RPP). Tiempo: 4-8 semanas.
Paso 9: Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
El notario o gestor inscribe la escritura en el RPP estatal. Solo cuando está inscrita el heredero es legalmente propietario formal. Costo: $2,500-$5,000. Tiempo: 30-60 días.
Total tiempo: 3 a 6 meses.
Pasos para heredar casa SIN testamento (sucesión intestamentaria)
El proceso es similar pero pasa por juzgado familiar en lugar de notario, lo que lo alarga, encarece y vuelve más complejo:
- Acta de defunción (igual)
- Identificación de presuntos herederos: la ley establece orden de prioridad (cónyuge, descendientes, ascendientes, colaterales)
- Demanda inicial ante juzgado familiar: se presenta la denuncia del intestado con todos los herederos presuntos. Requiere abogado.
- Citación de herederos y publicación de edictos: el juez ordena la citación y publicaciones (30-45 días)
- Reconocimiento de herederos: cada heredero acredita su parentesco con actas (matrimonio, nacimiento)
- Nombramiento de albacea: los herederos eligen albacea o el juez lo designa
- Inventario y avalúo: el albacea presenta inventario al juez. Para inmuebles: avalúo profesional
- Proyecto de partición: el albacea propone cómo se reparte (según ley si no hay acuerdo)
- Aprobación judicial: el juez aprueba la partición. Sentencia interlocutoria
- Adjudicación notarial: con la sentencia se va al notario para escriturar a nombre de herederos
- Pago de ISAI sucesorio + inscripción RPP
Total tiempo: 6 a 24 meses (en casos contenciosos, 36+ meses). Costo total: $80,000-$200,000+ sobre inmueble $1.5M.
El albacea: figura clave del proceso
El albacea es el representante legal de la sucesión durante todo el proceso, desde la muerte del causante hasta la entrega de bienes a los herederos. Sus funciones:
- Administrar los bienes de la herencia
- Cobrar y pagar deudas pendientes del causante
- Llevar el inventario
- Defender los derechos de la sucesión ante terceros
- Proponer y ejecutar la partición
- Rendir cuentas a los herederos
El albacea puede ser cualquiera de los herederos (es lo común) o una persona externa (abogado, contador). En testamentaria lo designa el testador; en intestamentaria los herederos lo eligen o el juez lo nombra. Detalles: albacea México 2026: derechos, deberes y responsabilidades.
ISAI sucesorio por estado 2026 (tabla rápida)
El ISAI sucesorio es el impuesto local que pagas al estado por el traslado de dominio del inmueble del causante a los herederos. La tasa varía:
| Entidad | Tasa ISAI sucesorio típica | Sobre $1.5M |
|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.0% | $30,000 |
| Yucatán | 2.0% | $30,000 |
| Jalisco | 2.0%-2.5% | $30K-$37.5K |
| Nuevo León | 2.0%-3.0% | $30K-$45K |
| CDMX | 2.13%-4.97% escalonado | ~$57,000 |
| Querétaro | 3.0% | $45,000 |
| Puebla | 2.5%-3.6% | ~$45,750 |
| Estado de México | 4.5% fijo | $67,500 |
| Promedio nacional otros | ~3.5% | $52,500 |
Tabla completa con 32 entidades: ISAI sucesorio por estado México 2026.
¿Qué pasa si la casa heredada tiene hipoteca pendiente?
La hipoteca NO se extingue con la muerte del causante. Los herederos heredan tanto el activo (la casa) como el pasivo (la hipoteca). Opciones:
- Continuar pagando la hipoteca: los herederos asumen las mensualidades. Si el difunto tenía seguro de vida hipotecario obligatorio (la mayoría de bancos lo exigen), la aseguradora liquida el saldo y los herederos reciben la casa libre.
- Vender la casa y liquidar la hipoteca con el producto: opción común cuando los herederos no quieren la responsabilidad ni el inmueble.
- Refinanciar la hipoteca a nombre de un heredero: el banco autoriza la transferencia previa evaluación crediticia del nuevo titular.
