TL;DR
- La ribera o zona federal son las fajas de 10 metros contiguas al cauce de una corriente o al vaso de un depósito de propiedad nacional, medidas en horizontal desde el nivel de aguas máximas ordinarias (Ley de Aguas Nacionales, artículo 3, fracción XLVII).
- Si el cauce mide 5 metros de ancho o menos, la faja es de 5 metros. El nivel de aguas máximas ordinarias lo fija la Comisión Nacional del Agua o su organismo de cuenca, no la orilla que ves hoy.
- Esa faja es un bien nacional que administra la Comisión (artículo 113) y solo se puede usar con una concesión (artículo 118).
- Ejemplo: terreno de 20 × 40 m con 40 m de frente a un arroyo ancho: 400 m² son zona federal. Si cuesta $600,000, el m² útil pasa de $750 a $1,500.
Comprar terreno ya pide revisar escrituras, uso de suelo y servicios; lo que conviene revisar en cualquier lote está en qué revisar antes de pagar un terreno. Cuando el terreno toca un río, un arroyo, una laguna o una presa, se agrega una pregunta que el vendedor rara vez menciona: cuántos de los metros que te ofrece son, por ley, de la nación. Esta página no es sobre si se puede construir junto al agua; es sobre cuánto terreno compras de verdad.
Lo que dice la Ley de Aguas Nacionales
La fracción XLVII del artículo 3 define la "Ribera o Zona Federal" como "las fajas de diez metros de anchura contiguas al cauce de las corrientes o al vaso de los depósitos de propiedad nacional, medidas horizontalmente a partir del nivel de aguas máximas ordinarias". La misma fracción reduce la faja a cinco metros "en los cauces con una anchura no mayor de cinco metros" y dice que el nivel de aguas máximas ordinarias se calcula a partir de la creciente máxima ordinaria que determina la Comisión Nacional del Agua o el organismo de cuenca. Incluso un escurrimiento que forma una cárcava de al menos 2 m de ancho por 0.75 m de profundidad se considera cauce en los orígenes de una corriente.
| Tipo de cauce | Ancho de la zona federal | Desde dónde se mide |
|---|---|---|
| Corriente o depósito de propiedad nacional | 10 metros | Nivel de aguas máximas ordinarias |
| Cauce de 5 metros de ancho o menos | 5 metros | Nivel de aguas máximas ordinarias |
| Río cerca de su desembocadura al mar | Se delimita a partir de 100 m río arriba | Desembocadura |
Fuente: Ley de Aguas Nacionales, artículo 3, fracción XLVII, última reforma DOF 11-12-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
El detalle que más se pasa por alto es el punto de partida: no es la orilla del agua en temporada seca sino el nivel de la creciente ordinaria. Un arroyo que en marzo es un hilo puede tener su nivel de aguas máximas varios metros tierra adentro.
De quién es esa faja
El artículo 113 pone a cargo de la Comisión la administración de las riberas o zonas federales contiguas a los cauces y a los vasos de propiedad nacional, junto con los propios cauces. El artículo 118 dice que esos bienes nacionales pueden explotarse, usarse o aprovecharse "mediante concesión". Es decir: la faja no es parte de la propiedad privada de nadie, no la puede vender el dueño del terreno vecino y no debería aparecer como suya en una escritura. Si el anuncio mide el terreno hasta el agua, una parte de esos metros es federal.
Cuánto terreno compras: el ejemplo de 20 × 40 metros
Un terreno de 20 m de fondo y 40 m de frente al arroyo, anunciado en $600,000 por sus 800 m². Si la medida llega hasta el nivel de aguas máximas ordinarias, la zona federal ocupa los primeros metros de fondo a lo largo de los 40 m de frente:
| Caso | Zona federal | Precio por m² útil |
|---|---|---|
| Cauce de más de 5 m de ancho: faja de 10 m | 400 m² | $1,500 |
| Cauce de 5 m de ancho o menos: faja de 5 m | 200 m² | $1,000 |
| Si el terreno ya se midió fuera de la faja | 0 m² | $750 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con un terreno hipotético de 20 × 40 m y $600,000; anchos de faja de la Ley de Aguas Nacionales, artículo 3, fracción XLVII, última reforma DOF 11-12-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
Con un arroyo ancho, la mitad del terreno es zona federal y el metro que sí compras cuesta el doble de lo anunciado. Con un cauce angosto, la cuarta parte. Por eso el frente al agua, que en el anuncio suma, en la cuenta resta.
