TL;DR
- Sí se puede comprar solo una parte de un terreno, pero para que tenga escritura propia el predio se subdivide primero con autorización de la autoridad urbana.
- El notario solo autoriza la escritura si comprueba la licencia, y los contratos que no la inserten son nulos (Ley General de Asentamientos Humanos, artículos 111 y 112).
- En la CDMX la licencia de subdivisión cuesta 1% del valor de avalúo y se protocoliza en escritura pública; en el Estado de México la autoriza la Secretaría de Desarrollo Urbano e Infraestructura.
- Con la fracción ya escriturada, Tanda Casa financia la compra: una de $500,000 arranca en unos $2,548 al mes (Promocional Baja, 20% de APEX).
Pasa entre familiares, entre vecinos y con dueños de terrenos grandes que prefieren vender por partes: "te vendo la mitad". El trato puede ser justo, pero mientras el terreno siga siendo uno solo en el Registro Público, lo que compras es una parte sin linderos propios. Para que tu fracción sea un terreno independiente con su propia escritura, primero se subdivide.
Qué dice la ley
La ley general de desarrollo urbano incluye la subdivisión entre las acciones urbanísticas, junto con fusiones, relotificaciones y fraccionamientos (Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, artículo 3, fracción I (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 29 de septiembre de 2026)). Los municipios expiden las licencias con apego a las normas locales, que fijan los requisitos (Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, artículos 11, fracción XI, y 60 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 29 de septiembre de 2026)). Son nulos los contratos sobre predios que no contengan las inserciones de las autorizaciones que procedan, y el notario solo autoriza el instrumento después de comprobar que existen (Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, artículos 111 y 112 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 29 de septiembre de 2026)).
| Tema | Ciudad de México | Estado de México |
|---|---|---|
| Quién autoriza | La alcaldía o la Secretaría, según el caso, con licencia de subdivisión | La Secretaría de Desarrollo Urbano e Infraestructura (autorización previa) |
| Cuándo procede | Según el reglamento; la licencia no prejuzga sobre el destino de los predios | Lotes con frente a vía pública y al menos agua potable y drenaje (o convenio con el municipio); el tamaño mínimo lo fija el plan municipal |
| Costo de la licencia | 1% del valor de avalúo | No encontramos la cuota en fuente oficial |
| Escritura | La licencia se protocoliza en escritura pública dentro de los 180 días siguientes a su expedición y se inscribe en el Registro Público | El Registro Público solo inscribe escrituras que mencionen la autorización |
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 188 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026); Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (hoy CDMX), artículos 162 y 164 (copia en paot.org.mx, última reforma G.O. CDMX 25-10-2023, consultado el 29 de septiembre de 2026); Alcaldía Iztapalapa, formato oficial "Expedición de Licencia de Subdivisión o Fusión de Predios" (iztapalapa.cdmx.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026); Código Administrativo del Estado de México, Libro Quinto, artículos 5.6, 5.40 y 5.42 (copia de transparencia en apast.gob.mx, última reforma que marca: 5 de abril de 2024, consultado el 29 de septiembre de 2026).
Lo que piden en la CDMX para la licencia
El formato oficial de la alcaldía Iztapalapa lista, entre otros: identificación, boleta predial, Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo y constancia de alineamiento y número oficial de cada predio, constancia de publicitación vecinal, copia certificada de la escritura, plano con la situación actual y el proyecto de subdivisión con superficie y linderos reales, avalúo, memoria descriptiva y constancia de adeudos de predial y agua (Alcaldía Iztapalapa, formato oficial "Expedición de Licencia de Subdivisión o Fusión de Predios" (iztapalapa.cdmx.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026)). Para los linderos reales sirve un deslinde del terreno.
| Valor de avalúo del terreno | Licencia de subdivisión en la CDMX (1%) |
|---|---|
| $1,000,000 | $10,000 |
| $2,000,000 | $20,000 |
| $3,000,000 | $30,000 |
| $5,000,000 | $50,000 |
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 188 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026). Ejemplos aritméticos; a esto se suman las constancias, el avalúo y la escritura.
Si el predio pasa de 5,000 m², el reglamento de la CDMX pide transmitir al gobierno el 10% de la superficie para reserva territorial, y las subdivisiones de hecho que no cumplan la norma pueden pasar al régimen de condominio (Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (hoy CDMX), artículos 80 y 164 (copia en paot.org.mx, última reforma G.O. CDMX 25-10-2023, consultado el 29 de septiembre de 2026)). Ese caso, con casas ya construidas, está en dos casas en un mismo terreno.
Si compras un lote a una lotificadora
Pregunta si el predio ya tiene autorizada la subdivisión o el fraccionamiento y si tu lote tiene su propio folio en el Registro Público. Quien vende terrenos para casa habitación tiene que informarte la situación jurídica del terreno; lo que debe darte está en terrenos en abonos o financiados. Y si lo que quieres es lo contrario, unir tu terreno con el de al lado, lee fusión de predios.
Cómo se financia la compra de tu parte
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia comprar un terreno con escrituras, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. Por eso sirve si tienes buró o si ganas bien pero no lo compruebas. La compra se financia cuando tu fracción ya tiene su escritura; el asesor revisa contigo en qué punto va la subdivisión. El terreno tiene que estar escriturado; los terrenos sin escrituras y los ejidales no entran. Si el terreno tiene algún adeudo, se paga al firmar, todo al mismo tiempo.
| Monto a financiar | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $300,000 | $1,529/mes |
| $500,000 | $2,548/mes |
| $800,000 | $4,077/mes |
| $1,000,000 | $5,097/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes por tu terreno con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar la mitad de un terreno?
Sí, pero para que tu mitad tenga escritura propia el terreno se subdivide primero con licencia. El notario solo autoriza la escritura si comprueba la autorización (Ley General de Asentamientos Humanos, artículo 112).
¿Cuánto cuesta subdividir un terreno en la CDMX?
La licencia de subdivisión cuesta 1% del valor de avalúo (Código Fiscal de la CDMX, artículo 188). A eso se suman las constancias, el avalúo, el plano y la escritura.
¿Se puede subdividir un terreno sin escritura?
El formato de la CDMX pide copia certificada de la escritura de propiedad, y en el Estado de México el Registro Público solo inscribe escrituras que mencionen la autorización. Primero se escritura el terreno completo.
¿Tanda Casa me pide comprobante de ingresos o buró?
No. Tanda Casa no pide comprobante de ingresos y no consulta buró. Financia comprar un terreno con escrituras, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, y está regulado por PROFECO.
¿Cuánto pagaría al mes por una fracción de $500,000 con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial de $500,000 ronda $2,548, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, artículos 3, 11, 60, 111 y 112 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 188 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (hoy CDMX), artículos 80, 162 y 164 (copia en paot.org.mx, última reforma G.O. CDMX 25-10-2023, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Alcaldía Iztapalapa, formato oficial "Expedición de Licencia de Subdivisión o Fusión de Predios" (iztapalapa.cdmx.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Código Administrativo del Estado de México, Libro Quinto, artículos 5.3, 5.6, 5.40 y 5.42 (copia de transparencia en apast.gob.mx, última reforma que marca: 5 de abril de 2024, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
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