El enganche es el muro más alto entre tú y comprar casa en México: el banco pide 10% a 20% del valor del inmueble en efectivo, líquido, antes de hablar contigo. Para una casa de $1.5 millones son $150,000 a $300,000 que muchos millennials simplemente no tienen ahorrados.
Pero el enganche bancario NO es la única vía. En México 2026 hay 5 caminos legales para comprar casa sin enganche obligatorio. Aquí los 5 — con mensualidades reales sobre $1 millón financiado, requisitos y a quién le conviene cada uno.
TL;DR — 5 caminos sin enganche obligatorio
- Autofinanciamiento Tradicional (Tanda Casa). Sin enganche obligatorio, mensualidad fija o ajustable.
- INFONAVIT Crédito Tradicional. Tu subcuenta de vivienda hace el papel de enganche.
- FOVISSSTE Pensiona 2. Para trabajadores ISSSTE, sin enganche en muchos esquemas.
- Subsidio CONAVI (Vivienda para el Bienestar). Cubre o sustituye el enganche en viviendas elegibles.
- Crédito cofinanciado (banco + INFONAVIT). Tu INFONAVIT cubre el enganche que el banco te pediría.
Sin enganche: calcula una mensualidad de referencia
Mensualidad inicial del plan Tradicional Baja de Tanda Casa, sin enganche y sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Un asesor valida el cálculo y revisa tu caso.Ver el plan completo →
Cómo comprar una casa sin dinero en México: qué necesitas tener
Comprar una casa sin dinero ahorrado para el enganche es distinto de comprar sin hacer ningún pago. El plan Tradicional Baja de Tanda Casa permite empezar sin enganche obligatorio; sobre $1,000,000, la mensualidad inicial de referencia es $8,562. Antes de contratar, revisa también inscripción y gastos de la operación con el asesor.
Comprar casa sin enganche pagando mensual: dos ejemplos
Las casas a mensualidades sin enganche se pueden financiar con el plan Tradicional Baja, con plazo de 180 meses. Las cifras de abajo corresponden al primer mes e incluyen administración, IVA y seguro de vida; las mensualidades se actualizan conforme al plan. El cotizador permite revisar tu monto.
| Monto del plan | Enganche obligatorio | Mensualidad inicial Tradicional Baja |
|---|---|---|
| $500,000 | $0 | $4,281 |
| $1,000,000 | $0 | $8,562 |
Fuente: Tanda Casa: cotizador; Requisitos de contratación; consultado el 2026-10-15. Estimación de la primera mensualidad con APEX 0%, sin anualidades opcionales; no incluye inscripción ni gastos de adquisición. La cotización del asesor determina tu caso.
Créditos hipotecarios sin enganche: ¿el banco financia todo?
Un crédito hipotecario sin enganche depende del producto y de los recursos que puedas aportar desde tu subcuenta. Por ejemplo, Santander Hipoteca Free financia hasta 90% en adquisición ordinaria: el resto debe cubrirse aparte, además de los gastos. En Cofinavit, el crédito y ahorro Infonavit pueden completar recursos; revisa tu precalificación y la evaluación bancaria.
Fuente: Santander: adquisición y cofinanciamientos; Banorte: programas Infonavit, p. 1; consultado el 2026-10-15.
Casas en venta sin enganche: qué preguntar al vendedor
Para una casa sin enganche, primero elige la vía de financiamiento y después confirma que la propiedad puede comprarse con ella. Tanda Casa financia la compra de un inmueble elegido por el cliente; el asesor revisa la propiedad y el plan. Estas preguntas te ayudan a distinguir el precio de venta de los pagos del financiamiento:
| Pregunta | Qué necesitas conocer |
|---|---|
| ¿Cuánto puedo pagar cada mes? | Tu presupuesto y una cotización para ese monto. |
| ¿Qué dinero se necesita al contratar? | Inscripción y gastos de adquisición, separados del enganche. |
| ¿Puedo empezar sin nómina ni buró? | En Tanda Casa no se consulta buró ni se pide comprobante de ingresos; revisa los documentos de contratación. |
| ¿La propiedad es financiable? | Que tenga escrituras; el asesor revisa el inmueble y la operación. |
Fuente: Tanda Casa: requisitos; Cotizador del plan; consultado el 2026-10-15.
¿Puedo comprar casa sin crédito bancario o un departamento sin enganche?
Si buscas comprar casa sin crédito bancario, compara el autofinanciamiento y las otras formas de comprar una casa descritas en esta guía. Para un departamento sin enganche, la guía específica reúne ejemplos según el precio. Si tienes un enganche y buscas las condiciones de los bancos, consulta la comparativa de créditos hipotecarios 2026.
