El enganche es el muro más alto entre tú y comprar casa en México: el banco pide 10% a 20% del valor del inmueble en efectivo, líquido, antes de hablar contigo. Para una casa de $1.5 millones son $150,000 a $300,000 que muchos millennials simplemente no tienen ahorrados.
Pero el enganche bancario NO es la única vía. En México 2026 hay 5 caminos legales para comprar casa sin enganche obligatorio. Aquí los 5 — con mensualidades reales sobre $1 millón financiado, requisitos y a quién le conviene cada uno.
TL;DR — 5 caminos sin enganche obligatorio
- Autofinanciamiento Tradicional (Tanda Casa). Sin enganche obligatorio, mensualidad fija o ajustable.
- INFONAVIT Crédito Tradicional. Tu subcuenta de vivienda hace el papel de enganche.
- FOVISSSTE Pensiona 2. Para trabajadores ISSSTE, sin enganche en muchos esquemas.
- Subsidio CONAVI (Vivienda para el Bienestar). Cubre o sustituye el enganche en viviendas elegibles.
- Crédito cofinanciado (banco + INFONAVIT). Tu INFONAVIT cubre el enganche que el banco te pediría.
Por qué el banco siempre pide enganche
El enganche bancario cumple 3 funciones para el banco, ninguna de ellas para ti:
- Reduce el riesgo del crédito. Si te financia el 90%, su exposición es 90% del valor; si financia el 80%, su exposición baja a 80%.
- Demuestra capacidad de ahorro. Para el banco, juntar $300,000 prueba que tienes disciplina financiera.
- Te ata emocionalmente al crédito. Después de poner $300,000 difícilmente vas a abandonar el inmueble.
Las 5 alternativas de abajo resuelven la primera función con mecanismos distintos (fondo colectivo, garantía gubernamental, subcuenta INFONAVIT) y dejan las otras dos a tu propio criterio.
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Calcular mi plan →Opción 1: Autofinanciamiento Tradicional (Tanda Casa)
El autofinanciamiento inmobiliario operado por Planea Tu Bien y regulado por PROFECO ofrece dos tipos de plan: Tradicional (sin APEX obligatorio) y Promocional (APEX mínimo 20%). Para el caso "sin enganche", el plan Tradicional es la respuesta:
| Concepto | Tradicional Fija | Tradicional Baja |
|---|---|---|
| Enganche / APEX | Opcional | Opcional |
| Mensualidad sobre $1M sin APEX | ≈ $9,360 | ≈ $6,790 inicial, +2.5% c/6 meses |
| Plazo | 180 meses | 180 meses |
| Adjudicación (sin APEX) | Por puntuación (~mes 72) | Por puntuación (~mes 72) |
| CAT anual | 6.0% | 6.0% |
Cómo se compensa la ausencia de enganche: el sistema reemplaza el enganche por la dinámica de grupo. Mientras se acumula el fondo colectivo, las adjudicaciones se programan por puntuación (APEX acumulado + antigüedad + cumplimiento). Sin APEX inicial te toca por puntuación alrededor del mes 72. Si en cualquier momento pagas anualidades opcionales (1% del valor del inmueble cada diciembre), suben tus puntos y te adjudicas antes.
Cuándo te conviene: tienes ingreso mensual pero no $150K-$300K líquidos. No quieres seguir rentando esperando a juntar el enganche. Puedes esperar 6 a 72 meses para recibir el inmueble.
Opción 2: INFONAVIT Crédito Tradicional
Para trabajadores con cotización formal en IMSS, INFONAVIT permite que tu subcuenta de vivienda (el SAR-VIV acumulado) haga el papel del enganche. Si llevas 5+ años cotizando, tu subcuenta probablemente tiene $80,000 a $200,000.
Sobre un crédito de $1M con INFONAVIT Tradicional:
- Mensualidad: 25% a 30% de tu salario base de aportación (descontado por nómina).
- Plazo: hasta 30 años.
- Tasa anual: 4% a 10% según salario.
- Enganche en efectivo: $0 — tu subcuenta lo cubre.
Cuándo te conviene: tienes nómina formal, 116+ puntos INFONAVIT, llevas 5+ años cotizando. Quieres tasa baja y plazo largo.
Limitación: debes tener empleo formal activo durante todo el proceso. Si te despiden o cambias a freelance, tu mensualidad se descuenta de tu subcuenta acumulada hasta agotarla, y luego entras en cobranza directa.
Opción 3: FOVISSSTE Pensiona 2
FOVISSSTE es el equivalente de INFONAVIT para trabajadores ISSSTE (gubernamentales, maestros, médicos del sector salud público). El esquema Pensiona 2 permite usar tu fondo de vivienda como enganche.
- Quién aplica: trabajadores del estado activos, jubilados o pensionados.
- Mensualidad: 25% a 30% del sueldo base.
- Plazo: hasta 25 años.
