TL;DR
- Honorarios: el arancel del artículo 194 es un máximo (art. 15). En una compraventa de $1.5M sin crédito bancario ese tope es de $72,548, muy por encima de nuestra estimación, que es de 1.5% a 2.5% más IVA: $22,500 a $37,500.
- ISAI: 2% en todos los municipios, $30,000 (Ley de Hacienda Municipal, art. 45).
- Registro Público: 0.75% del valor, $11,250 en esa casa (Ley de Hacienda del Estado, art. 50).
- Total estimado: $72,600 a $90,000.
Al sumar el arancel notarial de Sinaloa a tu presupuesto de compra, revisa también qué pago mensual puedes sostener por la casa.
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Escriturar en Sinaloa: cuánto sale en 2026
| Valor de la casa | Total estimado* | Honorarios (estimación 1.5%-2.5%) | ISAI (2%) |
|---|---|---|---|
| $1,000,000 | $48,400-$60,000 | $15,000-$25,000 | $20,000 |
| $1,500,000 | $72,600-$90,000 | $22,500-$37,500 | $30,000 |
| $3,000,000 | $145,200-$180,000 | $45,000-$75,000 | $60,000 |
*Honorarios con IVA, ISAI de 2% y 1.1% del valor para avalúo, Registro Público y certificados. Los honorarios son una estimación de Tanda Casa por debajo del tope del artículo 194. En Sinaloa el registro cuesta 0.75% del valor, así que se lleva la mayor parte de ese 1.1%.
Quién fija el arancel notarial en Sinaloa
Sinaloa escribió su arancel dentro de la Ley del Notariado del Estado de Sinaloa (Decreto 590; texto vigente con última reforma publicada el 4 de septiembre de 2026; consultada el 30 de septiembre de 2026). El artículo 15 dice que los honorarios «no excederán de lo que establece el arancel previsto en esta Ley», y el artículo 194 lo despliega en 38 puntos, contados en veces la UMA diaria desde la reforma de diciembre de 2016.
El punto 4 es el de la compraventa sin crédito bancario, sobre el valor más alto entre precio, comercial y catastral: de $1,000,001 a $2,000,000 son 575.81 UMA más 1% del excedente del límite inferior. Con la UMA de 2026 eso da $72,548 en una casa de $1,500,000, 4.8% del valor. Es un techo alto, no un precio: la estimación de esta página ($22,500 a $37,500) queda muy por debajo y lo que pagues saldrá de cotizar.
Si en la misma escritura va un crédito bancario con hipoteca, aplica otro renglón, el punto 31, que está entre los «actos notariales en donde interviene el sistema bancario»: 1% del monto de la compraventa más 0.5% del crédito hasta $500,000 y 0.25% de lo que exceda. En una casa de $1,500,000 con crédito bancario de $1,200,000 el tope sería de $19,250. La notaría debe exhibir los aranceles en un espacio visible (art. 202).
Registro y otros cobros en Sinaloa
El cargo que más pesa fuera del notario es el Registro Público. La Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa (art. 50, fracción II) cobra 0.75% del valor más alto entre el declarado, el avalúo y el catastral por inscribir la adquisición, con un máximo de 750 UMA ($87,982). Sobre $1,500,000 son $11,250. Si es casa habitación con valor catastral de hasta 7,500 UMA ($879,825), la tasa se aplica sobre la mitad del valor.
El arancel también prevé recargos y una protección: 50% más por trabajos fuera de horas hábiles (art. 198) y, si hay que rectificar la escritura por error del notario, la rectificación corre a su costa (art. 200). El avalúo y los certificados se pagan aparte; junto con el registro los estimamos en 1.1% del valor.
El ISAI en Sinaloa: 2% por ley estatal
La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa (art. 45) obliga al pago a quien adquiere inmuebles ubicados en los municipios del estado y calcula el impuesto «aplicando una tasa del 2% sobre la base gravable». Una sola ley para Culiacán, Mazatlán, Ahome y los demás municipios: $20,000 en una casa de $1,000,000, $30,000 en una de $1,500,000 y $60,000 en una de $3,000,000.
Fuente: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, artículo 45 (gaceta.congresosinaloa.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026). Tasa verificada contra el texto el 11 de septiembre de 2026.
Cómo pagar menos sin arriesgar la escritura
- No tomes el arancel como precio. El tope del punto 4 es de 4.8% en una casa de $1.5M; lo que se paga sale de cotizar. Pide dos o tres presupuestos desglosados.
- Pregunta qué punto del arancel te aplican. Con crédito bancario en la misma escritura rige el punto 31, que da un tope mucho menor que el punto 4.
- Presupuesta el registro. 0.75% del valor no se negocia, y en vivienda con valor catastral de hasta $879,825 se paga sobre la mitad.
- Un error del notario no lo pagas tú. La rectificación es a su costa (art. 200).
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¿Cuánto cobra un notario por escriturar una casa en Sinaloa en 2026?
La Ley del Notariado fija un tope (art. 194): $72,548 en una compraventa de $1,500,000 sin crédito bancario. Nuestra estimación queda muy por debajo: 1.5% a 2.5% del valor más IVA, $22,500 a $37,500. Con el ISAI ($30,000), el registro, el avalúo y los certificados, el total queda entre $72,600 y $90,000.
¿Cuánto es el ISAI en Sinaloa?
2% de la base gravable en todo el estado: $30,000 sobre una casa de $1,500,000 (Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45).
¿El arancel notarial de Sinaloa es obligatorio o negociable?
Es un máximo obligatorio: la ley dice que los honorarios «no excederán» el arancel (art. 15). Como ese tope es alto, conviene comparar presupuestos desglosados.
¿Quién paga los gastos de escrituración en Sinaloa, comprador o vendedor?
Se pacta. La compraventa se rige por el código civil de Sinaloa; el federal, que sirve de referencia, dice por mitad salvo convenio en contrario (art. 2263), y lo habitual es acordar que pague el comprador. El ISAI lo debe quien adquiere (Ley de Hacienda Municipal, art. 45) y el ISR de la venta, quien vende.
¿Cambia la escrituración en Sinaloa si compro con Tanda Casa?
No cambian el notario, el ISAI de 2% ni el registro de 0.75%. Tanda Casa financia la compra sin consulta a buró ni comprobante de ingresos; con 20% de entrada, la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón (plan Promocional Baja).
Fuentes
- Ley del Notariado del Estado de Sinaloa, artículos 15, 194 (puntos 4 y 31), 198, 200 y 202; última reforma publicada el 4 de septiembre de 2026 (gaceta.congresosinaloa.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, artículo 50, fracción II; última reforma publicada el 17 de julio de 2026 (gaceta.congresosinaloa.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, artículo 45 (gaceta.congresosinaloa.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- INEGI, comunicado de prensa 1/26: UMA diaria de $117.31 vigente desde el 1 de febrero de 2026 (inegi.org.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Código Civil Federal, artículo 2263 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Estimación de Tanda Casa, no es tarifa oficial: 1.1% del valor para avalúo, inscripción en el Registro Público y certificados; honorarios de 1.5% a 2.5% del valor cuando la ley no da una cifra calculable.