Por qué el banco siempre pide enganche
El enganche bancario cumple 3 funciones para el banco, ninguna de ellas para ti:
- Reduce el riesgo del crédito. Si te financia el 90%, su exposición es 90% del valor; si financia el 80%, su exposición baja a 80%.
- Demuestra capacidad de ahorro. Para el banco, juntar $300,000 prueba que tienes disciplina financiera.
- Te ata emocionalmente al crédito. Después de poner $300,000 difícilmente vas a abandonar el inmueble.
Las 5 alternativas de abajo resuelven la primera función con mecanismos distintos (fondo colectivo, garantía gubernamental, subcuenta INFONAVIT) y dejan las otras dos a tu propio criterio.
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Calcular mi plan →Y si tu pregunta es más ancha que el enganche: comprar casa en pagos mensuales, las 8 vías.
Opción 1: Autofinanciamiento Tradicional (Tanda Casa)
El autofinanciamiento inmobiliario operado por Planea Tu Bien y regulado por PROFECO ofrece dos tipos de plan: Tradicional (sin APEX obligatorio) y Promocional (APEX mínimo 20%). Para el caso "sin enganche", el plan Tradicional es la respuesta:
| Concepto | Tradicional Baja |
|---|---|
| Enganche / APEX | Opcional |
| Mensualidad inicial sobre $1M sin APEX | ≈ $8,562 al inicio |
| Plazo | 180 meses |
| Adjudicación (sin APEX) | Por puntuación |
| CAT anual | 6.0% |
Cómo se compensa la ausencia de enganche: el sistema reemplaza el enganche por la dinámica de grupo. Mientras se acumula el fondo colectivo, las adjudicaciones se programan por puntuación (APEX acumulado + antigüedad + cumplimiento). Sin APEX inicial te toca por puntuación; con más APEX te adjudicas antes. Si en cualquier momento pagas anualidades opcionales (1% del valor del inmueble cada diciembre), suben tus puntos y te adjudicas antes.
Cuándo te conviene: tienes ingreso mensual pero no $150K-$300K líquidos. No quieres seguir rentando esperando a juntar el enganche. Puedes esperar 6 a 72 meses para recibir el inmueble.
Opción 2: INFONAVIT Crédito Tradicional
Para trabajadores con cotización formal en IMSS, INFONAVIT permite que tu subcuenta de vivienda (el SAR-VIV acumulado) haga el papel del enganche. Si llevas 5+ años cotizando, tu subcuenta probablemente tiene $80,000 a $200,000.
Sobre un crédito de $1M con INFONAVIT Tradicional:
- Mensualidad: 25% a 30% de tu salario base de aportación (descontado por nómina).
- Plazo: hasta 30 años.
- Tasa anual: 4% a 10% según salario.
- Enganche en efectivo: $0 — tu subcuenta lo cubre.
Cuándo te conviene: tienes nómina formal, 1,080 puntos (modelo vigente), llevas 5+ años cotizando. Quieres tasa baja y plazo largo.
Limitación: debes tener empleo formal activo durante todo el proceso. Si te despiden o cambias a freelance, tu mensualidad se descuenta de tu subcuenta acumulada hasta agotarla, y luego entras en cobranza directa.
Opción 3: FOVISSSTE Pensiona 2
FOVISSSTE es el equivalente de INFONAVIT para trabajadores ISSSTE (gubernamentales, maestros, médicos del sector salud público). El esquema Pensiona 2 permite usar tu fondo de vivienda como enganche.
- Quién aplica: trabajadores del estado activos, jubilados o pensionados.
- Mensualidad: 25% a 30% del sueldo base.
- Plazo: hasta 25 años.
- Tasa anual: 4% a 6% — muy competitiva.
- Enganche en efectivo: $0 a 5% según esquema.
Cuándo te conviene: trabajas o trabajaste para el estado (educación, salud, gobierno federal o estatal). Tu fondo FOVISSSTE tiene saldo razonable.
Detalles completos en la guía de FOVISSSTE 2026.
Opción 4: Subsidio CONAVI (Vivienda para el Bienestar)
El programa Vivienda para el Bienestar de CONAVI otorga subsidio federal para primera vivienda. El subsidio NO es préstamo — es dinero a fondo perdido que cubre parte del enganche y/o gastos de escrituración.
Requisitos en 2026:
- Vivienda con valor menor a cierto tope (revisar tabuladores anuales por entidad).
- Ingresos familiares en rango bajo o medio-bajo.
- No tener vivienda registrada a tu nombre previa.
- Combinar con crédito INFONAVIT, FOVISSSTE o Banca Comercial.
Monto típico del subsidio: $80,000 a $185,000 según tu perfil y entidad.
Cuándo te conviene: es tu primera vivienda, tus ingresos califican como medios o bajos, y vas a comprar dentro de los topes de precio del programa.
