Herramienta · ISR venta casa
Calculadora de ISR por venta de casa en México 2026
Al vender una casa pagas ISR sobre la GANANCIA, no sobre el precio. Mete los datos de tu operación y te calculamos el ISR estimado, deducciones permitidas y aplicación de la exención por casa habitación.
Tu operación de venta
Precio de venta$3,500,000
Precio de compra (cuando la adquiriste)$1,500,000
Años que llevas con la casa10
Mejoras con CFDI (deducibles)$200,000
¿Aplica exención por casa habitación?
Resultado · ISR a pagar
Pagas — de ISR sobre tu venta — eso es — del precio de venta.
Ganancia bruta
—
Precio venta − costo adquisición
Costo actualizado por INPC
—
Compra original + INPC
Base gravable después de exención
—
—
Tasa efectiva
—
Tarifa progresiva SAT
Cómo leer esto: el ISR se calcula sobre la GANANCIA (precio venta − costo de adquisición actualizado por INPC − mejoras con CFDI). Si fue tu casa habitación, aplica exención hasta 700,000 UDIs (~$5.5M MXN 2026). El notario retiene este ISR al escriturar la venta. Esta calculadora es estimación — el ISR exacto lo calcula tu notario considerando INPC oficial y tu situación fiscal específica.
La exención por casa habitación 2026
La Ley del ISR exime de pago hasta 700,000 UDIs (~$5,520,000 MXN en 2026) cuando vendes tu casa habitación. Para calificar:
- La propiedad debe haber sido tu casa habitación principal (no segunda residencia)
- Debes demostrar residencia: comprobantes de domicilio a tu nombre (luz, agua, predial)
- No haber usado esta exención en los últimos 3 años
- La exención es por PERSONA, no por matrimonio — si firman ambos como copropietarios, cada uno tiene su exención
Si vendes en $4M y calificas para exención, no pagas ISR. Si vendes en $7M, pagas ISR solo sobre el excedente sobre $5.52M = $1.48M.
Tarifa progresiva ISR 2026 sobre ganancia
| Ganancia gravable anual | Cuota fija | Tasa marginal |
|---|---|---|
| $0 – $8,952 | $0 | 1.92% |
| $8,952 – $75,984 | $172 | 6.40% |
| $75,984 – $133,536 | $4,461 | 10.88% |
| $133,536 – $155,229 | $10,723 | 16.00% |
| $155,229 – $185,853 | $14,194 | 17.92% |
| $185,853 – $374,837 | $19,681 | 21.36% |
| $374,837 – $590,795 | $60,047 | 23.52% |
| $590,795 – $1,127,926 | $110,842 | 30.00% |
| $1,127,926 – $1,503,902 | $271,981 | 32.00% |
| $1,503,902 – $4,511,707 | $392,294 | 34.00% |
| $4,511,707 en adelante | $1,414,947 | 35.00% |
Tarifa anual SAT 2026. Para venta de inmuebles, el SAT divide la ganancia entre años de tenencia para suavizar el impacto progresivo.
Cómo bajar legalmente tu ISR de venta
- Aplica exención por casa habitación. Hasta $5.5M en 2026 si calificas. Asegúrate de tener comprobantes de domicilio en regla.
- Documenta TODAS las mejoras con CFDI. Restauración estructural, ampliación, instalación nueva, remodelación mayor. Mantenimiento normal NO cuenta. Sin CFDI no son deducibles.
- Conserva la escritura original con costos notariales. Los gastos notariales del momento de compra son deducibles. Sin escritura clara, no puedes deducirlos.
- Considera el momento de venta. Si vendes en un año fiscal con otros ingresos altos, la tasa marginal puede saltar al 34-35%. Distribuir en años distintos ayuda.
- Si es operación grande, consulta fiscalista. Para ventas mayores a $10M, $5K-$15K de honorarios fiscales se pagan solos en optimización.
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Si planeas comprar y eventualmente vender, guarda todas tus facturas y mejora con CFDI desde el día 1. Tu yo futuro te lo agradecerá al vender.
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