TL;DR
- Vivir gratis en una casa ajena es un comodato: el Código Civil Federal (artículo 2497) lo define como un contrato por el que uno concede gratuitamente el uso de una cosa y el otro se obliga a devolverla.
- Sin plazo pactado, te la pueden pedir cuando quieran: el artículo 2511 dice que, si no se fijó uso ni plazo, "el comodante podrá exigir la cosa cuando le pareciere", y probar que sí hubo plazo te toca a ti.
- Los gastos: tú cuidas la casa y respondes del deterioro por tu culpa (2502); solo se reembolsan los gastos extraordinarios y urgentes que no pudiste avisar (2513). El comodato termina con la muerte de quien vive en la casa (2515), y quien la ocupa prestada no la posee como dueño, que es lo que pide la prescripción (826 y 1151).
- Para que sea tuya: precio, avalúo, escritura a nombre de quien la presta y el financiamiento. El Código Civil de la Ciudad de México repite el mismo texto en los artículos 2497 a 2515.
"Mi mamá me prestó la casa de abajo", "vivimos en la casa de mi suegro", "la tía nos deja la casa mientras": es una de las formas más comunes de vivienda en México y casi nunca se escribe. Funciona mientras la familia está de acuerdo. Cuando hay que tomar decisiones (arreglar el techo, construir un cuarto, qué pasa si el dueño fallece) conviene saber qué dice la ley, porque ese acuerdo de palabra sí es un contrato y tiene reglas.
Qué es el comodato
El Código Civil Federal lo define en su artículo 2497: "el comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente". Quien presta es el comodante; quien vive en la casa, el comodatario. Si pagas algo a cambio, aunque sea poco, ya no es comodato sino un arrendamiento. El Código Civil para el Distrito Federal, que rige en la Ciudad de México, tiene el mismo texto en los mismos números de artículo.
Lo que dice la ley, artículo por artículo
| Artículo | Qué dice | Qué significa si vives ahí |
|---|---|---|
| 2500 | Sin permiso del comodante no puedes conceder a un tercero el uso de la cosa | No puedes rentar ni prestar la casa a otra persona sin su permiso |
| 2501 | Adquieres el uso, pero no los frutos y accesiones | Si rentas un cuarto, esa renta no es tuya |
| 2502 | Debes poner toda diligencia en la conservación y respondes del deterioro por tu culpa | El mantenimiento ordinario va por tu cuenta |
| 2511 | Sin uso ni plazo determinados, el comodante puede exigir la cosa cuando le parezca; probar que hubo plazo te toca a ti | Sin un papel con plazo, te la pueden pedir en cualquier momento |
| 2512 | Con plazo pactado, te la pueden pedir antes solo por necesidad urgente del dueño o si se la prestaste a otro sin permiso | Un plazo por escrito te da estabilidad |
| 2513 | Se reembolsan los gastos extraordinarios y tan urgentes que no pudiste avisar | Una mejora que hiciste por tu cuenta no se reembolsa por esta vía |
| 2515 | El comodato termina por la muerte del comodatario | El préstamo es a ti: no pasa a tus hijos |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2497 a 2515, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026); mismo texto en el Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículos 2497 a 2515, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
Lo que más se pregunta: las mejoras y los años
Dos ideas circulan en las familias y la ley no las respalda. La primera: "si le invierto a la casa, una parte es mía". El comodato da el uso, no la propiedad, y el artículo 2513 solo obliga a reembolsar los gastos extraordinarios y urgentes que no pudiste consultar; un cuarto nuevo o un segundo piso hecho por tu cuenta queda en la casa de quien la presta. La segunda: "después de tantos años ya es mía". La prescripción de un inmueble exige poseerlo "en concepto de propietario" (artículos 826 y 1151 del Código Civil Federal), y quien vive en una casa prestada la ocupa precisamente porque reconoce que es de otro. Si vas a construir sobre esa casa, la forma ordenada es comprarla antes o dejar el acuerdo por escrito; construir en el terreno de tus papás explica las opciones.
