El enganche es el muro más alto entre tú y comprar casa en México: el banco pide 10% a 20% del valor del inmueble en efectivo, líquido, antes de hablar contigo. Para una casa de $1.5 millones son $150,000 a $300,000 que muchos millennials simplemente no tienen ahorrados.
Pero el enganche bancario NO es la única vía. En México 2026 hay 5 caminos legales para comprar casa sin enganche obligatorio. Aquí los 5 — con mensualidades reales sobre $1 millón financiado, requisitos y a quién le conviene cada uno.
TL;DR — 5 caminos sin enganche obligatorio
- Autofinanciamiento Tradicional (Tanda Casa). Sin enganche obligatorio, mensualidad fija o ajustable.
- INFONAVIT Crédito Tradicional. Tu subcuenta de vivienda hace el papel de enganche.
- FOVISSSTE Pensiona 2. Para trabajadores ISSSTE, sin enganche en muchos esquemas.
- Subsidio CONAVI (Vivienda para el Bienestar). Cubre o sustituye el enganche en viviendas elegibles.
- Crédito cofinanciado (banco + INFONAVIT). Tu INFONAVIT cubre el enganche que el banco te pediría.
Por qué el banco siempre pide enganche
El enganche bancario cumple 3 funciones para el banco, ninguna de ellas para ti:
- Reduce el riesgo del crédito. Si te financia el 90%, su exposición es 90% del valor; si financia el 80%, su exposición baja a 80%.
- Demuestra capacidad de ahorro. Para el banco, juntar $300,000 prueba que tienes disciplina financiera.
- Te ata emocionalmente al crédito. Después de poner $300,000 difícilmente vas a abandonar el inmueble.
Las 5 alternativas de abajo resuelven la primera función con mecanismos distintos (fondo colectivo, garantía gubernamental, subcuenta INFONAVIT) y dejan las otras dos a tu propio criterio.
Opción 1: Autofinanciamiento Tradicional (Tanda Casa)
El autofinanciamiento inmobiliario operado por Planea Tu Bien y regulado por PROFECO ofrece dos tipos de plan: Tradicional (sin APEX obligatorio) y Promocional (APEX mínimo 20%). Para el caso "sin enganche", el plan Tradicional es la respuesta:
| Concepto | Tradicional Fija | Tradicional Baja |
|---|---|---|
| Enganche / APEX | Opcional | Opcional |
| Mensualidad sobre $1M sin APEX | ≈ $9,360 | ≈ $6,790 inicial, +2.5% c/6 meses |
| Plazo | 180 meses | 180 meses |
| Adjudicación (sin APEX) | Por puntuación (~mes 72) | Por puntuación (~mes 72) |
| CAT anual | 6.0% | 6.0% |
Cómo se compensa la ausencia de enganche: el sistema reemplaza el enganche por la dinámica de grupo. Mientras se acumula el fondo colectivo, las adjudicaciones se programan por puntuación (APEX acumulado + antigüedad + cumplimiento). Sin APEX inicial te toca por puntuación alrededor del mes 72. Si en cualquier momento pagas anualidades opcionales (1% del valor del inmueble cada diciembre), suben tus puntos y te adjudicas antes.
Cuándo te conviene: tienes ingreso mensual pero no $150K-$300K líquidos. No quieres seguir rentando esperando a juntar el enganche. Puedes esperar 6 a 72 meses para recibir el inmueble.
Opción 2: INFONAVIT Crédito Tradicional
Para trabajadores con cotización formal en IMSS, INFONAVIT permite que tu subcuenta de vivienda (el SAR-VIV acumulado) haga el papel del enganche. Si llevas 5+ años cotizando, tu subcuenta probablemente tiene $80,000 a $200,000.
Sobre un crédito de $1M con INFONAVIT Tradicional:
- Mensualidad: 25% a 30% de tu salario base de aportación (descontado por nómina).
- Plazo: hasta 30 años.
- Tasa anual: 4% a 10% según salario.
- Enganche en efectivo: $0 — tu subcuenta lo cubre.
Cuándo te conviene: tienes nómina formal, 116+ puntos INFONAVIT, llevas 5+ años cotizando. Quieres tasa baja y plazo largo.
Limitación: debes tener empleo formal activo durante todo el proceso. Si te despiden o cambias a freelance, tu mensualidad se descuenta de tu subcuenta acumulada hasta agotarla, y luego entras en cobranza directa.
