TL;DR
- Un menor puede ser dueño de una casa, pero actúa por medio de sus representantes (artículo 23 del Código Civil Federal): quienes ejercen la patria potestad la administran (artículo 425).
- Venderla o hipotecarla pide juez: el artículo 436 dice que los padres no pueden enajenar ni gravar los inmuebles del hijo "sino por causa de absoluta necesidad o de evidente beneficio, y previa la autorización del juez competente". La Ciudad de México tiene la misma regla.
- Si la casa se renta, la mitad del usufructo es del hijo (artículo 430) cuando la recibió por un título distinto de su trabajo.
- Otros caminos: la casa a tu nombre con testamento, o a tu nombre y donarla cuando cumpla 18. La donación de padres a hijos no paga ISR (artículo 93, fracción XXIII). Con Tanda Casa, el plan y la casa quedan a tu nombre.
La idea llega con buena intención: "que la casa sea de mi hijo desde ya, para que nadie se la quite". Escriturar a nombre de un menor es posible. Lo que pocos saben es lo que pasa después: la casa queda protegida por la ley, y esa protección también te ata a ti. Antes de decidir, conviene leer cinco artículos del Código Civil. Lo general de las donaciones y su costo está en donación o compraventa de una casa; aquí va el caso del hijo menor de edad.
Lo que dice el Código Civil
| Artículo | Regla | En tu caso |
|---|---|---|
| 23 | Los menores ejercitan sus derechos o contraen obligaciones por medio de sus representantes | Tú firmas por tu hijo, como su representante |
| 425 | Quienes ejercen la patria potestad tienen la administración legal de los bienes del hijo | Tú administras la casa: mantenimiento, predial, renta |
| 428 y 430 | En bienes adquiridos por título distinto del trabajo, la propiedad y la mitad del usufructo son del hijo; la administración y la otra mitad, de los padres | Si la rentas, la mitad de lo que deja es de tu hijo |
| 436 | No pueden enajenar ni gravar los inmuebles del hijo sino por absoluta necesidad o evidente beneficio, con autorización del juez | Para vender o hipotecar, juicio y permiso |
| 437 | Si el juez autoriza vender, el dinero se deposita y no se dispone de él sin orden judicial | El dinero de la venta no queda libre |
| 646 y 647 | La mayoría de edad empieza a los 18 años cumplidos; el mayor de edad dispone libremente de sus bienes | A los 18, tu hijo decide sobre la casa |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 23, 425, 428, 430, 436, 437, 646 y 647, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026). El Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículo 436, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026) tiene la misma regla.
Lo que eso significa en la práctica
Mientras tu hijo sea menor, la casa no se puede usar como garantía de un crédito ni venderse para comprar otra más grande sin pasar por un juez que considere que hay necesidad absoluta o beneficio evidente para el niño. Si la familia se muda de ciudad, si quieren cambiarla por una casa mejor o si necesitan un préstamo con garantía, el trámite ya no es solo con el notario. Y cuando cumpla 18, la decisión es de él: el artículo 647 dice que el mayor de edad dispone libremente de sus bienes.
Tres caminos para comparar
| Camino | De quién es la casa hoy | Qué puedes hacer después |
|---|---|---|
| A nombre del hijo menor | Del hijo; tú la administras | Vender o hipotecar solo con autorización del juez; a los 18 decide él |
| A tu nombre, con testamento | Tuya | La usas, la vendes o la hipotecas; tu hijo la hereda por lo que dejes escrito |
| A tu nombre, y la donas cuando cumpla 18 | Tuya hasta la donación | Decides el momento; la donación de padres a hijos no paga ISR |
Fuente: Tanda Casa con el Código Civil Federal, artículos 436 y 647, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026) y la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XXIII, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
El segundo camino es el que deja más margen a la familia. Cómo funciona heredar con testamento y sin él está en sucesión testamentaria o intestamentaria.
Lo que cuesta pasarla después
La Ley del ISR exenta, en su artículo 93, fracción XXIII, inciso a), los donativos "que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto". Si donas la casa a tu hijo cuando sea mayor, él no paga ISR por recibirla. Lo que sí se paga es la escritura de donación: el notario, el registro y, según el estado, el impuesto de adquisición. Una herencia también tiene costos de escritura, distintos:
| Operación | ISR para quien recibe | Fundamento |
|---|---|---|
| Padre o madre dona a su hijo | Exento, cualquier monto | Art. 93, fr. XXIII, inciso a) |
| Hijo dona a su padre o madre | Exento si no la enajenan ni la donan a otro descendiente | Art. 93, fr. XXIII, inciso b) |
| Entre cónyuges | Exento, cualquier monto | Art. 93, fr. XXIII, inciso a) |
Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XXIII, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
Si lo que buscas es ayudar a un hijo que ya es adulto a tener su casa, el caso es otro y lo cubre padres financiando la primera casa de sus hijos.
La casa con un plan, a tu nombre
Con Tanda Casa, el plan y la casa quedan a tu nombre: es un crédito que empiezas pagando poco, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO. Después decides, con testamento o con donación, cómo pasa a tus hijos:
| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $800,000 | $4,077/mes | $6,850/mes |
| $1,200,000 | $6,116/mes | $10,274/mes |
| $1,600,000 | $8,155/mes | $13,699/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes por la casa de tu familia?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Piensa qué vas a necesitar hacer con la casa en los próximos años: venderla, ampliarla, usarla de garantía. Si la respuesta es sí a alguna, compara los tres caminos de la tabla. Luego pon el precio en el cotizador o escríbenos por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Puedo escriturar una casa a nombre de mi hijo menor de edad?
Sí: un menor puede ser dueño y actúa por medio de sus representantes (artículo 23 del Código Civil Federal). Quienes ejercen la patria potestad administran la casa.
¿Puedo vender la casa que está a nombre de mi hijo menor?
Solo por causa de absoluta necesidad o de evidente beneficio y con autorización previa del juez (artículo 436 del Código Civil Federal; mismo artículo en la Ciudad de México).
¿Qué pasa con la casa cuando mi hijo cumple 18?
La mayoría de edad empieza a los 18 años cumplidos y el mayor de edad dispone libremente de sus bienes (artículos 646 y 647): la decisión pasa a ser suya.
¿Mi hijo paga ISR si le dono la casa?
No. El artículo 93, fracción XXIII, inciso a) de la Ley del ISR exenta los donativos que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto.
¿Si la casa de mi hijo se renta, de quién es la renta?
Si la recibió por un título distinto de su trabajo (por ejemplo, una donación), la mitad del usufructo es del hijo y la otra mitad de los padres que la administran (artículo 430).
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 23, 425, 428, 430, 436, 437, 646 y 647, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículo 436, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XXIII, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Primero la casa, después a nombre de quién
Pon el precio en el cotizador y mira la mensualidad inicial con y sin enganche. Un asesor revisa contigo por WhatsApp cómo queda tu plan.
Comparar en el cotizadorDel mismo tema: Casa a nombre de dos personas: cómo funciona 2026, Lo que pagas al escriturar tu casa en Aguascalientes (2026), Escriturar en Guadalajara: impuesto municipal y notario 2026 y Cómo escriturar una casa en México 2026: 8 pasos y qué cuesta. Y para ver cómo se paga, Cuánto cuesta escriturar una casa o calcula tu plan con tu propio monto.