TL;DR
- La exención de casa habitación no aplica a un terreno baldío: el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta solo “la casa habitación del contribuyente”.
- Lo que pagas es sobre la ganancia, no sobre el precio: venta menos el costo del terreno actualizado por inflación, gastos notariales y comisiones. El terreno no se deprecia como la construcción.
- Ejemplo: lote comprado en $400,000 en enero de 2020 y vendido en $650,000 en septiembre de 2026. Costo actualizado $546,608, ganancia $103,392, pago provisional aproximado de $3,893.
- Te quedan unos $646,107, el 20% de entrada de una casa de hasta $3,230,536 con el plan Promocional Baja.
Vender un lote para dar la entrada de una casa es de las formas más limpias de juntar el enganche, porque el dinero ya es tuyo. Lo único que hay que tener claro es cuánto se queda en impuestos. La Ley del Impuesto sobre la Renta trata distinto a la casa donde vives y al terreno que tienes guardado, y casi toda la confusión viene de ahí. Las otras maneras de completar la entrada están comparadas en las formas de comprar casa sin enganche.
Por qué el terreno paga ISR y la casa donde vives casi nunca
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) exenta lo que recibes por vender “la casa habitación del contribuyente”, hasta setecientas mil UDIS y siempre que se firme ante notario. Un terreno baldío no es casa habitación: no hay dónde vivir. Entonces su venta cae completa en el capítulo de enajenación de bienes, del artículo 119 en adelante, y lo que se grava es la ganancia. Si lo que vendes es tu casa, la cuenta es otra y está en la calculadora de ISR por venta de casa.
Lo que la ley te deja restar del precio
El artículo 121 enumera las deducciones. Para un terreno quedan estas:
| Deducción | Artículo | Qué dice |
|---|---|---|
| Costo comprobado de adquisición, actualizado | 121, fr. I; 124 | Lo que pagaste, actualizado por inflación desde el mes en que compraste hasta el mes anterior a la venta. En inmuebles, el costo actualizado es al menos el 10% del precio de venta |
| Gastos notariales, impuestos y derechos | 121, fr. III | Los de la escritura con que compraste y los de la venta, el impuesto local por enajenación y el avalúo |
| Comisiones y mediaciones | 121, fr. IV | Lo que pagaste a un intermediario por comprar o por vender |
| Construcciones y mejoras | 121, fr. II | Solo si construiste algo; en un terreno baldío no hay |
Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 121 y 124, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
Guarda la escritura de compra y los recibos de lo que pagaste al notario en su momento: sin comprobante no hay deducción. Los gastos de las fracciones III y IV también se actualizan por inflación.
La actualización del terreno: sin la depreciación de la casa
En una casa, el artículo 124 separa el terreno de la construcción y a la construcción le resta 3% por cada año. Al terreno no: su costo solo se actualiza “por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación”. El factor sale de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes anterior a la venta entre el del mes de compra:
| Dato | Valor | Uso |
|---|---|---|
| INPC de enero de 2020 (mes de compra) | 106.447 | Divisor |
| INPC de agosto de 2026 (mes anterior a una venta en septiembre) | 145.462 | Dividendo |
| Factor de actualización | 1.3665 | Multiplica al costo de compra |
Fuente: INEGI, Índice Nacional de Precios al Consumidor (base segunda quincena de julio de 2018 = 100): agosto de 2026, 145.462 puntos (boletín de septiembre de 2026); enero de 2020, quincenas de 106.388 y 106.506, promedio mensual 106.447 (comunicado 62/20); consultado el 9 de octubre de 2026.
Ejemplo: lote de $400,000 vendido en $650,000
Compraste un lote en enero de 2020 en $400,000 y lo vendes en septiembre de 2026 en $650,000. Para no inflar la deducción, el ejemplo no resta gastos notariales ni comisiones; si los tienes comprobados, el impuesto baja.
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Costo actualizado | $400,000 × 1.3665 | $546,608 |
| Ganancia | $650,000 − $546,608 | $103,392 |
| Ganancia por año (6 años completos) | $103,392 ÷ 6 | $17,232 |
| Impuesto de un año con la tarifa del art. 126 | cuota fija + tasa sobre el excedente | $649 |
| Pago provisional | impuesto de un año × 6 | $3,893 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con el Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 120, 121, 124 y 126, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026); tarifa: SAT, Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, apartado A, fracción I: tarifa para los pagos provisionales de 2026 por enajenación de inmuebles del artículo 126 de la LISR, DOF 28-12-2025 (PDF en sat.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026); INPC del INEGI.
El artículo 126 dice que en las operaciones en escritura pública el notario calcula el pago provisional y lo entera; tú no haces la declaración de la venta en ese momento. El impuesto definitivo se ajusta en tu declaración anual, sumando una parte de la ganancia a tus demás ingresos (artículo 120). Además, el artículo 127 pide un pago de 5% sobre la ganancia en la entidad donde está el terreno; ese pago se acredita contra el provisional del artículo 126 y, si es mayor, a la entidad solo se le entera lo que resulta del 126. Por eso lo que pagas entre los dos es el pago provisional de la tabla.
