TL;DR
- La venta de tu casa habitación está exenta de ISR hasta 700,000 UDIS si se firma ante notario: con la UDI del 25 de octubre de 2026 son $6,202,945 (artículo 93, fracción XIX, inciso a de la Ley del ISR). Un departamento donde vives cuenta como casa habitación.
- La condición: no haber vendido otra casa habitación con esa exención en los tres años anteriores, y decirlo bajo protesta ante el notario, que lo consulta con el SAT.
- Ejemplo: depa vendido en $2,800,000, con $400,000 de hipoteca por pagar y 5% de comisión: te quedan $2,260,000, sin ISR.
- Con eso cubres el 20% de entrada de una casa de $4,000,000 y te sobran $1,460,000; la mensualidad inicial con el plan Promocional Baja sería de $20,387.
Cuando la familia crece, el departamento que compraron en pareja se vuelve pequeño, y lo natural es venderlo para dar la entrada de una casa. La pregunta que frena a casi todos es cuánto se va en impuestos. Si el depa es donde viven, la Ley del Impuesto sobre la Renta tiene una exención amplia; aquí la medimos en pesos y hacemos la cuenta de lo que queda. La explicación general del ISR por vender una casa está en el ISR por venta de casa; si la familia creció y estás pensando en opciones, lee también creció tu familia: tu casa también debe crecer.
El tope de la exención, en pesos
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) exenta lo que recibes por vender tu casa habitación “siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público”. La UDI la publica el Banco de México y cambia cada día:
| Dato | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Tope de la exención | 700,000 UDIS | LISR, art. 93, fr. XIX, a) |
| Valor de la UDI el 25 de octubre de 2026 | 8.861350 pesos | Banco de México |
| Tope en pesos ese día | $6,202,945 | 700,000 × UDI |
Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX, inciso a), última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026); Banco de México, Sistema de Información Económica, cuadro CP150 “Valor de UDIS”: 8.861350 pesos para el 25 de octubre de 2026 (banxico.org.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
El tope se mide contra el precio de venta, no contra la ganancia. Un departamento vendido en $2,800,000 queda muy por debajo: aunque lo hayas comprado en la mitad, no paga ISR federal si cumples las condiciones.
Lo que pide el notario
- Que sea tu casa habitación: donde vives. El notario te pide acreditarlo.
- Que en los tres años anteriores no hayas vendido otra casa habitación con esta misma exención, y que lo manifiestes bajo protesta de decir verdad ante el notario.
- El notario consulta al SAT si vendiste una casa habitación con exención en los cinco años anteriores y le da aviso de esta venta, con el precio y, en su caso, el impuesto retenido.
- Que la venta se firme ante fedatario público.
Hay un efecto que casi nadie menciona: el tercer párrafo del artículo 150 dice que quien tuvo en el año ingresos totales de más de $500,000, contando los exentos, declara todos sus ingresos, incluidos los de la fracción XIX, inciso a). Vender el depa en $2,800,000 te pone en ese supuesto: no pagas ISR por la venta, pero la reportas en tu declaración anual.
Si el depa vale más que el tope
Por la parte que pase de 700,000 UDIS se calcula la ganancia, y las deducciones se aplican “en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación”. Sirve para ver qué fracción de la venta queda gravada:
| Precio de venta | Excedente sobre el tope | Parte de la ganancia que se grava |
|---|---|---|
| $2,800,000 | $0 | 0.0% |
| $6,000,000 | $0 | 0.0% |
| $7,000,000 | $797,055 | 11.4% |
| $9,000,000 | $2,797,055 | 31.1% |
Fuente: cálculo Tanda Casa con el tope de $6,202,945 (UDI del 25 de octubre de 2026) y el Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX, inciso a), última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
Un depa de $7,000,000 solo grava el 11.4% de su ganancia. Para calcular el impuesto con tus números está la calculadora de ISR por venta de casa.
