TL;DR
- Lo que se edifica en un terreno pertenece al dueño del terreno (Código Civil Federal, artículo 895): si construyes en el de tus papás, la casa es legalmente de ellos.
- Infonavit tampoco presta para construir así: su crédito para construir pide que el terreno esté a tu nombre o al de tu cónyuge.
- Para que la casa sea tuya, el terreno (o la fracción donde vas a construir) tiene que pasar a tu nombre, por donación o por compraventa, en escritura pública.
- La donación de padres a hijos está exenta de ISR para quien la recibe; en la CDMX sí paga ISAI. Comprarles el terreno es una compra que Tanda Casa financia, y ya a tu nombre, también la obra: $1,000,000 arranca en unos $5,097 al mes.
Es de las situaciones más comunes: tus papás tienen un terreno grande, o una casa con patio, y te ofrecen un pedazo para que construyas la tuya. En lo económico suena a lo más práctico. Pero antes de meter el primer bulto de cemento conviene saber de quién va a ser esa casa ante la ley, porque de eso depende que la puedas vender, heredar o usar para pedir un crédito.
Lo que dice la ley si construyes en un terreno que no es tuyo
| Tema | Lo que dice el Código Civil Federal | Artículo |
|---|---|---|
| De quién es lo construido | Lo edificado en terreno de propiedad ajena pertenece al dueño del terreno | 895 |
| Quién se presume que construyó | Las obras se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario | 896 |
| Si construiste de buena fe | El dueño del terreno puede quedarse con la obra pagando la indemnización, u obligar a quien construyó a pagarle el precio del terreno | 900 |
| Si construiste de mala fe | Se pierde lo edificado, sin derecho a indemnización | 901 |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 895, 896, 900 y 901 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026). Cada estado tiene su propio código civil, con reglas parecidas; se aplica el del lugar donde está el inmueble.
Entre familia eso rara vez termina en pleito, pero pesa en tres momentos: cuando quieres vender o rentar; cuando alguno de tus papás fallece y el terreno, con tu casa encima, entra a la herencia junto con tus hermanos; y cuando pides un crédito para construir, porque Infonavit, por ejemplo, pide el terreno a tu nombre o al de tu cónyuge. Si el terreno ya viene de una herencia sin repartir, lee terreno intestado: ¿puedo construir en él?.
Tres caminos para que el terreno quede a tu nombre
| Camino | Cómo se hace | Impuestos |
|---|---|---|
| Donación | Tus papás te transfieren el terreno sin precio. La donación de inmuebles se hace en la misma forma que la venta: escritura pública | ISR: exento para ti (donativo de ascendientes a descendientes en línea recta). ISAI: en la CDMX, la donación cuenta como adquisición y lo paga |
| Compraventa | Les compras el terreno a un precio, ante notario | ISAI para ti; el notario calcula y entera el ISR que corresponda a tus papás por la venta |
| Subdividir y pasar solo tu parte | Tu municipio autoriza la subdivisión del predio y luego se dona o se vende la fracción | Los de la donación o la compraventa, sobre la fracción |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2332 y 2345 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026); Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 93, fracción XXIII, inciso a), y 126 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 28 de septiembre de 2026); Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 115, fracción I (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026).
Cuál de las dos figuras conviene, con números, está en donación o compraventa; si lo que quieren venderte es la casa completa, en ¿puedo comprarle la casa a mis papás?; y los pasos y costos de escriturar, en escriturar un terreno.
Cuánto ISAI paga el terreno en la CDMX
| Valor del terreno | ISAI en la Ciudad de México |
|---|---|
| $500,000 | $16,532 |
| $800,000 | $29,864 |
| $1,500,000 | $61,188 |
Fuente: dataset ISAI 2026 de Tanda Casa: la tasa de cada entidad verificada contra su ley vigente el 12 de septiembre de 2026; el detalle está en la calculadora de ISAI por entidad; Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 115, fracción I (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026). En otros estados la tasa cambia.
Cómo se financia
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia comprar, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. Comprarles el terreno a tus papás es una compra de inmueble con escritura; una vez que está a tu nombre, construir tu casa es construir en tu terreno. Cómo se organiza esa obra, en construir casa en terreno propio.
| Monto a financiar | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $600,000 | $3,058/mes |
| $1,000,000 | $5,097/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
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Tu siguiente paso
Platica con tus papás cuál de los tres caminos prefieren y pide al notario el costo de la escritura. Con el monto de la compra y de la obra, pon la cifra en el cotizador; un asesor revisa contigo el caso por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
Si construyo en el terreno de mis papás, ¿la casa es mía?
Ante la ley, no: lo edificado en un terreno pertenece al dueño del terreno (Código Civil Federal, artículo 895). Para que la casa sea tuya, el terreno o la fracción donde construyes tiene que pasar a tu nombre, por donación o compraventa, en escritura pública.
¿Qué pasa si construyo en terreno ajeno?
Si construiste de buena fe, el dueño del terreno puede quedarse con la obra pagando la indemnización u obligarte a pagarle el terreno (artículo 900). Si fue de mala fe, se pierde lo construido sin indemnización (artículo 901).
¿Cuánto cuesta que mis papás me donen el terreno?
La donación de padres a hijos está exenta de ISR para quien la recibe (Ley del ISR, artículo 93, fracción XXIII). Se pagan la escritura ante notario y, en la Ciudad de México, el ISAI: sobre un valor de $800,000 son $29,864.
¿Tanda Casa me pide comprobante de ingresos o buró?
No. Tanda Casa no pide comprobante de ingresos y no consulta buró. Financia comprar, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, y está regulado por PROFECO.
¿Cuánto pagaría al mes por comprar el terreno y construir, $1,000,000 en total, con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial de $1,000,000 ronda $5,097, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 895, 896, 900, 901, 2332 y 2345 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 93, fracción XXIII, y 126 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 115 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Infonavit, "Quiero construir" (infonavit.org.mx, fecha de última actualización o revisión: 23 de julio de 2026, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- dataset ISAI 2026 de Tanda Casa: la tasa de cada entidad verificada contra su ley vigente el 12 de septiembre de 2026; el detalle está en la calculadora de ISAI por entidad.
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
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