TL;DR
- La zonificación dice uso, niveles y área libre: H 3/20 es habitacional, hasta 3 niveles y 20% del terreno libre.
- Desplante = terreno × (1 − área libre). En 120 m² con H 3/20, puedes ocupar 96 m² en planta baja.
- Superficie máxima = desplante × niveles. En el mismo caso, 288 m² construidos; lo que está bajo el nivel de banqueta no cuenta en ese máximo (Norma General de Ordenación 1).
- El certificado único de zonificación de uso del suelo cuesta $2,104 en 2026, también por sistema electrónico (Código Fiscal de la CDMX, artículo 235, fracción III).
Cuántos pisos le puedes poner a tu casa no lo decide el maestro de obra ni el vecino que ya tiene cuatro: lo decide la zonificación de tu predio, que está en el programa de desarrollo urbano de tu alcaldía y se acredita con un certificado. Saberlo antes de proyectar te evita pagar un plano que no se va a poder construir. Los demás pasos de la obra (licencia, alineamiento, número oficial) están en los permisos para construir; aquí va solo cómo leer la zonificación y sacar tus metros.
Cómo se lee una zonificación
En el certificado, la zonificación aparece con una letra para el uso (H es habitacional; también hay HC, habitacional con comercio, HM, habitacional mixto, y otras), seguida de dos números: el primero es el número de niveles permitidos y el segundo el porcentaje de área libre. Así, H 3/20 quiere decir vivienda, hasta tres niveles y 20% del terreno sin construir. A veces le sigue una letra de densidad que limita cuántas viviendas caben en el predio; tu certificado la indica.
La fórmula de la Norma 1
La Norma General de Ordenación 1, con la reforma publicada en la Gaceta Oficial el 8 de abril de 2005, dice cómo pasar esos números a metros:
Coeficiente de ocupación (COS) = 1 − % de área libre. Multiplicado por la superficie del terreno, da la superficie de desplante: lo máximo que puedes construir en planta baja.
Coeficiente de utilización (CUS) = (desplante × niveles) ÷ superficie del terreno. Multiplicado por la superficie del terreno, da la superficie máxima de construcción, sumando todos los niveles.
La misma norma dice que la construcción bajo el nivel de banqueta no cuenta dentro de esa superficie máxima, y que en predios de menos de 200 m² con un área libre de 40% o más se puede dejar solo 30% libre, siempre que no se rebase la superficie máxima de construcción.
Tus metros, en tres terrenos y tres zonificaciones
| Terreno y zonificación | Desplante máximo en planta baja | Superficie máxima de construcción |
|---|---|---|
| 90 m², H 2/40 | 54 m² | 108 m² |
| 90 m², H 3/20 | 72 m² | 216 m² |
| 90 m², H 4/30 | 63 m² | 252 m² |
| 120 m², H 2/40 | 72 m² | 144 m² |
| 120 m², H 3/20 | 96 m² | 288 m² |
| 120 m², H 4/30 | 84 m² | 336 m² |
| 160 m², H 2/40 | 96 m² | 192 m² |
| 160 m², H 3/20 | 128 m² | 384 m² |
| 160 m², H 4/30 | 112 m² | 448 m² |
Fuente: cálculo Tanda Casa con las fórmulas de la Norma General de Ordenación 1, "Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS)", última reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 8 de abril de 2005, texto en el centro de documentación de la PAOT (PDF en paot.org.mx, consultado el 4 de octubre de 2026).
Fíjate en dos cosas. Un terreno con H 4/30 da más metros que uno con H 3/20 aunque deje más área libre (en 120 m², 336 contra 288). Y en H 2/40 sobre un terreno de 120 m², puedes acogerte a dejar solo 30% libre: el desplante sube de 72 a 84 m², pero el total no puede pasar de 144 m², así que el segundo piso sería más chico.
Dónde sale tu zonificación y cuánto cuesta
La zonificación de tu predio se acredita con el certificado único de zonificación de uso del suelo que expide la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI). En 2026, el Código Fiscal de la Ciudad de México cobra por él $2,104.00, también si se emite por sistema electrónico; el certificado por reconocimiento de actividad cuesta lo mismo.
| Certificado (artículo 235) | Cuota 2026 |
|---|---|
| Certificado único de zonificación de uso del suelo (fracción III) | $2,104.00 |
| El mismo, emitido por sistema electrónico (fracción III, a) | $2,104.00 |
| Certificado de acreditación de uso del suelo por derechos adquiridos (fracción I) | $2,425.00 |
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 235, fracciones I y III, versión 26.1 de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, cuotas reformadas en la Gaceta Oficial de la CDMX del 19 de diciembre de 2025 (PDF en data.consejeria.cdmx.gob.mx, consultado el 4 de octubre de 2026).
El certificado de derechos adquiridos sirve para otro caso: cuando el uso que ya tiene el predio es anterior a la zonificación vigente. Antes de comprar un terreno para construir, pide el certificado único; es de los documentos de lo que hay que revisar antes de pagar un terreno.
De los metros al presupuesto
Con la superficie máxima en la mano ya sabes el tamaño del proyecto posible. Si piensas crecer hacia arriba, el siguiente número es el costo: cuánto cuesta construir un segundo piso o una casa de dos pisos. Si vas a ocupar el patio en planta baja, el área libre manda; un ejemplo está en la recámara con baño en planta baja para tus papás.
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| Monto de la obra | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $600,000 | $3,058/mes | $5,137/mes |
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
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Preguntas frecuentes
¿Qué significa H 3/20 en la zonificación de la CDMX?
Uso habitacional (H), hasta 3 niveles y 20% del terreno como área libre. En un terreno de 120 m², eso da 96 m² de desplante en planta baja y 288 m² de construcción máxima.
¿Cómo se calcula el COS y el CUS?
Según la Norma General de Ordenación 1: COS = 1 − % de área libre; desplante = COS × superficie del terreno. CUS = (desplante × número de niveles) ÷ superficie del terreno; superficie máxima de construcción = CUS × superficie del terreno.
¿El sótano cuenta en los metros de construcción permitidos?
La Norma General de Ordenación 1 dice que la construcción bajo el nivel de banqueta no cuantifica dentro de la superficie máxima de construcción permitida; debe cumplir además las normas generales 2 y 4.
¿Cuánto cuesta el certificado único de zonificación en la CDMX en 2026?
$2,104.00, según el artículo 235, fracción III, del Código Fiscal de la Ciudad de México, también si se emite por sistema electrónico.
¿Puedo dejar menos área libre en un terreno chico?
En predios menores a 200 m² donde la zonificación pide 40% o más de área libre, la Norma 1 permite optar por un área libre de hasta 30%, siempre que no se rebase la superficie máxima de construcción.
Fuentes
- Norma General de Ordenación 1, "Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS)", última reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 8 de abril de 2005, texto en el centro de documentación de la PAOT (PDF en paot.org.mx, consultado el 4 de octubre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 235, versión 26.1 de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, cuotas reformadas en la Gaceta Oficial de la CDMX del 19 de diciembre de 2025 (PDF en data.consejeria.cdmx.gob.mx, consultado el 4 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
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Calcular el presupuesto de mi obraDel mismo tema: Toma de agua y drenaje en CDMX: lo que cobra SACMEX 2026, Cuánto subió construir una casa en 2026: INEGI y CMIC, Crédito de terreno y construcción: bancos e institutos 2026 y Construir en Estados Unidos o en México: costo por metro. Y para ver cómo se paga, Guía de costos de construcción o calcula tu plan con tu propio monto.