TL;DR
- Donacion entre padres/hijos/conyuge: ISR exento (CFF Art. 93), CDMX exime ISAI tambien.
- Compraventa entre familiares: paga ISR sobre ganancia + ISAI sobre valor de compra.
- Donacion costo total tipico: $20K-$60K (notario + ISAI estatal si aplica + RPP).
- Compraventa familiar tipico: 5%-8% sobre valor (ISAI + notario + ISR vendedor).
Tabla comparativa rapida: casa valor $2M, padre a hijo
| Concepto | Donacion | Compraventa |
|---|---|---|
| Pago al donante/vendedor | $0 (no hay precio) | $2,000,000 |
| ISR donante/vendedor | Exento (entre ascendientes/descendientes) | Variable segun ganancia patrimonial |
| ISAI receptor | Exento en CDMX; otros estados 1%-3% | 2%-5% segun estado |
| Notario | 1%-1.5% sobre valor catastral | 1.5%-2.5% sobre valor compra |
| RPP | 0.5%-1% | 0.5%-1% |
| Costo total CDMX | $25K-$50K | $100K-$160K + $2M precio |
Donacion: que es y cuando aplica
La donacion es un acto juridico donde una persona (donante) transfiere gratuitamente una propiedad a otra (donatario). No hay precio, no hay pago.
Requisitos legales:
- Debe constar en escritura publica ante notario (para bienes inmuebles, obligatorio).
- El donante debe tener capacidad legal (mayor de edad, en pleno uso de facultades).
- Debe ser libre de gravamenes o, si tiene hipoteca, el donatario debe cubrir el saldo.
- Inscripcion en Registro Publico de la Propiedad.
Compraventa: que es y como funciona
La compraventa es un contrato donde una persona vende a otra una propiedad por un precio acordado. Si el comprador no tiene el dinero, recurre a credito (banco, INFONAVIT, autofinanciamiento).
Requisitos legales:
- Escritura publica ante notario.
- Pago del precio acordado (efectivo o financiamiento).
- Inscripcion en RPP.
Impuestos en donacion entre familiares directos
El Codigo Fiscal Federal (CFF) Articulo 93 establece exencion de ISR para donaciones entre ascendientes y descendientes en linea recta (padres-hijos-nietos) y conyuges.
| Relacion | ISR donante | ISR donatario |
|---|---|---|
| Padre/madre a hijo | Exento | Exento |
| Abuelo a nieto | Exento | Exento |
| Conyuge a conyuge | Exento | Exento |
| Hermanos | Exento hasta 3 UMA salario diario | Variable |
| Tios/sobrinos/no familiares | Sin exencion (ISR sobre valor) | Sin exencion |
ISAI en donacion por estado 2026
| Estado | ISAI sobre donacion familiar directa |
|---|---|
| CDMX | Exento (donaciones entre ascendientes/descendientes) |
| Estado de Mexico | 1.5%-3.5% (variable municipio) |
| Jalisco | Exento hasta cierto monto familiar |
| Nuevo Leon | 2%-3.5% |
| Yucatan | 0%-2% |
| Otros | Variable 0%-3% |
Verifica en oficina catastral de tu municipio. Detalles oficiales: SAT — donaciones.
Comparativa de costos totales: casa $2M, padre a hijo
Caso 1: Donacion en CDMX
- ISR donante: $0 (exento)
- ISAI hijo: $0 (CDMX exime)
- Notario: ~$25K (1.25% sobre valor catastral $2M)
- RPP: ~$15K
- Total: ~$40K
Caso 2: Compraventa en CDMX
- Precio compra: $2M (hijo paga padre)
- ISR padre: variable segun ganancia (puede ser 0 si es residencia + 3 anos antes habitada)
- ISAI hijo: 4.5% sobre $2M = $90K
- Notario: ~$35K (1.75%)
- RPP: ~$15K
- Total impuestos y tramites: ~$140K + $2M precio
Donacion ahorra ~$100K en impuestos vs compraventa entre familia directa.
Cuando conviene donacion vs compraventa
Conviene DONACION:
- Transferencia entre padres/hijos/conyuge sin necesidad de precio.
- Planificacion patrimonial en vida (vs sucesion post-mortem que tiene impuestos mayores).
- Cuando el donante no necesita liquidez.
- Para evitar problemas de herencia entre multiples hijos.
Conviene COMPRAVENTA:
- El padre/madre necesita liquidez (precio de la casa).
- El comprador (hijo) necesita financiamiento bancario — el banco solo presta sobre compraventa (no sobre donacion).
- Hay multiples hijos y se quiere documentar formalmente la transaccion para evitar conflictos.
