TL;DR
- El Código Civil Federal define el usufructo como el derecho real y temporal de disfrutar un bien ajeno; el vitalicio dura mientras viva quien lo tiene.
- El dueño (nudo propietario) sí puede vender, con la condición de que se conserve el usufructo (artículo 1004): quien compra no puede sacar al usufructuario.
- El usufructo se extingue, entre otras causas, por la muerte del usufructuario, por su renuncia expresa o cuando usufructo y propiedad quedan en la misma persona (artículo 1038).
- Cuando la casa se vende completa, Tanda Casa financia la compra: $1,500,000 arranca en unos $7,645 al mes (Promocional Baja, 20% de APEX).
El usufructo vitalicio es la forma más común de que unos papás pasen su casa a los hijos sin quedarse sin techo: los hijos reciben la propiedad (la "nuda propiedad") y los papás conservan el derecho de vivirla o rentarla de por vida. Cuando esa casa se ofrece en venta, lo primero es saber si se vende con el usufructo encima o completa.
Qué es el usufructo y qué permite
| Tema | Lo que dice la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Qué es | El derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos | 980 |
| Cómo nace | Por la ley, por la voluntad de las personas o por prescripción | 981 |
| A favor de quién | De una o de varias personas, al mismo tiempo o una después de otra | 982 |
| Qué puede hacer el usufructuario | Gozar la cosa por sí mismo, o enajenar, rentar o gravar su derecho; esos contratos terminan con el usufructo | 1002 |
| Qué puede hacer el dueño | Vender la casa, con la condición de que se conserve el usufructo | 1004 |
| Preferencia para comprar | El usufructuario goza del derecho del tanto | 1005 |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 980, 981, 982, 1002, 1004 y 1005 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026). Cada estado tiene su propio código civil, con reglas parecidas; el notario aplica el del lugar donde está el inmueble.
Si todavía no se hace la donación y la familia está decidiendo cómo pasar la casa, compara en donar o vender una casa: cuál sale más barato.
Cuándo termina el usufructo
| Causa | Artículo 1038 |
|---|---|
| Muerte del usufructuario | Fracción I |
| Vencimiento del plazo por el que se constituyó | Fracción II |
| Se cumple la condición del título que lo creó | Fracción III |
| Usufructo y propiedad quedan en una misma persona | Fracción IV |
| Prescripción, como los demás derechos reales | Fracción V |
| Renuncia expresa del usufructuario | Fracción VI |
| Pérdida total de la cosa | Fracción VII |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 1038 y 3007 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026).
Para que la extinción cuente frente a terceros, se inscribe en el Registro Público: lo que no se registra no produce efectos en perjuicio de tercero.
Las formas de comprar una casa con usufructo
| Opción | Qué compras | Qué pasa con el usufructo |
|---|---|---|
| Comprar con el usufructo vigente | La nuda propiedad: serás dueño, pero el usufructuario sigue viviendo en la casa o rentándola | Sigue hasta que se extinga |
| El usufructuario renuncia antes de la venta | La casa completa | Se extingue por renuncia expresa |
| Venden juntos el dueño y el usufructuario | La casa completa | Usufructo y propiedad quedan en ti |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 1004 y 1038 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026).
Si el usufructuario ya murió, los herederos tramitan la cancelación y la sucesión; lo explicamos en heredar una casa paso a paso y en sucesión testamentaria o intestamentaria.
Cómo se paga la compra de la casa completa
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, y también construir o remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón.
| Precio del inmueble | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes |
| $3,000,000 | $15,290/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
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Tu siguiente paso
Pregunta al vendedor si la casa se vende con el usufructo o completa. Con el precio de la casa completa, pon el monto en el cotizador; un asesor revisa contigo el caso por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa con usufructo vitalicio?
Sí. El dueño puede venderla con la condición de que se conserve el usufructo (artículo 1004 del Código Civil Federal): quien compra se vuelve dueño, pero el usufructuario sigue disfrutando la casa mientras dure su derecho.
¿Cómo se cancela un usufructo vitalicio?
El usufructo se extingue, entre otras causas, por la muerte del usufructuario o por su renuncia expresa (artículo 1038 del Código Civil Federal). Para que cuente frente a terceros, la extinción se inscribe en el Registro Público.
¿El usufructuario tiene preferencia para comprar la casa?
Sí. El artículo 1005 del Código Civil Federal le da el derecho del tanto.
¿Tanda Casa me pide comprobante de ingresos o buró?
No. Tanda Casa no pide comprobante de ingresos y no consulta buró. Financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, y está regulado por PROFECO.
¿Cuánto pagaría al mes por la casa de $1,500,000 con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial ronda $7,645, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 980, 981, 982, 1002, 1004, 1005, 1038 y 3007 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
La casa con usufructo
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