TL;DR
- La regla (artículo 125 de la Ley del ISR): si el avalúo "exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada", el total de la diferencia se considera ingreso de quien compra.
- El pago provisional es de 20% sobre ese ingreso, sin deducciones (artículo 132). Casa de $1,000,000 con avalúo de $1,150,000: ingreso de $150,000 y pago provisional de $30,000.
- Hasta 10% no pasa nada: con avalúo de $1,100,000 sobre $1,000,000, la diferencia es justo 10% y no se rebasa. Para quedar dentro, el precio debe ser al menos el avalúo entre 1.1.
- El lado bueno: la misma ley dice que tu costo de adquisición se incrementa con la diferencia, y eso cuenta cuando vendas.
Comprar barato es la meta de cualquier comprador, y a veces se logra: un vendedor que necesita el dinero, una herencia que nadie quiere administrar, una casa que te vende tu familia. El precio es libre; lo que la ley vigila es la distancia entre ese precio y el valor que un perito le da a la casa. Lo que paga quien vende está en el ISR por vender una casa; esta página es del lado del comprador.
Lo que dice la ley
El artículo 125 de la Ley del Impuesto sobre la Renta faculta a las autoridades fiscales para "practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente", y termina: "en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citada". El artículo 130, fracción IV, clasifica ese supuesto como ingreso por adquisición de bienes, y el 132 fija el pago provisional en 20% sobre el ingreso, sin deducción alguna. Cuando la operación se hace en escritura pública y el valor se determina con avalúo, el mismo artículo 132 dice que el notario calcula el impuesto y lo entera.
La cuenta con una casa de $1,000,000
| Avalúo | Diferencia sobre el precio | Ingreso para ti y pago provisional de 20% |
|---|---|---|
| $1,050,000 | $50,000 (5%) | Ninguno: no pasa del 10% |
| $1,100,000 | $100,000 (10%) | Ninguno: no pasa del 10% |
| $1,150,000 | $150,000 (15%) | Ingreso de $150,000; pago de $30,000 |
| $1,300,000 | $300,000 (30%) | Ingreso de $300,000; pago de $60,000 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 125, 130 fracción IV y 132, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026); precio pactado de $1,000,000.
Fíjate en el salto: con $1,100,000 no hay ingreso; con $1,150,000 el ingreso no son los $50,000 que pasan del 10%, son los $150,000 completos. La ley grava "el total de la diferencia". El pago provisional es a cuenta del impuesto anual: en tu declaración puedes deducir las contribuciones locales (como el impuesto de adquisición), los gastos notariales, el avalúo y las comisiones que pagaste (artículo 131).
El precio mínimo para no rebasar el 10%
La forma de usar esta regla al negociar es al revés: con el avalúo en la mano, divide entre 1.1 y tendrás el precio más bajo que no genera ingreso para ti:
| Avalúo | Precio mínimo sin ingreso gravable | Descuento máximo |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $909,090.91 | $90,909.09 |
| $1,500,000 | $1,363,636.36 | $136,363.64 |
| $2,000,000 | $1,818,181.82 | $181,818.18 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 125, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
Si la negociación te deja por debajo de ese precio, la cuenta de la primera tabla te dice cuánto representa. Muchas veces sigue conviniendo: comprar $200,000 abajo y pagar $40,000 a cuenta deja un margen. Lo que no conviene es enterarte en la notaría.
Lo que ganas en tu costo para cuando vendas
La última frase del artículo 125 trabaja a tu favor: el costo con el que compraste sube con la diferencia. Si algún día vendes, la ganancia se calcula contra ese costo más alto:
| Concepto | Sin avalúo mayor | Con avalúo de $1,150,000 |
|---|---|---|
| Precio que pagaste | $1,000,000 | $1,000,000 |
| Diferencia sumada a tu costo | $0 | $150,000 |
| Costo de adquisición | $1,000,000 | $1,150,000 |
| Ganancia si vendes en $1,400,000 (sin actualizar ni deducir) | $400,000 | $250,000 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 125, última parte, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026); cifras ilustrativas.
Si es tu casa habitación, la venta está exenta hasta 700,000 UDIS (artículo 93, fracción XIX, inciso a), unos $6,202,945 con la UDI de Banco de México para el 25 de octubre de 2026; arriba de eso, el costo más alto reduce la parte que paga. Cuánto cuesta el avalúo y quién lo hace está en cuánto cuesta un avalúo de casa.
El avalúo también mueve el impuesto de adquisición
Además del ISR, al comprar pagas el impuesto sobre adquisición de inmuebles de tu estado o municipio. La base la fija la ley de cada entidad, y en varias se toma el valor más alto entre el precio, el avalúo y el valor catastral; un avalúo mayor puede subir también ese pago. Las tasas por estado están en el ISAI por entidad. Si la compra es a tu familia, comprar la casa que te presta tu familia explica el resto del camino.
Comprar con un plan
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| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $900,000 | $4,587/mes | $7,706/mes |
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,300,000 | $6,626/mes | $11,131/mes |
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¿Cuánto pagarías al mes por esa casa?
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Tu siguiente paso
Pide el avalúo antes de cerrar el precio, divide entre 1.1 y negocia con ese número en la mano. Si el precio queda abajo, calcula el pago provisional con la tabla y súmalo a tus gastos de compra. Después, pon el precio en el cotizador o escríbenos por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Pago ISR si compro una casa por debajo del avalúo?
Solo si el avalúo supera en más de 10% el precio pactado. En ese caso, el total de la diferencia se considera ingreso tuyo (artículo 125 de la Ley del ISR) y el pago provisional es de 20%.
¿Cuánto pago si el avalúo es $150,000 mayor que el precio?
Con un precio de $1,000,000 y avalúo de $1,150,000, la diferencia es de 15%: ingreso de $150,000 y pago provisional de $30,000, a cuenta del impuesto anual.
¿Cuál es el precio mínimo para no pagar ISR por adquisición?
El avalúo entre 1.1. Con un avalúo de $1,500,000, el precio mínimo es de $1,363,636.36.
¿Quién calcula este impuesto?
En operaciones en escritura pública con valor determinado por avalúo, el artículo 132 de la Ley del ISR dice que el notario calcula el impuesto y lo entera.
¿Tiene algún beneficio que el avalúo sea mayor?
Sí: el mismo artículo 125 dice que tu costo de adquisición se incrementa con la diferencia, así que cuando vendas la ganancia se calcula contra un costo más alto.
Fuentes
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 93 fracción XIX inciso a), 125, 130 fracción IV, 131 y 132, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Banco de México, Sistema de Información Económica, cuadro CP150, valor de la UDI publicado para el 25 de octubre de 2026: 8.861350 (banxico.org.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
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Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Calculadora de ISR por venta de casa en México 2026 (cuánto pagas al ven, Avalúo de casa en México: qué revisan y cómo negociarlo, El avalúo salió bajo o el banco te presta menos: qué hacer y Avalúo bancario vs comercial vs catastral en México 2026: cuál te convie. Y para ver cómo se paga, Cuánto cuesta escriturar una casa o calcula tu plan con tu propio monto.