TL;DR
- El Código Civil Federal reparte por mitad la escritura y el registro: «Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario» (artículo 2263). Cada estado tiene su propio código civil, con reglas parecidas; se aplica el del lugar donde está el inmueble.
- Lo que firmes manda. Si el contrato de compraventa dice que el comprador paga todo, paga todo; si no dice nada, aplica la mitad.
- El ISAI lo paga quien compra (en la CDMX, artículo 112 del Código Fiscal) y el ISR de la venta lo paga quien vende: el notario lo calcula y lo entera (Ley del ISR, artículo 126).
- En una casa de $1,500,000 en Puebla capital, la mitad de honorarios, IVA y registro que le toca al vendedor según el Código Civil son unos $12,636.
Cuando cierras la compra de una casa aparece una lista de gastos que nadie te explicó: honorarios del notario, IVA, impuesto de adquisición, avalúo, registro, certificados. La creencia común es que todo lo paga el comprador. La ley dice algo distinto, y saberlo te da algo que negociar antes de firmar.
Lo que dice la ley, gasto por gasto
| Gasto | Quién lo paga según la ley | Dónde lo dice |
|---|---|---|
| Honorarios del notario por la escritura | Por mitad entre comprador y vendedor, salvo convenio en contrario | Código Civil Federal, art. 2263 |
| Derechos de inscripción en el Registro Público | Por mitad, salvo convenio en contrario | Código Civil Federal, art. 2263 |
| ISAI o traslado de dominio | Quien adquiere el inmueble | Código Fiscal de la CDMX, art. 112 (cada estado tiene su ley) |
| ISR por la venta | Quien vende; el notario lo calcula y lo entera | Ley del ISR, art. 126 |
| Gastos de la entrega de la casa | El vendedor, salvo convenio en contrario | Código Civil Federal, art. 2285 |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2263 y 2285 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026); Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 112 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026); Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 126 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 29 de septiembre de 2026). Cada estado tiene su propio código civil, con reglas parecidas; se aplica el del lugar donde está el inmueble.
El artículo 2263 es corto: «Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario». Por eso lo primero que hay que leer es el contrato de compraventa o la promesa que firmaste: si ahí ya quedó que el comprador paga la escrituración, eso es lo que vale. El ISAI es otra cosa: no es un gasto de escritura sino un impuesto, y la ley lo pone a cargo de quien adquiere. El artículo 112 del Código Fiscal de la Ciudad de México lo dice así: «Están obligadas al pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles [...] las personas físicas y las morales que adquieran inmuebles».
Cuánto cambia en una casa de $1,500,000
Con los números de Puebla capital, donde el arancel del notario tiene tope en UMA y el registro es una cuota fija:
| Gasto | Monto | Si el contrato no dice nada | Si el comprador paga todo |
|---|---|---|---|
| Honorarios del notario (tope del arancel) | $17,497 | $8,748 | $17,497 |
| IVA de los honorarios | $2,799 | $1,400 | $2,799 |
| Inscripción en el Registro Público | $4,975 | $2,488 | $4,975 |
| ISAI (lo paga quien compra) | $27,000 | $27,000 | $27,000 |
| Lo que paga el comprador | — | $39,636 | $52,271 |
Fuente: Acuerdo del Ejecutivo del Estado por el que establece el Arancel Profesional para el cobro de honorarios de los Notarios Públicos en el Estado de Puebla, Periódico Oficial del 1 de julio de 2022, artículos 3, 5 y 7 (ojp.puebla.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026), con la UMA 2026 de $117.31 y el factor aplicado sobre el excedente del límite inferior de cada rango (el Acuerdo no escribe la fórmula; es la lectura que usamos); Ley de Ingresos del Estado de Puebla para el Ejercicio Fiscal 2026, artículo 34, apartado A, sección I, fracción I (ojp.puebla.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026); Ley de Ingresos del Municipio de Puebla para el Ejercicio Fiscal 2026, art. 6 (base: Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla, art. 187) (fuente oficial, consultado el 29 de septiembre de 2026); Código Civil Federal, artículo 2263 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026). Avalúo y certificados no están en la tabla: el Código Civil no los reparte y se pactan.
La diferencia entre las dos columnas es lo que se negocia. Si el vendedor tiene prisa, o si la casa lleva tiempo en venta, pedirle que absorba su mitad de la escritura es una petición con respaldo en la ley. El desglose completo por ciudad está en gastos de escrituración en Monterrey, Guadalajara y la Ciudad de México.