- Rechazar la herencia completa: si la deuda supera el valor del inmueble. Se hace ante notario o juzgado.
¿Y si hay varios herederos? Copropiedad post-herencia
Cuando varios herederos reciben el mismo inmueble, queda en copropiedad. Cada uno tiene una "parte alícuota" (proporción) según le corresponde por testamento o ley. Implicaciones:
- Cualquier decisión sobre el inmueble (vender, hipotecar, remodelar) requiere acuerdo de todos los copropietarios
- Para vender la casa completa, todos firman como vendedores
- Un copropietario puede vender su parte alícuota a otro (los demás tienen derecho de tanto)
- Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir la "división de la cosa común" (juzgado divide o subasta)
¿Qué pasa si rechazo la herencia?
Los herederos tienen el derecho a aceptar o rechazar una herencia. Plazo legal: 6 meses desde que se enteran del derecho. Si rechazas:
- No recibes el inmueble (ni la deuda asociada)
- Tu parte pasa al siguiente heredero en orden legal
- El rechazo es total (no puedes aceptar la casa pero rechazar la deuda — es todo o nada)
- Se formaliza ante notario o juzgado mediante acta
Conviene rechazar cuando: las deudas superan el valor del inmueble, hay litigios pendientes que pueden derivar en pérdida, o el inmueble tiene problemas estructurales/legales que la hacen indeseable.
Lo que NADIE te dice: el ISR cuando vendes la casa heredada
Este es el punto crítico que la mayoría de guías omite. Cuando recibes la herencia no pagas ISR (art. 93 LISR). Pero cuando posteriormente vendes la casa heredada, sí pagas ISR sobre la ganancia capital:
- Costo de adquisición: NO es lo que vale al heredarse — es el costo ORIGINAL del causante (cuando él compró), actualizado por INPC
- Ganancia: precio de venta − costo de adquisición ajustado
- Tasa: progresiva, hasta 35% sobre la utilidad
- Exención casa habitación: aplica si tú viviste en la casa heredada los últimos 3-5 años (depende interpretación notarial)
Ejemplo: tu padre compró casa en 2005 por $400K. Te la heredas en 2026 con valor $2.5M. Si la vendes en 2026 por $2.5M, la ganancia gravable es $2.5M − ($400K × factor INPC 3.5) = $2.5M − $1.4M = $1.1M. ISR aproximado: $150K-$280K.
Más detalles y estrategias para minimizar este ISR: vender casa heredada México 2026.
Septiembre: el "Mes del Testamento" (descuento 30%-50%)
Cada septiembre, los notarios participan en la campaña nacional "Mes del Testamento" con descuentos del 30%-50% sobre los honorarios para otorgar testamento. Costo típico:
- Testamento público abierto en septiembre: $1,500-$3,500
- Testamento público abierto fuera de septiembre: $5,000-$10,000
Si tienes parientes mayores sin testamento, conviene gestionarlo en septiembre. Ahorras 50% del costo del testamento + evitas que tu familia pase por intestamentario judicial ($80K-$200K) cuando faltes. La diferencia económica entre tener y no tener testamento es de $75K-$190K sobre patrimonio típico — la inversión de hacer testamento es 50x menor.
Errores caros al heredar casa México 2026
- Asumir que pagarás ISR por heredar: pierdes tiempo investigando algo que no aplica
- Empezar a usar la casa antes de adjudicación legal: si la rentas o haces modificaciones grandes sin escrituración previa, complicas el proceso
- No verificar deudas del causante: predial atrasado, agua, hipoteca, cuotas — los heredas con el inmueble
- Esperar mucho tiempo para iniciar el trámite: el predial sigue corriendo, las multas se acumulan
- Vender la casa sin escriturarla primero: no se puede legalmente. Comprador descuenta o no compra
- Olvidar el ISR al vender lo heredado: no anticipar este gasto desestabiliza el flujo del producto de venta
- Aceptar herencia con deudas mayores al activo: investigar antes de aceptar es crítico