Heredar una casa en México es un trámite legal complejo que mucha gente subestima. Sin testamento, el proceso puede tomar 2-5 años y costar 5-10% del valor del inmueble. Con testamento bien hecho, son 6-12 meses y 2-4% del valor. Aquí el proceso real con los costos 2026.
Las dos rutas: testamentaria vs intestamentaria
Sucesión testamentaria (hay testamento)
El fallecido dejó testamento público en notaría. Ventajas:
- Proceso más rápido: 6-12 meses
- Costos menores: 2-4% del valor del inmueble
- Voluntad del fallecido respetada (puede dejar a una persona específica)
- Menos conflictos familiares
- Se tramita ante notario, no juzgado
Sucesión intestamentaria (no hay testamento)
Sin testamento, aplica el orden de sucesión legal del Código Civil. Desventajas:
- Proceso lento: 18-60 meses
- Costos altos: 5-10% del valor (juzgado + notario)
- Heredan los herederos forzosos según orden legal (cónyuge, hijos, padres)
- Más conflictos familiares
- Se tramita en juzgado civil, no en notaría
Conclusión: hacer testamento es la mejor inversión que un dueño de casa puede hacer para su familia. Cuesta $2K-$5K MXN. La diferencia para los herederos es $50K-$300K en gastos y 1-4 años de trámites.
El proceso paso a paso (testamentaria)
Paso 1: Acta de defunción (1 semana)
El primer documento. Se obtiene en el Registro Civil. Costo: $200-$500 MXN. Sin esto, no avanza nada.
Paso 2: Localizar testamento (2-4 semanas)
Buscar en el Registro Nacional de Avisos de Testamento (RENAT) si existe testamento registrado y dónde. Si el fallecido firmó testamento, la notaría lo tendrá archivado. Costo: $300-$800 MXN.
Paso 3: Inicio formal de sucesión ante notario (1-2 semanas)
El o los herederos comparecen ante el notario que tiene el testamento (o cualquier notario si fue por testamento ológrafo). Se inicia formalmente el procedimiento sucesorio. Costo: $5,000-$15,000 MXN.
Paso 4: Aceptación de herencia (2-3 meses)
Los herederos firman aceptación formal. Pueden aceptar pura y simple (heredan activos + pasivos) o con beneficio de inventario (heredan activos hasta el monto del pasivo). Costo: $3,000-$8,000 MXN.
Paso 5: Inventario y avalúo de bienes (1-3 meses)
Listar todos los bienes del fallecido (inmuebles, autos, cuentas bancarias, inversiones) y obtener avalúo del inmueble. Costo: $5,000-$15,000 MXN.
Paso 6: Pago de impuestos (1-2 meses)
Lo más caro del proceso:
- Pago de adeudos pendientes: predial atrasado, agua, hipoteca pendiente, créditos del fallecido
- ISR para los herederos: en sucesiones, los herederos PUEDEN no pagar ISR si la casa fue residencia habitual del fallecido y aplica exención de $5.5M MXN
- Derechos del Registro Público: $5,000-$15,000 MXN
Paso 7: Adjudicación (1-2 meses)
El notario emite escritura de adjudicación a favor de los herederos. La propiedad se transfiere legalmente. Costo: 1.5-2.5% del valor + IVA.
Paso 8: Inscripción en RPP (1-3 meses)
La nueva escritura se registra en el Registro Público de la Propiedad. Sin este paso, los herederos no son dueños frente a terceros. Costo: $3,000-$8,000 MXN.
Costos totales — ejemplo casa de $2,000,000 MXN
Con testamento (sucesión testamentaria)
| Concepto | Costo MXN |
|---|---|
| Acta de defunción | $500 |
| Búsqueda RENAT | $800 |
| Inicio de sucesión ante notario | $10,000 |
| Aceptación de herencia | $5,000 |
| Inventario y avalúo | $10,000 |
| Adjudicación (2% del valor) | $40,000 |
| IVA sobre honorarios | $6,400 |
| Derechos RPP | $8,000 |
| Inscripción nueva escritura | $6,000 |
| Total | $86,700 (4.3% del valor) |
| Tiempo total | 6-12 meses |
Sin testamento (intestamentaria, vía juzgado)
| Concepto | Costo MXN |
|---|---|
| Trámite ante juzgado civil | $30,000-$80,000 |
| Abogado litigante | $40,000-$120,000 |
| Publicaciones edictos | $3,000-$8,000 |
| Avalúo + inventario judicial | $15,000-$30,000 |
| Adjudicación notarial post-sentencia | $40,000-$60,000 |
| Derechos + RPP | $15,000-$25,000 |
| Total | $143,000-$323,000 (7-16% del valor) |
| Tiempo total | 18-60 meses |
Los 5 errores que paralizan herencias por décadas
- No hacer testamento. La razón #1. Cuesta $2K-$5K hacerlo; ahorra $50K-$300K a tus herederos.
- Asumir que "ya está la casa a mi nombre" porque el fallecido era padre/madre. No es automático. Sin escritura de adjudicación + inscripción RPP, no eres dueño legal.
- No pagar predial atrasado de años. Si el fallecido dejó adeudo de predial 10 años, los herederos lo heredan. Algunos casos: predial atrasado supera valor del inmueble.