Lo que le toca al vendedor aunque el contrato diga otra cosa
El ISR por la venta es del vendedor, y el notario lo calcula bajo su responsabilidad y lo entera: por eso se descuenta el día de la firma. Si la casa era su casa habitación, la ley exenta la venta hasta setecientas mil UDIS, siempre que la operación se formalice ante notario y que en los tres años anteriores no haya vendido otra casa con esa misma exención (Ley del ISR, artículo 93, fracción XIX, inciso a). Y el vendedor puede restar de su ganancia los gastos notariales, impuestos y derechos que pagó al comprar y al vender (artículo 121, fracción III): lo explicamos en ¿los gastos notariales son deducibles?.
Cómo pactarlo sin pleitos
| Qué revisar | Por qué |
|---|---|
| El apartado de gastos del contrato o de la promesa de compraventa | Si lo hay, desplaza la regla de mitad del Código Civil |
| Presupuesto de la notaría, desglosado por concepto | Separa honorarios e IVA (se reparten) del ISAI (es de quien compra) |
| Quién elige la notaría | Si pagas tú la mayor parte, pide elegirla o cotizar con dos o tres |
| El ISR del vendedor | Lo retiene el notario; no debe salir de tu bolsillo |
Fuente: Código Civil Federal, artículo 2263 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026); Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 126 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 29 de septiembre de 2026).
Si todavía no firmas la promesa, es el momento de dejarlo por escrito. Qué más conviene revisar antes de firmar, en lo que el notario no te dice al comprar casa.
La escritura es de la compra; la casa se puede financiar
La escritura cuesta lo mismo con banco, Infonavit o Tanda Casa: estos gastos son de la compra, no del financiamiento. Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia la compra de cualquier inmueble escriturado, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses. No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón.
| Monto a financiar | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes |
| $3,000,000 | $15,290/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes con Tanda Casa?
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Tu siguiente paso
Lee el apartado de gastos de tu contrato, pide a la notaría el presupuesto desglosado y reparte según lo firmado. Con el precio de la casa, pon la cifra en el cotizador; un asesor revisa contigo tu plan por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
Según el Código Civil Federal, artículo 2263, los dos por mitad, salvo convenio en contrario: si el contrato dice que el comprador paga todo, paga todo. El ISAI es de quien compra y el ISR de la venta, de quien vende.
¿El vendedor tiene que pagar algo en la notaría?
Sí: su ISR por la venta, que el notario calcula y entera (Ley del ISR, artículo 126), salvo que aplique la exención de casa habitación. Y, si el contrato no dice otra cosa, la mitad de los honorarios de la escritura y del registro.
¿El ISAI se puede repartir entre comprador y vendedor?
La ley lo pone a cargo de quien adquiere el inmueble (en la CDMX, artículo 112 del Código Fiscal). Entre las partes se puede pactar que el vendedor aporte una cantidad, pero ante la tesorería el obligado es el comprador.
¿Quién elige al notario?
La ley no lo fija; se acuerda entre las partes. Como quien compra suele pagar la mayor parte, es razonable pedir cotizar con dos o tres notarías y elegir la que dé el mejor presupuesto desglosado.
¿Cuánto pagaría al mes por una casa de $1,500,000 con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial de $1,500,000 ronda $7,645, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. Tanda Casa no consulta buró ni pide comprobante de ingresos; el asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 2263 y 2285 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 112 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 93, fracción XIX, 121 y 126 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Ley de Ingresos del Municipio de Puebla para el Ejercicio Fiscal 2026, art. 6 (base: Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla, art. 187) (fuente oficial, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Acuerdo del Ejecutivo del Estado por el que establece el Arancel Profesional para el cobro de honorarios de los Notarios Públicos en el Estado de Puebla, Periódico Oficial del 1 de julio de 2022, artículos 3, 5 y 7 (ojp.puebla.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026), con la UMA 2026 de $117.31 y el factor aplicado sobre el excedente del límite inferior de cada rango (el Acuerdo no escribe la fórmula; es la lectura que usamos).
- Ley de Ingresos del Estado de Puebla para el Ejercicio Fiscal 2026, artículo 34, apartado A, sección I, fracción I (ojp.puebla.gob.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- INEGI, comunicado de prensa 1/26: UMA diaria de $117.31 vigente desde el 1 de febrero de 2026 (inegi.org.mx, consultado el 29 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
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Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Gastos de escrituración con crédito Infonavit en 2026, Gastos notariales en Mérida 2026: lo que pagas al escriturar, Honorarios notariales 2026: tabla por estado y Checklist de gastos de cierre al comprar casa 2026. Y para ver cómo se paga, Cuánto cuesta escriturar una casa o calcula tu plan con tu propio monto.