Terrenos heredados, donados o muy viejos
Si el lote te lo heredaron o te lo donaron, el artículo 124 toma como costo y fecha de compra los de quien te lo dejó. Si lo compró tu papá hace treinta años en una cantidad que hoy parece de juguete, la ganancia puede ser casi todo el precio. Ahí entra el piso de la fracción I del artículo 121: en inmuebles, el costo actualizado no puede ser menor al 10% del precio de venta. Un terreno vendido en $650,000 siempre puede restar al menos $65,000.
Tres precios de venta para el mismo lote
| Precio de venta | Pago provisional aproximado | Te queda |
|---|---|---|
| $650,000 | $3,893 | $646,107 |
| $800,000 | $13,493 | $786,507 |
| $1,000,000 | $26,293 | $973,707 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con el mismo lote (compra de $400,000 en enero de 2020, venta en septiembre de 2026, sin otras deducciones), tarifa del Anexo 8 RMF 2026 e INPC del INEGI.
Si lo vendieras en menos del costo actualizado ($546,608), no habría ganancia ni pago provisional.
Qué casa alcanzas con lo que te queda
Con el plan Promocional Baja de Tanda Casa la entrada es el 20% del valor de la casa. Con los $646,107 del ejemplo, estas son tres opciones y lo que te sobraría para escrituras y mudanza:
| Casa | Entrada de 20% (te sobra) | Mensualidad inicial |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $300,000 ($346,107) | $7,645/mes |
| $2,000,000 | $400,000 ($246,107) | $10,193/mes |
| $3,000,000 | $600,000 ($46,107) | $15,290/mes |
Fuente: lo que queda de la venta del ejemplo; mensualidad: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja (20% de APEX): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Antes de vender, revisa que el lote esté escriturado a tu nombre y sin adeudos de predial: si no lo está, el trámite va primero y está en cómo escriturar un terreno. Si el lote es de cesión de derechos, lo explica terreno con cesión de derechos.
La casa con un plan
Tanda Casa financia la compra de cualquier inmueble con escrituras: es un crédito que empiezas pagando poco, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO. Lo que sale del terreno se vuelve tu entrada:
| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes | $17,124/mes |
| $3,000,000 | $15,290/mes | $25,686/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes por la casa que sigue?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Junta la escritura del terreno y los recibos de lo que pagaste al comprarlo, saca tu cuenta con la tabla de arriba y decide qué casa buscar. Pon su precio en el cotizador o escríbenos por WhatsApp con lo que te quedaría de la venta.
Preguntas frecuentes
¿Se paga ISR por vender un terreno?
Sí, si hay ganancia. La exención del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR es solo para la casa habitación del contribuyente; un terreno baldío paga sobre la diferencia entre el precio y su costo actualizado menos las deducciones.
¿Cómo se actualiza el costo de un terreno?
Se multiplica lo que pagaste por el factor que resulta de dividir el INPC del mes anterior a la venta entre el del mes de compra. A diferencia de la construcción, al terreno no se le resta 3% por año.
¿Cuánto ISR pago si vendo en $650,000 un terreno que compré en $400,000 en 2020?
Con una venta en septiembre de 2026 y sin otras deducciones, la ganancia es de unos $103,392 y el pago provisional que calcula el notario, de unos $3,893.
¿Quién calcula el ISR de la venta del terreno?
Cuando la venta se firma en escritura pública, el notario calcula el pago provisional y lo entera, según el artículo 126 de la Ley del ISR. El ajuste final va en tu declaración anual.
¿Qué pasa si el terreno lo heredé?
Se toman el costo y la fecha de adquisición de quien te lo heredó (artículo 124). Si ese costo actualizado queda por debajo del 10% del precio de venta, se deduce el 10%.
Fuentes
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 93, fracción XIX, inciso a), 119, 120, 121, 124, 126 y 127, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- SAT, Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, apartado A, fracción I: tarifa para los pagos provisionales de 2026 por enajenación de inmuebles del artículo 126 de la LISR, DOF 28-12-2025 (PDF en sat.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- INEGI, Índice Nacional de Precios al Consumidor (base segunda quincena de julio de 2018 = 100): agosto de 2026, 145.462 puntos (boletín de septiembre de 2026); enero de 2020, quincenas de 106.388 y 106.506, promedio mensual 106.447 (comunicado 62/20); consultado el 9 de octubre de 2026.
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
El terreno ya es tu entrada
Pon en el cotizador el precio de la casa que quieres y usa lo que te queda de la venta como el 20% de entrada. Un asesor revisa la cuenta contigo por WhatsApp.
Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Comprar casa abajo del avalúo: el ISR si pasa del 10%, Poder notarial en el consulado para tu casa en México, Permutar tu casa por otra: ISR, ISAI y qué dice la ley y ISR por vender tu casa 2026: cuándo estás exento. Y para ver cómo se paga, Cuánto cuesta escriturar una casa o calcula tu plan con tu propio monto.