- Tasa anual: 4% a 6% — muy competitiva.
- Enganche en efectivo: $0 a 5% según esquema.
Cuándo te conviene: trabajas o trabajaste para el estado (educación, salud, gobierno federal o estatal). Tu fondo FOVISSSTE tiene saldo razonable.
Detalles completos en la guía de FOVISSSTE 2026.
Opción 4: Subsidio CONAVI (Vivienda para el Bienestar)
El programa Vivienda para el Bienestar de CONAVI otorga subsidio federal para primera vivienda. El subsidio NO es préstamo — es dinero a fondo perdido que cubre parte del enganche y/o gastos de escrituración.
Requisitos en 2026:
- Vivienda con valor menor a cierto tope (revisar tabuladores anuales por entidad).
- Ingresos familiares en rango bajo o medio-bajo.
- No tener vivienda registrada a tu nombre previa.
- Combinar con crédito INFONAVIT, FOVISSSTE o Banca Comercial.
Monto típico del subsidio: $80,000 a $185,000 según tu perfil y entidad.
Cuándo te conviene: es tu primera vivienda, tus ingresos califican como medios o bajos, y vas a comprar dentro de los topes de precio del programa.
Trámite en gob.mx/conavi.
Opción 5: Crédito cofinanciado (INFONAVIT + banco)
Un cofinanciado combina dos créditos en uno: INFONAVIT pone el monto base de tu derecho de crédito, y el banco pone la diferencia hasta el valor del inmueble. Tu subcuenta INFONAVIT cubre el enganche que el banco te pediría.
| Concepto | Ejemplo casa $1.5M |
|---|---|
| Crédito INFONAVIT | $700,000 |
| Tu subcuenta SAR-VIV | $120,000 (sustituye enganche) |
| Crédito banco | $680,000 |
| Total | $1,500,000 |
Cuándo te conviene: tu derecho INFONAVIT solo no alcanza para la casa que quieres, pero combinado con banco sí. Buró aceptable para el banco. Empleo formal estable.
Limitación: aquí sí entra revisión de buró por el lado bancario. Si tu buró bloquea, esta vía cae.
Comparativa: mensualidad sobre $1M sin enganche en cada opción
| Opción | Mensualidad | Plazo | Buró requerido |
|---|---|---|---|
| Tanda Casa Tradicional Fija | $9,360 | 15 años | No se consulta |
| Tanda Casa Tradicional Baja | $6,790 inicial | 15 años | No se consulta |
| INFONAVIT Tradicional | ≈ 25-30% sueldo | Hasta 30 años | Sí (manchado leve OK) |
| FOVISSSTE Pensiona 2 | ≈ 25-30% sueldo | Hasta 25 años | Sí (manchado leve OK) |
| Cofinanciado banco+INFONAVIT | ≈ $12,000-$15,000 | Hasta 20 años | Sí (estricto) |
Cuál te conviene según tu perfil
| Tu perfil | Mejor opción |
|---|---|
| Freelance, sin nómina, buró rasgado | Tanda Casa Tradicional |
| Nómina IMSS estable, buró limpio | INFONAVIT o cofinanciado |
| Trabajador del estado / maestro | FOVISSSTE Pensiona 2 |
| Primera vivienda, ingreso bajo-medio | Subsidio CONAVI + INFONAVIT |
| Quieres flexibilidad sin verificación | Tanda Casa |
El paso siguiente
Cualquiera que sea tu opción, los primeros 3 pasos son los mismos:
- Revisa tu cuenta INFONAVIT en mi.infonavit.org.mx. Te dice si calificas y por cuánto.
- Si trabajas en gobierno, revisa FOVISSSTE en fovissste.gob.mx.
- Si lo anterior no aplica o el monto no alcanza, cotiza autofinanciamiento en /mi-plan para ver tu mensualidad sin enganche.
Las opciones no son mutuamente excluyentes: combinar INFONAVIT con subsidio CONAVI maximiza tu monto; combinar Tanda Casa con anualidades opcionales reduce tu plazo de adjudicación. Si tu caso es complejo, está la opción de platicar con un asesor por WhatsApp tu situación específica.
Datos verificados 2026 — Fuentes oficiales
- Inflación general México 2025 cerró en 4.21% anual.
Fuente: Banxico — Informe Trimestral Inflación → - Déficit habitacional México 2025: aprox. 8.2 millones de viviendas.
Fuente: CONAVI — Diagnóstico habitacional → - CAT promedio crédito hipotecario bancario México 2025: rango 11.0%-13.5%.
Fuente: CONDUSEF — Indicadores productos hipotecarios → - TIIE 28 días promedio 2025: 10.50%-11.00%.
Fuente: Banxico — Tasas de interés representativas →
Visualización de datos
"El consumidor tiene derecho a comparar al menos tres ofertas de crédito hipotecario antes de firmar, validando CAT, comisiones y seguros asociados."