TL;DR
- Lo primero es saber si el vendedor es el dueño y si el terreno tiene gravámenes: eso lo dice el certificado de libertad de gravámenes del Registro Público ($849 en la CDMX en 2026).
- El uso de suelo dice qué puedes construir: el Certificado Único de Zonificación cuesta $2,104 en la CDMX, y la constancia de alineamiento marca afectaciones y restricciones.
- Predial y agua al corriente: en la CDMX el notario pide constancias sin adeudos de los últimos cinco años ($228 cada una), y sin ellas el Registro no inscribe la escritura.
- Si todo está en orden, Tanda Casa financia la compra del terreno escriturado, y si tiene algún adeudo se paga al firmar: uno de $800,000 arranca en unos $4,077 al mes (Promocional Baja, 20% de APEX).
Con un terreno es fácil enamorarse de la vista o del precio y pagar el apartado ese mismo día. Los papeles que dicen si el terreno se puede escriturar a tu nombre, si tiene gravámenes y qué se puede construir existen y cuestan poco comparados con el precio. Esta es la lista, con lo que cobra la Ciudad de México en 2026; en otros estados los nombres y montos cambian, pero los papeles son los mismos.
Los papeles y lo que dice cada uno
| Papel | Qué te dice | Quién lo da | Costo en la CDMX 2026 |
|---|---|---|---|
| Escritura inscrita en el Registro Público | Que el vendedor es el dueño y cuáles son las medidas y linderos del terreno | El vendedor; el folio lo lleva el Registro Público | Se revisa con el notario |
| Certificado de libertad de gravámenes | Si el terreno tiene hipoteca u otro gravamen inscrito | Registro Público de la Propiedad | $849 ordinario o $1,700 urgente |
| Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo | Qué uso de suelo tiene y qué se puede construir | SEDUVI | $2,104; vigencia de 1 o 2 años, a tu elección |
| Constancia de adeudos de predial | Si el terreno debe predial | Secretaría de Administración y Finanzas | $228 |
| Constancia de adeudos de agua | Si debe derechos de agua | Sistema de Aguas | $228 |
| Constancia de alineamiento y número oficial | El límite con la calle, las afectaciones y restricciones urbanas, y el número | Alcaldía | $60 por metro de frente + $394 |
| Deslinde o levantamiento topográfico | Si las medidas reales coinciden con la escritura | Catastro o un topógrafo | Según el municipio |
| Constancia del Registro Agrario Nacional (si hay duda de que sea ejidal) | Si el terreno está inscrito como ejidal | Registro Agrario Nacional | $195 |
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículos 27, 198, 233, 234, 235 y 248 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026); Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (hoy CDMX), artículo 158 (copia en paot.org.mx, última reforma G.O. CDMX 25-10-2023, consultado el 29 de septiembre de 2026); Registro Agrario Nacional, cuotas de la Ley Federal de Derechos 2026, artículo 187, apartado D, fracción I (ran.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026).
El Código Fiscal de la CDMX pide que el notario reciba las constancias de predial y agua sin adeudos de los últimos cinco años, y el Registro Público solo inscribe la escritura si están en su apéndice (Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 27 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026)). Cómo leer el certificado de gravámenes, paso a paso, está en cómo investigar gravámenes antes de comprar.
Si el terreno lo vende un fraccionador o una lotificadora
Quien comercializa terrenos está obligado por la NOM-247-SE-2021 a informarte, entre otras cosas, que es dueño o tiene derecho a vender y los gravámenes del terreno, además de las licencias y permisos que otorgó la autoridad. El contrato de adhesión de compraventa de terrenos tiene que decir que el terreno no es ejidal ni comunal y que se puede escriturar (NOM-247-SE-2021, información comercial y publicidad de inmuebles destinados a casa habitación, numerales 4.10, 5 y 6.4 (dof.gob.mx, DOF del 22 de marzo de 2022, consultado el 29 de septiembre de 2026)). La norma aplica a quien vende terrenos como negocio, no a un particular que vende el suyo. Lo que cambia si pagas en abonos está en terrenos en abonos o financiados.
Las tres señales que piden revisar con calma
- El vendedor ofrece "cesión de derechos" en vez de escritura: lee terreno con cesión de derechos: qué compras en realidad.
- Te venden solo una parte del terreno: tu fracción necesita subdivisión para tener escritura propia; lee comprar solo una parte de un terreno.
- Las medidas no coinciden: pide un deslinde antes de pagar.
Cuando los papeles están en orden
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia comprar un terreno con escrituras, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. Por eso sirve si tienes buró o si ganas bien pero no lo compruebas. El terreno tiene que estar escriturado; los terrenos sin escrituras y los ejidales no entran. Si el terreno debe predial, agua o tiene una hipoteca, ese adeudo se paga al firmar, todo al mismo tiempo.
| Monto a financiar | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $500,000 | $2,548/mes |
| $800,000 | $4,077/mes |
| $1,000,000 | $5,097/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes por tu terreno con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
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Tu siguiente paso
Con los papeles en la mano, pon el precio del terreno en el cotizador y mira tu plan. Un asesor revisa contigo los documentos por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Qué papeles debo pedir antes de comprar un terreno?
La escritura inscrita, el certificado de libertad de gravámenes, el certificado de uso de suelo, las constancias de predial y agua sin adeudos, la constancia de alineamiento y número oficial y, si las medidas no cuadran, un deslinde.
¿Cuánto cuesta el certificado de libertad de gravámenes en la CDMX?
$849 en trámite ordinario y $1,700 urgente en 2026, según el artículo 198 del Código Fiscal de la Ciudad de México.
¿Qué pasa si el terreno debe predial?
En la CDMX, el notario tiene que recibir las constancias sin adeudos de predial y agua de los últimos cinco años, y sin ellas el Registro Público no inscribe la escritura. Con Tanda Casa, cualquier adeudo del terreno se paga al firmar.
¿Tanda Casa me pide comprobante de ingresos o buró?
No. Tanda Casa no pide comprobante de ingresos y no consulta buró. Financia comprar un terreno con escrituras, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, y está regulado por PROFECO.
¿Cuánto pagaría al mes por un terreno de $800,000 con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial de $800,000 ronda $4,077, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículos 27, 198, 233, 234, 235 y 248 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (hoy CDMX), artículo 158 (copia en paot.org.mx, última reforma G.O. CDMX 25-10-2023, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Registro Agrario Nacional, cuotas de la Ley Federal de Derechos 2026, artículo 187, apartado D, fracción I (ran.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- NOM-247-SE-2021, información comercial y publicidad de inmuebles destinados a casa habitación, numerales 4.10, 5 y 6.4 (dof.gob.mx, DOF del 22 de marzo de 2022, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
Tu terreno, con los papeles en orden
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Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Alineamiento y número oficial: costo 2026 y para qué sirve, Dos casas en un terreno: cómo comprar solo una de ellas, Terreno sin salida a la calle: servidumbre de paso y compra y Comprar el terreno de al lado y unirlo: fusión de predios. Y para ver cómo se paga, Préstamo para comprar terreno o calcula tu plan con tu propio monto.