TL;DR
- Si das tu casa más dinero por otra, el artículo 2250 del Código Civil Federal decide el nombre: es compraventa cuando el dinero es igual o mayor que el valor de la casa que entregas, y permuta cuando es menor.
- Para el ISR hay dos ventas: el artículo 119 de la Ley del ISR dice que en la permuta “hay dos enajenaciones”. Cada dueño calcula la suya, con la exención de casa habitación si le aplica.
- Cada uno paga el impuesto de adquisición de la casa que recibe. En la Ciudad de México, $48,872 por una de $1,200,000 y $76,761 por una de $1,800,000, igual que en dos compraventas.
- Con un plan de Tanda Casa, la casa nueva se compra por compraventa y la tuya se vende aparte: el plan no financia una permuta.
Cambiar casa por casa suena sencillo: “te doy la mía y la diferencia”. La ley mexicana lo tiene previsto desde hace mucho, pero no siempre lo llama igual, y el nombre cambia qué contrato se firma. Lo que no cambia es que, para los impuestos, cada casa cambia de dueño. Esta página explica la regla con el Código Civil Federal, el Código Fiscal de la Federación y la Ley del ISR; el código civil de tu estado tiene artículos equivalentes y es el que aplica en tu escritura. Las otras formas de pasar una casa de una mano a otra, como la donación, están comparadas en donación contra compraventa de una casa.
Qué es una permuta
El artículo 2327 del Código Civil Federal la define: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra”. Y el 2331 agrega que, salvo lo del precio, se le aplican las reglas de la compraventa. Los artículos 2328 a 2330 cubren lo que pasa si una de las casas resulta no ser de quien la dio: quien la recibió no está obligado a entregar la suya y cumple con devolver la que recibió, o puede reclamar la que dio o su valor.
La regla que decide: el artículo 2250
Cuando hay casa y dinero de por medio, el artículo 2250 dice: “el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta”. Con tres ejemplos para una casa que vale $1,800,000:
| Lo que entregas por la casa de $1,800,000 | Dinero contra valor de tu casa | Qué contrato es |
|---|---|---|
| Tu casa de $1,200,000 más $600,000 | $600,000 es menor que $1,200,000 | Permuta |
| Tu casa de $900,000 más $900,000 | $900,000 es igual a $900,000 | Compraventa |
| Tu casa de $800,000 más $1,000,000 | $1,000,000 es mayor que $800,000 | Compraventa |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2250 y 2327, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
Para el ISR, una permuta son dos ventas
El artículo 14, fracción I del Código Fiscal de la Federación considera enajenación “toda transmisión de propiedad”, y el artículo 119 de la Ley del ISR lo dice sin rodeos: “En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones”. Cada dueño vende su casa por lo que recibe a cambio y calcula su propia ganancia. Si la casa que entrega es su casa habitación y el valor de lo que recibe no pasa de 700,000 UDIS, aplica la exención del artículo 93, fracción XIX, inciso a), con las mismas condiciones que en una venta normal; la cuenta del tope en pesos está en vender tu departamento para comprar una casa más grande.
Cada uno paga el impuesto de la casa que recibe
Si hay dos ventas, también hay dos compras, y cada comprador paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles de su entidad. Con las dos casas del primer ejemplo en la Ciudad de México:
| Quién adquiere | Casa que recibe | Impuesto de adquisición en la CDMX |
|---|---|---|
| Tú | La casa de $1,800,000 | $76,761 |
| El otro dueño | Tu casa de $1,200,000 | $48,872 |
| Entre los dos | $125,633 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con la tarifa vigente de cada entidad cargada en la calculadora de ISAI del sitio: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 113 (tarifa del impuesto sobre adquisición de inmuebles), PDF del Congreso de la Ciudad de México (congresocdmx.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
Es lo mismo que pagarían si cada uno vendiera su casa y comprara la del otro en dos escrituras separadas. La permuta no ahorra impuesto de adquisición: el impuesto sigue a cada casa que cambia de dueño. La tarifa de las demás entidades está en la calculadora de ISAI por entidad.
