Cesión de derechos casa o INFONAVIT México 2026 (cómo funciona y riesgos)

Tabla: tipos de cesion de derechos vigentes 2026

Tipo	Quien valida	Costo legal	Riesgo
Cesion INFONAVIT	INFONAVIT (autoriza cambio deudor)	$15K-$40K	Medio (validar autorizacion)
Cesion sobre credito bancario	Banco (cambio deudor o subrogacion)	$30K-$60K	Alto (banco rara vez aprueba)
Cesion sobre preventa	Desarrollador inmobiliario	$10K-$30K	Medio (validar contrato preventa)
Cesion sobre escritura provisional	Notario + RPP	$20K-$50K	Medio-alto

1. Cesion sobre credito INFONAVIT

La forma mas comun. INFONAVIT permite que un derechohabiente activo asuma el credito hipotecario de otro derechohabiente que no puede o no quiere seguirlo pagando.

Como funciona:

• Cedente y cesionario van juntos a delegacion INFONAVIT.
• Cesionario debe cumplir requisitos: IMSS activo, 116+ puntos, capacidad de pago suficiente.
• INFONAVIT evalua y aprueba (o rechaza). Aprobacion tarda 30-60 dias.
• Si aprueba, se firma escritura nueva: cedente sale, cesionario entra como deudor.
• Cesionario paga al cedente el "premio" negociado (usualmente parte de lo que el cedente ya habia abonado).

Costos:

• Premio al cedente: negociable, tipico $30K-$150K segun monto ya pagado.
• Tramite INFONAVIT: $5K-$15K.
• Escritura nueva ante notario: $15K-$30K.
• RPP: $5K-$10K.

Ventaja:

• Adquieres casa por mucho menos que comprar nueva con credito INFONAVIT desde cero.
• Tasa heredada (4%-12% segun cedente) puede ser mas baja que tasa actual.

Riesgo:

• Cesion NO autorizada por INFONAVIT: cesion privada entre particulares es invalida ante INFONAVIT — sigues siendo deudor de tu nombre, no del cesionario.
• Cedente puede dejar de cumplir aportaciones IMSS antes de la cesion, bajando puntaje.

2. Cesion sobre credito bancario

Mas rara y restrictiva. Bancos rara vez permiten cambio de deudor sobre hipoteca vigente — prefieren cancelar credito y abrir nuevo a nombre del nuevo dueno.

Como funciona:

• Cedente solicita "subrogacion de deudor" al banco.
• Banco evalua perfil del cesionario (buro, ingreso) — si no califica, niega.
• Si aprueba, escritura nueva. Cesionario asume el credito.

Realidad:

La mayoria de bancos no acepta subrogacion. La alternativa real es: cedente vende la casa al cesionario, cesionario paga el saldo insoluto del credito al banco, banco cancela el credito original, banco abre credito nuevo al cesionario. Implica 2 tramites separados y dobles gastos notariales.

3. Cesion sobre preventa (departamento o casa por entregar)

Si compraste un departamento en preventa y antes de la entrega ya no quieres o no puedes seguir, puedes ceder tu derecho a un tercero.

Como funciona:

• Cedente notifica al desarrollador inmobiliario.
• Desarrollador evalua al cesionario (verifica capacidad de pago).
• Desarrollador firma carta de aceptacion.
• Cedente recupera lo que pago + premio negociado (puede ser positivo si la preventa ya subio de precio).
• Cesionario continua los pagos al desarrollador y recibe la entrega.

Cuando conviene cedente:

• Necesita liquidez urgente.
• El proyecto preventa subio de precio y obtiene ganancia.

Cuando conviene cesionario:

• El departamento ya esta avanzado en obra y entrega pronto (vs nueva preventa con 12-24 meses espera).
• Precio inferior al mercado actual del desarrollador.

4. Cesion sobre escritura provisional

Cuando una compraventa esta en proceso de escrituracion pero aun no se ha registrado en RPP, el comprador puede ceder su derecho a un tercero antes de inscribir.

• Util si te arrepentiste despues de firmar contrato de promesa pero antes de escritura definitiva.
• Implica notario para la cesion + nueva escritura definitiva a nombre del cesionario.