Prestada, rentada o tuya
| Tema | Casa prestada (comodato) | Casa a tu nombre |
|---|---|---|
| Cuánto pagas | Nada por el uso | La compra o la mensualidad de tu plan |
| Cuándo te la pueden pedir | Sin plazo pactado, cuando el dueño quiera (2511) | Nadie: es tuya |
| Si construyes | La mejora se queda en la casa del dueño | La mejora es tuya y suma a su valor |
| Si falta quien vive ahí | El préstamo termina (2515) | La casa pasa a tus herederos |
| Si falta el dueño | La casa entra a su herencia | No cambia nada |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2511 y 2515, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
Cómo comprarla
Si la familia está de acuerdo en vender, el orden es este:
- Que la escritura esté a nombre de quien vende. Si el dueño ya falleció y no hay juicio sucesorio, primero se hace la sucesión; comprar una casa intestada explica ese camino.
- Un avalúo. Sirve para fijar el precio y para el impuesto: cuánto cuesta un avalúo.
- Un precio que no quede muy abajo del avalúo. Entre familia es común poner un precio de cariño, pero si el avalúo supera el precio en más de 10%, la diferencia es ingreso gravable para quien compra.
- La escritura ante notario, con el pago del impuesto de adquisición de tu estado.
- El financiamiento, si no tienes el precio completo.
El tercer punto es el que más sorprende. Con una casa que vale $1,200,000 según el avalúo:
| Precio pactado | El avalúo lo supera en | ¿Hay ingreso gravable para ti? |
|---|---|---|
| $1,000,000 | 20.0% | Sí: $200,000 |
| $1,080,000 | 11.1% | Sí: $120,000 |
| $1,100,000 | 9.1% | No: queda dentro del 10% |
Fuente: cálculo Tanda Casa con la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 125, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026); avalúo ilustrativo de $1,200,000.
La cuenta completa, con el pago provisional y lo que ganas en tu costo para cuando vendas, está en comprar casa por debajo del avalúo. Si quien vende son tus papás y lo que buscan es pasarte la casa sin venderla, comprarle la casa a tus papás compara la compra con la donación.
Pagarla con un plan
Tanda Casa financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, también entre familiares: es un crédito que empiezas pagando poco, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO. La casa queda a tu nombre y la familia recibe su precio:
| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $800,000 | $4,077/mes | $6,850/mes |
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,200,000 | $6,116/mes | $10,274/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes por comprar esa casa?
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Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Habla con quien te presta la casa, confirma a nombre de quién está la escritura y pide un avalúo. Con el precio en la mesa, usa la calculadora para saber cuánto necesitas reunir, o escríbele a un asesor para ver la mensualidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el comodato de una casa?
Es el contrato por el que alguien te presta gratuitamente el uso de una casa y tú te obligas a devolverla. Lo define el artículo 2497 del Código Civil Federal; en la Ciudad de México el Código Civil local dice lo mismo.
¿Me pueden pedir la casa prestada en cualquier momento?
Si no se pactó uso ni plazo, sí: el artículo 2511 dice que el comodante puede exigir la cosa cuando le parezca, y probar que hubo un plazo le toca a quien vive ahí.
¿Si le hice mejoras a la casa prestada, me las tienen que pagar?
El artículo 2513 solo obliga a reembolsar los gastos extraordinarios y urgentes que no pudiste avisar. Una ampliación hecha por tu cuenta queda en la casa del dueño.
¿Después de muchos años la casa prestada es mía?
No por el paso del tiempo: la prescripción exige poseer en concepto de propietario (artículos 826 y 1151 del Código Civil Federal), y quien vive en una casa prestada reconoce que es de otro.
¿Puedo comprar con un crédito la casa que me presta mi familia?
Sí, si la escritura está a nombre de quien vende. Tanda Casa financia la compra entre familiares sin consulta a buró; el precio no debe quedar más de 10% abajo del avalúo para evitar un ingreso gravable.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 826, 1151 y 2497 a 2515, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículos 2497 a 2515, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 125, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Antes de hablar de precio, saca tus números
La calculadora te dice cuánto necesitas tener para comprar una casa de ese valor. Si quieres revisarlo con alguien, escríbele a un asesor.
Calcular cuánto necesitoDel mismo tema: ¿Ampliar, mudarte o comprar más grande? Comparativo, ¿Qué banco presta para terreno? Santander y Banorte 2026, Tu Casa Te Presta de BBVA 2026: requisitos y otra vía y El avalúo salió bajo o el banco te presta menos: qué hacer. Y para ver cómo se paga, Compra tu casa pagando lo que hoy pagas de renta o calcula tu plan con tu propio monto.