Permuta o dos compraventas: la comparación
| Concepto | Permuta | Vender la tuya y comprar la otra |
|---|---|---|
| Contratos | Uno, con las dos casas y la diferencia en dinero | Dos escrituras de compraventa |
| ISR | Dos enajenaciones: cada dueño calcula la suya | Una por cada venta: lo mismo |
| Impuesto de adquisición | Cada uno por la casa que recibe | Cada comprador por su casa: lo mismo |
| La diferencia de $600,000 | La pagas tú en efectivo al firmar | Sale de la venta de tu casa o de un plan |
| Si tu casa tiene hipoteca | Hay que liberarla antes de entregarla | Se paga con la venta |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2250, 2327 y 2331, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026); Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 119, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026); Código Fiscal de la Federación, artículo 14, fracción I, última reforma DOF 09-04-2026 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
La permuta tiene sentido cuando los dos dueños quieren justo la casa del otro y la diferencia es poca. Cuando no coinciden los tiempos o la diferencia es grande, dos compraventas dan más margen: puedes vender a quien sea y comprar a quien sea.
Cómo se hace con un plan de Tanda Casa
Tanda Casa financia la compra de cualquier inmueble con escrituras: es un crédito que empiezas pagando poco, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO. El plan se usa para una compraventa, no para una permuta: la casa nueva se compra con el plan y la tuya se vende aparte, a quien tú quieras. Con la casa de $1,800,000 del ejemplo, la entrada de 20% son $360,000, que puede salir de la venta de la tuya:
| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,200,000 | $6,116/mes | $10,274/mes |
| $1,800,000 | $9,174/mes | $15,412/mes |
| $2,500,000 | $12,742/mes | $21,405/mes |
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¿Cuánto pagarías al mes por la casa nueva?
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Tu siguiente paso
Pon en una hoja el valor de tu casa, el de la que quieres y la diferencia, y aplica la regla del artículo 2250 para saber qué contrato sería. Si prefieres comprar la nueva con un plan y vender la tuya aparte, pon su precio en el cotizador o escríbenos por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una permuta de casas?
Es un contrato en el que cada parte se obliga a dar una cosa por otra (artículo 2327 del Código Civil Federal). Si además hay dinero, el artículo 2250 decide si es permuta o compraventa.
¿Cuándo un cambio de casa con diferencia en dinero es compraventa?
Cuando el dinero es igual o mayor que el valor de la casa que entregas. Si el dinero es menor, es permuta (artículo 2250 del Código Civil Federal).
¿Se paga ISR en una permuta de casas?
Sí puede pagarse: la Ley del ISR considera que en la permuta hay dos enajenaciones (artículo 119). Cada dueño calcula su ganancia y puede aplicar la exención de casa habitación si cumple sus condiciones.
¿Quién paga el ISAI en una permuta?
Cada uno paga el impuesto de adquisición de la casa que recibe. En la Ciudad de México, $48,872 por una casa de $1,200,000 y $76,761 por una de $1,800,000.
¿Puedo usar un plan de Tanda Casa en una permuta?
El plan financia una compraventa: compras la casa nueva con el plan y vendes la tuya aparte. Lo que obtengas de tu venta puede ser la entrada.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 2248, 2250 y 2327 a 2331, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- Código Fiscal de la Federación, artículo 14, fracción I, última reforma DOF 09-04-2026 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 93, fracción XIX, inciso a), y 119, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 113 (tarifa del impuesto sobre adquisición de inmuebles), PDF del Congreso de la Ciudad de México (congresocdmx.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Compara la permuta con comprar y vender
Pon en el cotizador el precio de la casa que quieres y compara la mensualidad inicial con y sin enganche. Un asesor revisa contigo por WhatsApp cómo ordenar la venta de la tuya.
Comparar en el cotizadorDel mismo tema: Vender tu terreno para comprar casa: ISR y lo que queda, Comprar casa abajo del avalúo: el ISR si pasa del 10%, ISR por vender tu casa 2026: cuándo estás exento y Calculadora de ISR por venta de casa en México 2026 (cuánto pagas al ven. Y para ver cómo se paga, Cuánto cuesta escriturar una casa o calcula tu plan con tu propio monto.