Calculadora de ISR por venta de casa en México 2026
Al vender una casa pagas ISR sobre la GANANCIA, no sobre el precio. Mete los datos de tu operación y te calculamos el ISR estimado, deducciones permitidas y aplicación de la exención por casa habitación.
Si vas a vender para comprar otra, conviene ver las dos cuentas juntas.
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La exención por casa habitación 2026
La Ley del ISR exime de pago hasta 700,000 UDIs (~$5,520,000 MXN en 2026) cuando vendes tu casa habitación. Para calificar:
- La propiedad debe haber sido tu casa habitación principal (no segunda residencia)
- Debes demostrar residencia: comprobantes de domicilio a tu nombre (luz, agua, predial)
- No haber usado esta exención en los últimos 3 años
- La exención es por PERSONA, no por matrimonio — si firman ambos como copropietarios, cada uno tiene su exención
Si vendes en $4M y calificas para exención, no pagas ISR. Si vendes en $7M, pagas ISR solo sobre el excedente sobre $5.52M = $1.48M.
Tarifa progresiva ISR 2026 sobre ganancia
| Ganancia gravable anual | Cuota fija | Tasa marginal |
|---|---|---|
| $0 – $8,952 | $0 | 1.92% |
| $8,952 – $75,984 | $172 | 6.40% |
| $75,984 – $133,536 | $4,461 | 10.88% |
| $133,536 – $155,229 | $10,723 | 16.00% |
| $155,229 – $185,853 | $14,194 | 17.92% |
| $185,853 – $374,837 | $19,681 | 21.36% |
| $374,837 – $590,795 | $60,047 | 23.52% |
| $590,795 – $1,127,926 | $110,842 | 30.00% |
| $1,127,926 – $1,503,902 | $271,981 | 32.00% |
| $1,503,902 – $4,511,707 | $392,294 | 34.00% |
| $4,511,707 en adelante | $1,414,947 | 35.00% |
Tarifa anual SAT 2026. Para venta de inmuebles, el SAT divide la ganancia entre años de tenencia para suavizar el impacto progresivo.
Cómo bajar legalmente tu ISR de venta
- Aplica exención por casa habitación. Hasta $5.5M en 2026 si calificas. Asegúrate de tener comprobantes de domicilio en regla.
- Documenta TODAS las mejoras con CFDI. Restauración estructural, ampliación, instalación nueva, remodelación mayor. Mantenimiento normal NO cuenta. Sin CFDI no son deducibles.
- Conserva la escritura original con costos notariales. Los gastos notariales del momento de compra son deducibles. Sin escritura clara, no puedes deducirlos.
- Considera el momento de venta. Si vendes en un año fiscal con otros ingresos altos, la tasa marginal puede saltar al 34-35%. Distribuir en años distintos ayuda.
- Si es operación grande, consulta fiscalista. Para ventas mayores a $10M, $5K-$15K de honorarios fiscales se pagan solos en optimización.
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