Riesgo critico: fraude por cesion sin autorizacion

Caso real: persona "vende" su credito INFONAVIT a un tercero por $80K en una cesion privada (solo firma contrato entre las 2 personas). Tercero se muda a la casa. Despues de 6 meses, el cedente original deja de cumplir IMSS, pierde puntos, y deja de pagar. INFONAVIT no reconoce al cesionario — exige al cedente original. La casa puede ser remarada por INFONAVIT. El cesionario pierde $80K y la casa.

La cesion SIEMPRE debe pasar por la institucion que originalmente otorgo el credito (INFONAVIT, banco, desarrollador). Sin esa autorizacion escrita, no hay cesion legal — hay un contrato privado entre particulares que no obliga a la institucion.

Como validar una cesion legal correctamente

1. Pide copia de autorizacion oficial: carta de INFONAVIT, oficio del banco, carta de aceptacion del desarrollador.
2. Verifica directamente con la institucion: llama o ve presencialmente. La cesion debe aparecer como cambio de deudor en su sistema.
3. Notario: la cesion sobre inmueble (no solo el credito) requiere escritura ante notario. Sin escritura, no hay propiedad.
4. RPP: la escritura nueva debe inscribirse en Registro Publico de la Propiedad.
5. Cancela cuentas anteriores: cedente debe firmar conformidad de que recibio su pago y no tiene reclamos pendientes.

Cesion vs compra directa: cuando conviene cada una

Escenario	Mejor opcion
Cesionario tiene IMSS y puntos, pero no esta listo para tramite completo INFONAVIT	Cesion INFONAVIT
Cesionario tiene buro AAA pero el banco no autoriza subrogacion	Mejor cancelar credito y abrir nuevo
Preventa que ya subio de precio significativamente	Comprar via cesion (cedente quiere salir con su premio)
Cesionario sin IMSS, sin buro	NO cesion (no califica). Autofinanciamiento Tanda Casa o credito personal.

Errores comunes en cesion

1. Pagar antes de la autorizacion oficial: dinero perdido si no aprueban.
2. Aceptar "cesion privada" entre particulares: invalido legalmente.
3. No verificar saldo del credito pendiente: el cesionario debe asumir el saldo + el premio al cedente. Pide estado de cuenta certificado.
4. Olvidar predial atrasado: la deuda sigue al inmueble.
5. Notario casero sin reconocer cesion: el notario debe registrar correctamente la cesion en escritura nueva.

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Preguntas frecuentes

Que es la cesion de derechos en una casa o INFONAVIT?

Es la forma legal de transferir un credito hipotecario activo (INFONAVIT, banco) o una promesa de venta (preventa) de una persona a otra. El cedente sale, el cesionario asume el credito y la propiedad. Requiere autorizacion oficial de la institucion que dio el credito original.

Cuanto cuesta una cesion de derechos INFONAVIT en 2026?

Costos legales y de tramite: $15K-$40K (notario, RPP, tramite INFONAVIT). Adicional: premio al cedente (lo que el cedente ya pago en aportaciones + premio negociado), tipico $30K-$150K. Sin contar el credito pendiente que asumes.

Es seguro hacer una cesion de derechos casa entre particulares?

Solo si esta autorizada por la institucion que dio el credito (INFONAVIT, banco, desarrollador). Cesion privada entre particulares sin autorizacion oficial es invalida — la institucion sigue reconociendo al cedente original como deudor, no al cesionario. Cesion sin autorizacion = riesgo de fraude total.

Pueden los bancos autorizar cesion de hipoteca a otro deudor?

Tecnicamente si (subrogacion de deudor), pero los bancos rara vez aceptan. La alternativa real es: cedente vende casa al cesionario, cesionario paga el saldo del credito al banco, banco cancela credito original, banco abre credito nuevo al cesionario. Implica 2 tramites + dobles gastos notariales.

Cuanto tiempo toma una cesion de derechos INFONAVIT?

Tipico 30-90 dias desde solicitud hasta escritura nueva. INFONAVIT evalua perfil del cesionario (IMSS activo, 116+ pts, capacidad pago), aprueba o rechaza. Si aprueba, se firma escritura ante notario, se inscribe en RPP.

Si cesionario no califica a INFONAVIT, hay alternativa?

Si. Si no calificas a cesion INFONAVIT (sin IMSS, sin puntos suficientes), las opciones son: cesion sobre preventa con desarrollador (mas flexible), credito personal para liquidar al cedente, o autofinanciamiento Tanda Casa para una propiedad distinta sin requisito IMSS ni cesion.