Cómo saber dónde termina tu terreno
Pide al vendedor la escritura y el plano con medidas y colindancias, y revisa si alguna colindancia dice "río", "arroyo", "barranca" o "zona federal". Un deslinde con un topógrafo pone la línea en el suelo. La delimitación oficial de la zona federal la hace la Comisión Nacional del Agua con estudios topográficos, hidrológicos e hidráulicos; la ficha de su trámite de concesión CONAGUA-01-006 enumera esos estudios como apoyo para delimitar el área. Lo que no conviene es dar por buena la orilla que se ve.
Usar la faja: solo con concesión
La ficha oficial del trámite CONAGUA-01-006 dice que las personas "podrán ocupar las riberas o zonas federales contiguas a los cauces" si cuentan con una concesión, que su vigencia "no será menor de cinco años ni mayor de 30" y que cada trámite relacionado lleva su propio pago. Una concesión es un permiso de uso con plazo, no una propiedad, y su otorgamiento lo decide la autoridad: no la cuentes como parte del terreno que compras. Si buscas un terreno fuera de la ciudad, el panorama de los rurales está en comprar terreno rural.
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| Precio del terreno | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $400,000 | $2,039/mes | $3,425/mes |
| $600,000 | $3,058/mes | $5,137/mes |
| $900,000 | $4,587/mes | $7,706/mes |
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Tu siguiente paso
Mide el frente al agua, pregunta el ancho del cauce y resta la faja de 10 o 5 metros a la superficie anunciada. Con los metros útiles, calcula el costo total de la compra y decide si el precio sigue valiendo.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros de zona federal hay junto a un río?
Diez metros de ancho a lo largo del cauce, medidos en horizontal desde el nivel de aguas máximas ordinarias; cinco metros si el cauce mide 5 m de ancho o menos (Ley de Aguas Nacionales, artículo 3, fracción XLVII).
¿Desde dónde se mide la zona federal?
Desde el nivel de aguas máximas ordinarias, que se calcula con la creciente máxima ordinaria determinada por la Comisión Nacional del Agua o el organismo de cuenca, no desde la orilla que se ve en temporada seca.
¿La zona federal se puede escriturar?
No como propiedad privada: es un bien nacional que administra la Comisión (artículo 113) y solo se usa mediante concesión (artículo 118).
¿Un arroyo seco también tiene zona federal?
Si es un cauce de propiedad nacional, sí. La ley considera cauce incluso el escurrimiento que forma una cárcava de al menos 2 m de ancho por 0.75 m de profundidad en los orígenes de una corriente.
¿Cuánto cambia el precio por metro de un terreno junto al agua?
En un terreno de 20 × 40 m con 40 m de frente a un arroyo ancho, 400 m² son zona federal: si cuesta $600,000, el m² útil pasa de $750 a $1,500.
Fuentes
- Ley de Aguas Nacionales, artículos 3, fracciones XI y XLVII, 113 y 118, última reforma DOF 11-12-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
- Comisión Nacional del Agua, ficha del trámite CONAGUA-01-006 "Concesión para la ocupación de terrenos federales cuya administración compete a la Comisión Nacional del Agua" (gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
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Calcular el costo total de la compraDel mismo tema: Alineamiento y número oficial: costo 2026 y para qué sirve, Comprar solo una parte de un terreno: la subdivisión, Dos casas en un terreno: cómo comprar solo una de ellas y Terreno sin salida a la calle: servidumbre de paso y compra. Y para ver cómo se paga, Préstamo para comprar terreno o calcula tu plan con tu propio monto.