TL;DR
- Cuánto puedes construir en tu terreno lo dice el uso de suelo, no solo el espacio: en la CDMX se consulta con el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo ($2,104 en 2026).
- Con $12,400 por m² (calidad media), dos departamentos de 40 m² rondan $992,000; cuatro, $1,984,000.
- La renta paga ISR como arrendamiento: puedes deducir 35% de los ingresos sin comprobar gastos, más el predial (Ley del ISR, artículo 115).
- Tanda Casa financia la construcción desde $300,000: $992,000 arranca en unos $5,056 al mes (Promocional Baja, 20% de APEX).
Tener un terreno con espacio de sobra, o una casa con patio grande, lleva a la misma idea: construir unos departamentos o cuartos y rentarlos. Antes de hacer números de la renta hay tres preguntas: cuánto se puede construir ahí, cuánto cuesta y cómo paga impuestos lo que cobres.
Cuánto cuesta construir para rentar
| Qué construyes | Superficie | Calidad media ($12,400/m²) | Residencial ($17,500/m²) |
|---|---|---|---|
| Un cuarto con baño | 20 m² | $248,000 | $350,000 |
| Dos departamentos de 30 m² | 60 m² | $744,000 | $1,050,000 |
| Dos departamentos de 40 m² | 80 m² | $992,000 | $1,400,000 |
| Cuatro departamentos de 40 m² | 160 m² | $1,984,000 | $2,800,000 |
Fuente: estimación Tanda Casa 2026 de costo de construcción por m², publicada en precio por m² de construcción por estado (promedio nacional: $12,400 por m² en calidad media y $17,500 en residencial; puede variar ±15% dentro de cada estado). Las áreas comunes (escalera, pasillos) se suman a la superficie.
Lo que tienes que revisar antes
| Qué | Por qué | Dónde |
|---|---|---|
| Uso de suelo | Dice qué usos, alturas y densidad permite el programa de desarrollo urbano en tu predio | En la CDMX, Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo: $2,104 |
| Licencia o manifestación de construcción | La pide tu municipio o alcaldía antes de construir | Tu municipio |
| Si un día quieres vender cada departamento por separado | Se constituye un régimen de propiedad en condominio en escritura pública, con la manifestación de construcción tipo B o C, el certificado de zonificación y el dictamen correspondiente | Ante notario |
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 235, fracción III (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026); Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (hoy CDMX), artículo 9 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 04-08-2023, consultado el 28 de septiembre de 2026).
Los trámites por estado están en permisos y licencias para construir, y lo que cuesta subir un nivel, en casa de dos pisos.
Cómo paga ISR la renta
| Opción | Qué deduces |
|---|---|
| Deducción ciega | 35% de los ingresos por renta, sin comprobar gastos, más el predial del inmueble |
| Deducciones comprobadas | Predial, mantenimiento que no sea mejora, agua, intereses reales de préstamos para comprar, construir o mejorar, salarios, seguros e inversiones en construcciones |
| Si vives en una parte | No deduces la parte proporcional que ocupas, calculada por metros cuadrados de construcción |
Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 114 y 115 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 28 de septiembre de 2026).
Con deducción ciega, por cada $10,000 de renta al mes la base del impuesto es $6,500, menos el predial. Los pagos provisionales son mensuales o trimestrales según el monto de las rentas (artículo 116). Si prefieres comparar con comprar un departamento ya hecho, lee comprar departamento para rentar; y si quieres vivir en uno y rentar el otro, comprar un dúplex para vivir y rentar.
Cómo se financia la obra
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia comprar, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón.
| Monto a financiar | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $300,000 | $1,529/mes |
| $744,000 | $3,792/mes |
| $992,000 | $5,056/mes |
| $1,984,000 | $10,112/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
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Tu siguiente paso
Consulta el uso de suelo de tu predio y pide el presupuesto de los departamentos. Pon el monto en el cotizador; un asesor revisa contigo por WhatsApp cómo queda tu plan.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir un departamento de 40 m²?
Con nuestra estimación de $12,400 por m² en calidad media, unos $496,000; en residencial ($17,500 por m²), $700,000. Las áreas comunes, como escaleras y pasillos, se suman aparte.
¿Cuánto ISR pago por rentar departamentos?
La renta tributa como arrendamiento. Puedes deducir 35% de tus ingresos sin comprobar gastos, más el predial, o deducir tus gastos comprobados; sobre lo que queda se aplica la tarifa del ISR (Ley del ISR, artículos 115 y 116).
¿Necesito régimen de condominio para construir departamentos?
El régimen de condominio sirve para que cada departamento tenga su propia escritura y se pueda vender por separado; se constituye en escritura pública (Ley de Propiedad en Condominio de la CDMX, artículo 9). Para construir, lo que pide tu municipio es la licencia o manifestación de construcción.
¿Tanda Casa me pide comprobante de ingresos o buró?
No. Tanda Casa no pide comprobante de ingresos y no consulta buró. Financia comprar, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, y está regulado por PROFECO.
¿Cuánto pagaría al mes por una obra de $992,000 con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial de $992,000 ronda $5,056, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- estimación Tanda Casa 2026 de costo de construcción por m², publicada en precio por m² de construcción por estado (promedio nacional: $12,400 por m² en calidad media y $17,500 en residencial; puede variar ±15% dentro de cada estado).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 235 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (hoy CDMX), artículo 9 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 04-08-2023, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 114, 115 y 116 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 01-04-2024, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
Tus departamentos para rentar
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Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Construir en el terreno de tus papás: ¿de quién es la casa?, Casa pequeña de 40 a 80 m²: presupuesto de construcción 2026, Casa a medio construir: cómo terminarla sin tener el dinero y Terreno intestado: ¿puedes construir en él? Qué hacer. Y para ver cómo se paga, Guía de costos de construcción o calcula tu plan con tu propio monto.