Opción 3: FOVISSSTE Pensiona 2
FOVISSSTE es el equivalente de INFONAVIT para trabajadores ISSSTE (gubernamentales, maestros, médicos del sector salud público). El esquema Pensiona 2 permite usar tu fondo de vivienda como enganche.
- Quién aplica: trabajadores del estado activos, jubilados o pensionados.
- Mensualidad: 25% a 30% del sueldo base.
- Plazo: hasta 25 años.
- Tasa anual: 4% a 6% — muy competitiva.
- Enganche en efectivo: $0 a 5% según esquema.
Cuándo te conviene: trabajas o trabajaste para el estado (educación, salud, gobierno federal o estatal). Tu fondo FOVISSSTE tiene saldo razonable.
Detalles completos en la guía de FOVISSSTE 2026.
Opción 4: Subsidio CONAVI (Vivienda para el Bienestar)
El programa Vivienda para el Bienestar de CONAVI otorga subsidio federal para primera vivienda. El subsidio NO es préstamo — es dinero a fondo perdido que cubre parte del enganche y/o gastos de escrituración.
Requisitos en 2026:
- Vivienda con valor menor a cierto tope (revisar tabuladores anuales por entidad).
- Ingresos familiares en rango bajo o medio-bajo.
- No tener vivienda registrada a tu nombre previa.
- Combinar con crédito INFONAVIT, FOVISSSTE o Banca Comercial.
Monto típico del subsidio: $80,000 a $185,000 según tu perfil y entidad.
Cuándo te conviene: es tu primera vivienda, tus ingresos califican como medios o bajos, y vas a comprar dentro de los topes de precio del programa.
Trámite en gob.mx/conavi.
Opción 5: Crédito cofinanciado (INFONAVIT + banco)
Un cofinanciado combina dos créditos en uno: INFONAVIT pone el monto base de tu derecho de crédito, y el banco pone la diferencia hasta el valor del inmueble. Tu subcuenta INFONAVIT cubre el enganche que el banco te pediría.
| Concepto | Ejemplo casa $1.5M |
|---|---|
| Crédito INFONAVIT | $700,000 |
| Tu subcuenta SAR-VIV | $120,000 (sustituye enganche) |
| Crédito banco | $680,000 |
| Total | $1,500,000 |
Cuándo te conviene: tu derecho INFONAVIT solo no alcanza para la casa que quieres, pero combinado con banco sí. Buró aceptable para el banco. Empleo formal estable.
Limitación: aquí sí entra revisión de buró por el lado bancario. Si tu buró bloquea, esta vía cae.
Comparativa: mensualidad sobre $1M sin enganche en cada opción
| Opción | Mensualidad | Plazo | Buró requerido |
|---|---|---|---|
| Tanda Casa Tradicional Fija | $9,360 | 15 años | No se consulta |
| Tanda Casa Tradicional Baja | $6,790 inicial | 15 años | No se consulta |
| INFONAVIT Tradicional | ≈ 25-30% sueldo | Hasta 30 años | Sí (manchado leve OK) |
| FOVISSSTE Pensiona 2 | ≈ 25-30% sueldo | Hasta 25 años | Sí (manchado leve OK) |
| Cofinanciado banco+INFONAVIT | ≈ $12,000-$15,000 | Hasta 20 años | Sí (estricto) |
Cuál te conviene según tu perfil
| Tu perfil | Mejor opción |
|---|---|
| Freelance, sin nómina, buró rasgado | Tanda Casa Tradicional |
| Nómina IMSS estable, buró limpio | INFONAVIT o cofinanciado |
| Trabajador del estado / maestro | FOVISSSTE Pensiona 2 |
| Primera vivienda, ingreso bajo-medio | Subsidio CONAVI + INFONAVIT |
| Quieres flexibilidad sin verificación | Tanda Casa |
El paso siguiente
Cualquiera que sea tu opción, los primeros 3 pasos son los mismos:
- Revisa tu cuenta INFONAVIT en mi.infonavit.org.mx. Te dice si calificas y por cuánto.
- Si trabajas en gobierno, revisa FOVISSSTE en fovissste.gob.mx.
- Si lo anterior no aplica o el monto no alcanza, cotiza autofinanciamiento en /mi-plan para ver tu mensualidad sin enganche.
Las opciones no son mutuamente excluyentes: combinar INFONAVIT con subsidio CONAVI maximiza tu monto; combinar Tanda Casa con anualidades opcionales reduce tu plazo de adjudicación. Si tu caso es complejo, está la opción de platicar con un asesor por WhatsApp tu situación específica.