Donacion con reserva de usufructo: estrategia mixta
Variante interesante: el donante dona la propiedad pero se reserva el "usufructo" — el derecho a usar la casa o recibir rentas hasta su fallecimiento.
- Ventaja para donante: sigue viviendo en la casa o cobrando renta hasta su muerte. Solo entonces el donatario tiene posesion plena.
- Ventaja para donatario: ya es propietario legal — la casa no entra a sucesion testamentaria.
- Costos: notario un poco mas alto por estructurar usufructo (~$30K-$40K).
- Cuando conviene: padre/madre que quiere planificar sucesion pero sigue necesitando el inmueble.
Donacion vs herencia: cuando cada una
| Concepto | Donacion en vida | Herencia post-mortem |
|---|---|---|
| Cuando ocurre | Durante vida del propietario | Tras fallecimiento |
| Tramite | Notario, 30-60 dias | Sucesion 6-18 meses |
| ISR familia directa | Exento | Exento hasta cierto monto |
| ISAI | Exento CDMX, variable resto | ISAI sucesorio similar |
| Conflictos | Puedes elegir donatario sin discusion | Riesgo conflictos entre herederos |
| Reversibilidad | Donacion es irrevocable salvo casos extraordinarios | Testamento puede cambiarse en vida |
Mas en: sucesion testamentaria vs intestamentaria.
Riesgos de la donacion
- Irrevocabilidad: una vez firmada la escritura de donacion ante notario, el donante pierde la propiedad. No puede pedir devolucion salvo por causas legales extraordinarias (ingratitud comprobada del donatario, etc.).
- Conflicto con otros herederos: si donas a 1 hijo, los otros pueden alegar inoficiosidad (que la donacion afecta su legitima sucesoria). Mejor donar proporcional o estructurar testamento complementario.
- Capacidad legal del donante: si el donante tiene problemas cognitivos o presion familiar, la donacion puede impugnarse despues como acto viciado.
- Reservar derecho de habitacion o usufructo: para no quedarte sin techo si donaste tu unica casa.
Errores comunes
- Donar la unica casa sin reservar usufructo: pierdes el techo.
- Donar a 1 hijo sin acuerdo con los demas: conflictos familiares y posibles juicios de inoficiosidad.
- Hacer donacion en contrato privado: invalido — requiere escritura publica ante notario.
- No inscribir en RPP: la donacion solo surte efectos frente a terceros con inscripcion en Registro Publico.
- Olvidar predial pendiente: el donatario asume las deudas del inmueble.
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Preguntas frecuentes
Que conviene mas: donacion de casa o compraventa entre familia?
Donacion conviene mas entre ascendientes y descendientes directos (padre-hijo, conyuges): ISR exento por CFF Art. 93, ISAI exento en CDMX, costo total ~$40K vs ~$140K + precio en compraventa equivalente. Compraventa solo conviene si el vendedor necesita liquidez o el comprador necesita credito bancario (banco no presta sobre donaciones).
Cuanto se paga de impuestos en una donacion de casa de padres a hijos?
ISR donante: $0 (exento por CFF Art. 93). ISAI receptor en CDMX: $0 (exento). Otros estados: 1%-3%. Notario: 1%-1.5% sobre valor catastral. RPP: 0.5%-1%. Costo total tipico casa $2M en CDMX: $40K-$50K. En otros estados con ISAI: $60K-$120K.
Es reversible una donacion de casa en Mexico?
Generalmente NO. Una vez firmada la escritura ante notario e inscrita en RPP, la donacion es irrevocable. Excepciones: ingratitud comprobada del donatario (calumnia, dano fisico grave, abandono al donante en necesidad), inejecucion de carga modal pactada, o causas extraordinarias previstas en codigo civil estatal.
Puedo donar casa a un solo hijo si tengo varios hijos?
Si — la donacion en vida no requiere conformidad de otros hijos. PERO, al fallecer el donante, los otros hijos pueden alegar inoficiosidad de la donacion si afecta su legitima sucesoria. Recomendable: documentar conformidad de otros hijos en notaria o compensarlos en testamento complementario.
Que es la donacion con reserva de usufructo?
Modalidad mixta: el donante transfiere la propiedad (la titularidad legal pasa al donatario) pero se reserva el usufructo (derecho a usar la casa o recibir rentas) hasta su fallecimiento. Asi el donante sigue viviendo en la casa o cobrando renta hasta su muerte, y el donatario obtiene posesion plena solo despues.
Que pasa con el credito hipotecario si donamos una casa que aun esta hipotecada?
El donatario asume el credito hipotecario. La donacion sobre casa con hipoteca activa requiere autorizacion del banco — sin esa autorizacion, el banco no acepta el cambio de deudor. Si el banco no autoriza, la opcion es liquidar el credito antes de donar (donatario paga al banco) o esperar al saldo cero.