- Heredar casa con hipoteca pendiente sin verificar. Los herederos asumen la deuda. Si no pueden pagar, la pierden a remate bancario.
- Conflictos familiares paralizando trámite. Sin acuerdo entre herederos, el trámite se estanca. Algunos casos: 20+ años sin cerrar sucesión, casa sin poder venderse.
Casos especiales
Heredar entre cónyuges
Si estaban casados por sociedad conyugal, el cónyuge superviviente ya es dueño del 50% de los bienes. El otro 50% es lo que se hereda. Si era separación de bienes, todo lo del fallecido se hereda según testamento o ley.
Heredar con hijos menores de edad
Necesitan tutor legal designado en testamento o asignado por juzgado. El tutor administra la propiedad hasta que cumplan mayoría de edad.
Heredar siendo extranjero
Sí puedes heredar propiedad mexicana siendo extranjero. Si la propiedad está en zona restringida, debes constituir fideicomiso bancario para mantener la propiedad (similar al proceso de compra).
Heredar casa con créditos pendientes
Hipoteca: los herederos pueden continuar pagándola o vender la casa y pagar el remanente al banco. Predial atrasado: se pagas o se descuenta del producto de venta. ISR del fallecido: se paga del producto de venta.
Cómo hacer testamento — es lo más importante
- Visita una notaría (cualquiera, no necesita ser específica). Cuesta $2,000-$5,000 MXN según notario.
- Lleva tu INE + CURP + lista de bienes (no necesitas escrituras al momento).
- Identifica beneficiarios: nombres completos, parentesco, identificaciones.
- Designa albacea: persona de tu confianza que ejecutará el testamento.
- Firma ante notario con 2 testigos. Tiempo total en notaría: 1-2 horas.
- Septiembre = mes del testamento: precios reducidos en muchos estados (hasta 50% descuento).
El testamento puede modificarse cuantas veces quieras. Cada cambio cuesta similar al original. Vale revisarlo cada 5 años o tras eventos importantes (matrimonio, nacimientos, divorcios).
Resumen accionable
- SI ERES DUEÑO de casa: haz testamento YA. Cuesta $2K-$5K, ahorra $50K-$300K a tu familia.
- SI ESTÁS HEREDANDO con testamento: trámite vía notario, 6-12 meses, 4-5% del valor.
- SI ESTÁS HEREDANDO sin testamento: contrata abogado especializado, 18-60 meses, 7-16% del valor.
- Saca acta de defunción en semana 1.
- Verifica testamento en RENAT.
- Identifica adeudos del fallecido (predial, hipoteca, créditos) antes de aceptar herencia.
- Si hay conflictos familiares, busca mediación temprana. Los conflictos paralizan herencias por décadas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta heredar una casa en México 2026?
Con testamento (vía notario): 4-5% del valor del inmueble. Para casa de $2M, aproximadamente $80K-$100K MXN. Sin testamento (vía juzgado intestamentario): 7-16% del valor. Para misma casa, $140K-$320K MXN. Tiempo: 6-12 meses con testamento; 18-60 meses sin testamento. La diferencia es real y enorme — hacer testamento ($2K-$5K) es la mejor inversión que un dueño de casa puede hacer para su familia.
¿Qué pasa si heredo una casa con hipoteca pendiente?
Los herederos asumen la deuda. Tres opciones: (1) continuar pagando la hipoteca y quedarse con la casa, (2) vender la casa y pagar el remanente al banco, (3) renunciar a la herencia (deja la casa al siguiente en orden legal). Importante: si aceptas herencia 'pura y simple' heredas activos Y pasivos. Si aceptas 'con beneficio de inventario' solo heredas hasta el monto de los activos — protección contra deudas mayores.
¿Tengo que pagar ISR al heredar una casa?
Generalmente NO si era la residencia habitual del fallecido y aplica la exención de casa habitación (hasta $5.5M MXN en 2026). Los herederos reciben la propiedad sin pagar ISR. PERO al vender la casa heredada, sí pagarás ISR sobre la ganancia (precio venta - costo de adjudicación). El costo de adjudicación es el valor del avalúo al momento de heredar — NO el precio original que pagó el fallecido.
¿Puedo heredar una casa siendo extranjero?
Sí, los extranjeros pueden heredar propiedad mexicana. Si la propiedad está en zona restringida (a menos de 100 km de fronteras o 50 km de costas), debes constituir fideicomiso bancario para mantener la propiedad — similar al proceso para extranjeros que compran. Si está fuera de zona restringida (CDMX, San Miguel, Guadalajara, Querétaro), heredas directamente sin fideicomiso. Necesitas Mexican RFC y documentación legal.
¿Cuánto tarda la sucesión testamentaria vs intestamentaria?
Testamentaria (con testamento): 6-12 meses. Intestamentaria (sin testamento): 18-60 meses (1.5-5 años). La diferencia se debe a que la testamentaria se tramita ante notario público (proceso administrativo más rápido), mientras la intestamentaria requiere juzgado civil (proceso judicial con publicación de edictos, espera de oposiciones, sentencia, ejecución). Casos sin testamento con múltiples herederos en conflicto: 5-15 años.