TL;DR
- Un terreno queda intestado cuando su dueño muere sin testamento: hereda la ley. Si solo quedan hijos, se divide entre todos por partes iguales (Código Civil Federal, artículos 1599 y 1607).
- Mientras no se reparte, el terreno es un patrimonio común de los herederos (artículo 1288), y ningún copropietario puede hacer alteraciones sin el consentimiento de los demás (artículo 945).
- Si no hay controversia entre herederos, la sucesión se puede tramitar ante notario según el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, que cada estado aplica a más tardar el 1 de abril de 2027.
- En la CDMX, heredar un inmueble de hasta $3,189,072 paga ISAI de 0% si se escritura dentro de los 5 años del fallecimiento. Ya escriturado a tu nombre, Tanda Casa financia construir: $800,000 arranca en unos $4,077 al mes.
Muchos terrenos en México siguen a nombre de un abuelo o de un papá que murió sin hacer testamento. La familia los sigue usando, a veces alguien ya levantó un cuarto, y cuando uno de los hijos quiere construir su casa ahí aparece la pregunta: ¿se puede construir en un terreno intestado? Lo que construyas quedaría en un terreno que todavía no es solo tuyo. Por eso el orden que protege tu dinero es: primero la sucesión y la escritura a tu nombre, después la obra.
Qué es un terreno intestado y quién lo hereda
| Tema | Lo que dice el Código Civil Federal | Artículo |
|---|---|---|
| Cuándo hereda la ley | Cuando no hay testamento, o el que había es nulo o perdió validez | 1599 |
| Quiénes heredan | Los descendientes, el cónyuge, los ascendientes, los parientes colaterales hasta el cuarto grado y la concubina o el concubinario | 1602 |
| Si solo quedan hijos | La herencia se divide entre todos por partes iguales | 1607 |
| El cónyuge con hijos | Tiene el derecho de un hijo si carece de bienes o si los suyos no igualan esa porción | 1624 |
| Antes de repartir | Los herederos tienen derecho a la masa hereditaria como a un patrimonio común | 1288 |
| Nadie se queda en común a fuerza | A ningún coheredero puede obligarse a permanecer en la indivisión | 1768 |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 1288, 1599, 1602, 1607, 1624 y 1768 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026). Cada estado tiene su propio código civil, con reglas parecidas; se aplica el del lugar donde está el inmueble.
¿Puedo construir antes de que se reparta?
Mientras el terreno no se reparte, es de todos los herederos. El Código Civil Federal dice que ningún condueño puede hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás, aunque resulten ventajas para todos (artículo 945), y que lo edificado en un terreno pertenece al dueño del terreno (artículo 895). Una construcción hecha antes del reparto entra al reparto. Si tus hermanos están de acuerdo en que el terreno sea tuyo, lo que sigue es formalizarlo.
Los pasos para que el terreno quede a tu nombre
| Paso | Qué se hace |
|---|---|
| 1. Reunir los papeles | Acta de defunción, actas que prueben el parentesco y la escritura del terreno a nombre de quien murió |
| 2. Elegir la vía | Ante notario, si no hay controversia entre los herederos; si la hay, ante un juez |
| 3. Repartir | El albacea hace la partición; si el terreno no admite cómoda división y no se adjudica a uno de los herederos, se vende y se reparte el precio |
| 4. Escritura de adjudicación | El notario escritura el terreno a nombre de quien lo recibe |
| 5. Registro Público | La escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad del estado |
Fuente: Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, artículo 805 y artículo segundo transitorio del decreto del 7 de junio de 2023 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 15-01-2026, consultado el 28 de septiembre de 2026); Código Civil Federal, artículos 940 y 1767 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026).
Si uno de los herederos quiere quedarse con el terreno, puede comprarles su parte a los demás: lo explicamos en comprarle su parte a tus hermanos. Si en el terreno ya hay una casa y la quieres remodelar, lee la casa heredada entre hermanos: ¿puedo remodelarla?. Y si no es tuyo sino que te lo ofrecen en venta, qué tiene que pasar para comprar un inmueble intestado.
El ISAI de 0% por herencia en la Ciudad de México
| Condición | Lo que pide el Código Fiscal de la CDMX |
|---|---|
| Valor del inmueble | Hasta 27,185 veces la UMA diaria: $3,189,072 en 2026 |
| Plazo | Escritura de adjudicación firmada y presentada al Registro Público a más tardar dentro de los 5 años del fallecimiento |
| A quién | Al cónyuge, concubino, descendientes o ascendientes en primer grado |
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 115, fracción I (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026); INEGI, comunicado de prensa 1/26: UMA diaria de $117.31 vigente desde el 1 de febrero de 2026 (inegi.org.mx, 8 de enero de 2026, consultado el 28 de septiembre de 2026). Pesos: cálculo Tanda Casa (UMA diaria × 27,185).
Fuera de esos supuestos, la herencia paga ISAI como cualquier adquisición. Lo que cobra el notario sigue el arancel de cada estado: honorarios notariales por estado; y el costo completo de heredar un inmueble, en heredar una casa en México.
Cómo se financia tu casa en el terreno
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia comprar, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. Cuando el terreno ya está escriturado a tu nombre, construir es construir en tu terreno. Y si para quedarte con él tienes que comprarles su parte a tus hermanos, esa compra también se financia.
| Monto a financiar | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $500,000 | $2,548/mes |
| $800,000 | $4,077/mes |
| $1,200,000 | $6,116/mes |
| $1,800,000 | $9,174/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
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Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Consigue el acta de defunción y la escritura del terreno, y pregunta a un notario si tu sucesión puede ir por la vía notarial. Con el monto de la obra (y, si aplica, la parte de tus hermanos), pon la cifra en el cotizador; un asesor revisa contigo el caso por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un terreno intestado?
Es un terreno cuyo dueño murió sin testamento. Lo hereda quien marca la ley: los hijos por partes iguales, el cónyuge en ciertos casos y, a falta de ellos, otros parientes (Código Civil Federal, artículos 1599, 1602 y 1607).
¿Puedo construir en un terreno intestado?
Mientras no se reparte, el terreno es de todos los herederos (artículo 1288) y ninguno puede hacer alteraciones sin el consentimiento de los demás (artículo 945). Lo que conviene es tramitar la sucesión y escriturarlo a tu nombre antes de construir.
¿Cuánto cuesta arreglar un terreno intestado?
Depende del estado y de la vía, notario o juez. En la Ciudad de México, heredar a hijos, cónyuge o padres paga ISAI de 0% si el inmueble no pasa de 27,185 UMA diarias ($3,189,072) y se escritura dentro de 5 años del fallecimiento; los honorarios del notario siguen el arancel del estado.
¿Tanda Casa me pide comprobante de ingresos o buró?
No. Tanda Casa no pide comprobante de ingresos y no consulta buró. Financia comprar, construir y remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, y está regulado por PROFECO.
¿Cuánto pagaría al mes por una obra de $800,000 con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial de $800,000 ronda $4,077, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 895, 940, 945, 1288, 1599, 1602, 1607, 1624, 1767 y 1768 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, artículo 805 y artículo segundo transitorio del decreto del 7 de junio de 2023 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 15-01-2026, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 115 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- INEGI, comunicado de prensa 1/26: UMA diaria de $117.31 vigente desde el 1 de febrero de 2026 (inegi.org.mx, 8 de enero de 2026, consultado el 28 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
El terreno de la familia, a tu nombre
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