Trámite en gob.mx/conavi.
Opción 5: Crédito cofinanciado (INFONAVIT + banco)
Un cofinanciado combina dos créditos en uno: INFONAVIT pone el monto base de tu derecho de crédito, y el banco pone la diferencia hasta el valor del inmueble. Tu subcuenta INFONAVIT cubre el enganche que el banco te pediría.
| Concepto | Ejemplo casa $1.5M |
|---|---|
| Crédito INFONAVIT | $700,000 |
| Tu subcuenta SAR-VIV | $120,000 (sustituye enganche) |
| Crédito banco | $680,000 |
| Total | $1,500,000 |
Cuándo te conviene: tu derecho INFONAVIT solo no alcanza para la casa que quieres, pero combinado con banco sí. Buró aceptable para el banco. Empleo formal estable.
Limitación: aquí sí entra revisión de buró por el lado bancario. Si tu buró bloquea, esta vía cae.
¿"Sin dinero" quiere decir sin nada?
Conviene aclararlo antes de las opciones, porque la frase se busca mucho y significa dos cosas distintas. Cómo comprar una casa sin dinero casi siempre quiere decir sin dinero ahorrado para el enganche: tienes ingreso para pagar una mensualidad, pero no los $150,000 o $300,000 que el banco pide de entrada. Eso sí tiene solución, y son las seis vías de esta guía.
Lo que no existe es comprar una casa sin dinero y sin ingresos. Toda vía — banco, INFONAVIT, autofinanciamiento, desarrollador — necesita que puedas sostener un pago mensual durante años. La diferencia entre ellas es qué te piden para entrar y cómo comprueban que puedes pagar: el banco con nómina y buró; el autofinanciamiento con capacidad de aportación, sin buró ni comprobante de ingresos. Si lo que te falta es el enganche, sigue leyendo. Si lo que te falta es el ingreso, primero va el ingreso.
Opción 6: El desarrollador que difiere el enganche en preventa
Es la vía que más aparece en las listas de "comprar casa sin ahorros" y que menos gente entiende. En vivienda nueva, muchos desarrolladores dejan pagar el enganche en mensualidades durante la obra, sin intereses, y el saldo se liquida a la entrega con un crédito o de contado. En la práctica, entras sin dinero y vas juntando el enganche mientras construyen.
Dónde se cae: en la entrega. Si contabas con un crédito bancario que luego no sale, el enganche que ya diste queda atrapado en un contrato que no puedes cerrar. Y en que la obra se retrase o no se termine. Antes de firmar, verifica que el desarrollador tenga el terreno escriturado y las licencias, y ten claro con qué vas a pagar el saldo. Los riesgos del proyecto y a quién le conviene están en la guía de preventa vs casa construida.
Comparativa: mensualidad sobre $1M sin enganche en cada opción
| Opción | Mensualidad | Plazo | Buró requerido |
|---|---|---|---|
| Tanda Casa Tradicional Baja | $8,562 inicial | 15 años | No se consulta |
| INFONAVIT Tradicional | ≈ 25-30% sueldo | Hasta 30 años | Desde 2025 el buró no reduce el monto |
| FOVISSSTE Pensiona 2 | ≈ 25-30% sueldo | Hasta 25 años | Pide autorizar la consulta de tu historial |
| Cofinanciado banco+INFONAVIT | ≈ $12,000-$15,000 | Hasta 20 años | Sí (estricto) |
Cuál te conviene según tu perfil
| Tu perfil | Mejor opción |
|---|---|
| Freelance, sin nómina, buró rasgado | Tanda Casa Tradicional |
| Nómina IMSS estable, buró limpio | INFONAVIT o cofinanciado |
| Trabajador del estado / maestro | FOVISSSTE Pensiona 2 |
| Primera vivienda, ingreso bajo-medio | Subsidio CONAVI + INFONAVIT |
| Quieres flexibilidad sin verificación | Tanda Casa |
El paso siguiente
Cualquiera que sea tu opción, los primeros 3 pasos son los mismos:
- Revisa tu cuenta INFONAVIT en mi.infonavit.org.mx. Te dice si calificas y por cuánto.
- Si trabajas en gobierno, revisa FOVISSSTE en fovissste.gob.mx.
- Si lo anterior no aplica o el monto no alcanza, cotiza autofinanciamiento en /mi-plan para ver tu mensualidad sin enganche.
Las opciones no son mutuamente excluyentes: combinar INFONAVIT con subsidio CONAVI maximiza tu monto; combinar Tanda Casa con anualidades opcionales reduce tu plazo de adjudicación. Si tu caso es complejo, está la opción de platicar con un asesor por WhatsApp tu situación específica.