Ejemplo: lo que te queda libre de un depa de $2,800,000
Supongamos que compraron el departamento en 2015 en $1,500,000, que lo venden en $2,800,000, que todavía deben $400,000 de hipoteca y que un asesor inmobiliario cobra 5% de comisión (es un ejemplo, no una tarifa):
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Precio de venta | $2,800,000 | |
| ISR federal por la venta | exento: $2,800,000 no pasa de $6,202,945 | $0 |
| Hipoteca que se paga con la venta | saldo del ejemplo | −$400,000 |
| Comisión del 5% (ejemplo) | 5% × $2,800,000 | −$140,000 |
| Te queda libre | $2,260,000 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con los supuestos descritos y el Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX, inciso a), última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
En el ejemplo, la hipoteca se paga con el dinero de la venta para cancelar el gravamen antes de escriturar.
Qué casa más grande alcanzan
Con el plan Promocional Baja de Tanda Casa, la entrada es el 20% del valor de la casa. Con los $2,260,000 del ejemplo:
| Casa | Entrada de 20% (te sobra) | Mensualidad inicial |
|---|---|---|
| $3,000,000 | $600,000 ($1,660,000) | $15,290/mes |
| $4,000,000 | $800,000 ($1,460,000) | $20,387/mes |
| $5,000,000 | $1,000,000 ($1,260,000) | $25,483/mes |
Fuente: lo que queda del ejemplo; mensualidad: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja (20% de APEX): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Lo que sobra cubre el impuesto de adquisición de la casa nueva, la escrituración y la mudanza. Si quieren quedarse cerca, otra salida es comprar el departamento de al lado para unirlo. Y si en vez de vender quieren cambiar el depa por la casa, lee lo que dice la ley de la permuta.
El orden de las firmas
Vender primero y comprar después te da el dinero en la mano, pero te deja sin dónde vivir unos meses. Comprar primero exige tener la entrada antes de vender. Con un plan de Tanda Casa la entrada del 20% sale de la venta del depa, así que conviene tener la venta firmada o muy avanzada antes de firmar tu plan.
La casa más grande con un plan
Tanda Casa financia la compra de cualquier inmueble con escrituras: es un crédito que empiezas pagando poco, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO:
| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $3,000,000 | $15,290/mes | $25,686/mes |
| $4,000,000 | $20,387/mes | $34,248/mes |
| $5,000,000 | $25,483/mes | $42,810/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes por la casa más grande?
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Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Revisa que el depa sea tu casa habitación y que no hayas usado la exención en los últimos tres años, pide a tu banco el saldo para liquidar la hipoteca y saca lo que te queda con la tabla. Después pon el precio de la casa en el cotizador o escríbenos por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la exención de ISR por venta de casa habitación en 2026?
700,000 UDIS. Con la UDI del 25 de octubre de 2026 (8.861350 pesos) son $6,202,945 de precio de venta, siempre que la venta se firme ante notario.
¿Un departamento cuenta como casa habitación para la exención?
Sí, si es donde vives. La ley habla de “la casa habitación del contribuyente”; el notario te pide acreditar que ahí vives.
¿Cada cuánto puedo usar la exención?
La ley pide que en los tres años anteriores no hayas vendido otra casa habitación con esta exención; lo manifiestas bajo protesta ante el notario, que lo consulta con el SAT.
¿Si la venta está exenta tengo que declararla?
Si tus ingresos totales del año, contando los exentos, pasan de $500,000, el artículo 150 te pide declarar todos, incluida la venta exenta de tu casa habitación.
¿Cuánto me queda si vendo mi depa en $2,800,000 y debo $400,000?
Con 5% de comisión como ejemplo y sin ISR por la exención, te quedan $2,260,000: el 20% de entrada de una casa de $4,000,000 y te sobran $1,460,000.
Fuentes
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 93, fracción XIX, inciso a), y 150, tercer párrafo, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- Banco de México, Sistema de Información Económica, cuadro CP150 “Valor de UDIS”: 8.861350 pesos para el 25 de octubre de 2026 (banxico.org.mx, consultado el 9 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
El depa ya es tu entrada
Pon en el cotizador el precio de la casa que quieren y usa lo que les queda de la venta como el 20% de entrada. Un asesor revisa la cuenta contigo por WhatsApp.
Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Casa usada vs nueva: cuál conviene en México 2026, ¿Casa o departamento? Qué conviene comprar en 2026, Departamento del INVI: ¿puedes comprárselo a su dueño? y Comprar departamento en preventa México 2026 (riesgos reales y cómo eval. Y para ver cómo se paga, Compra tu casa pagando lo que hoy pagas de renta o calcula tu plan con tu propio monto.