TL;DR
- El contrato de renta sigue con el nuevo dueño: si la casa se vende durante la vigencia del arrendamiento, este subsiste en los términos del contrato (Código Civil Federal, artículo 2409; igual en la Ciudad de México).
- La renta se te paga a ti desde que el inquilino es notificado de que ya tienes el título, judicialmente, ante notario o ante dos testigos (artículo 2409 federal). Los adelantos solo cuentan si están en el contrato.
- Antes de venderte, el dueño debía ofrecer la casa al inquilino: 15 días para contestar en el Código federal, 30 en el de la CDMX (artículo 2448 J). En la CDMX, la venta sin ese aviso da al inquilino acciones de retracto y nulidad.
- Pide al vendedor el contrato, los recibos, el depósito y la constancia del aviso de preferencia con la respuesta del inquilino.
Comprar una casa ocupada por un inquilino es más común de lo que parece: hay dueños que venden la casa que rentaban, y compradores que la buscan así porque ya genera ingreso. En los dos casos, el contrato de renta no desaparece con la escritura. Esta guía está escrita desde el comprador. Si tú eres quien renta y tu casero quiere vender, la tuya es qué hacer si tu casero vende la casa que rentas. El paso a paso general de la compra está en los pasos para comprar una casa.
El contrato sigue: artículo 2409
El artículo 2409 del Código Civil Federal dice que si durante la vigencia del contrato de arrendamiento se transmite la propiedad del predio, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Para la renta, el inquilino tiene que pagar al nuevo propietario la renta pactada desde la fecha en que se le notifique, judicialmente o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos, que ya se otorgó el título de propiedad, aunque alegue haber pagado al dueño anterior, salvo que el adelanto de rentas esté expresamente estipulado en el contrato. El Código Civil de la Ciudad de México dice lo mismo en lo esencial y agrega que el arrendador debe notificar de manera fehaciente al inquilino, y que un adelanto de rentas cuenta si está en el contrato o si el inquilino lo acredita con recibos.
| Pregunta | Código Civil Federal | Código Civil de la CDMX |
|---|---|---|
| ¿El contrato sigue con el nuevo dueño? | Sí, en los términos del contrato (art. 2409) | Sí, en los términos del contrato (art. 2409) |
| ¿Desde cuándo se le paga la renta al comprador? | Desde que se notifica al inquilino el título (judicial, notario o dos testigos) | Las adeudadas y las que se causen; el arrendador notifica de manera fehaciente |
| ¿Cuentan las rentas pagadas por adelantado? | Solo si el adelanto está estipulado en el contrato | Si está en el contrato o el inquilino tiene los recibos |
| ¿Cuánto dura como mínimo un contrato de casa habitación? | Un año forzoso para los dos, salvo convenio (art. 2448 C) | — |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2409 y 2448 C, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026); Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículo 2409, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
La consecuencia práctica: si compras para vivir ahí, la fecha en que te mudas depende del término del contrato que firmó el dueño anterior, no de la fecha de tu escritura. Lee el contrato antes de fijar tu plan de mudanza.
Antes de venderte, la casa se le ofrecía al inquilino
Los dos códigos dan al inquilino de casa habitación un derecho de preferencia: si el dueño decide vender, debe avisarle por escrito el precio, términos y condiciones, y el inquilino puede quedársela en esos mismos términos. Las reglas cambian según dónde esté la casa:
| Punto | Código Civil Federal | Código Civil de la CDMX |
|---|---|---|
| Plazo del inquilino para contestar | 15 días (art. 2448 J, fr. II) | 30 días (art. 2448 J, fr. II) |
| ¿Debe estar al corriente en la renta? | Lo pide el art. 2447 (arrendamientos de más de cinco años con mejoras) | Sí, lo pide el art. 2448 J |
| Si cambia el precio en más de 10% | Nuevo aviso y nuevo plazo de 15 días | Nuevo aviso y nuevo plazo de 30 días |
| Si se vende sin el aviso | El inquilino puede demandar daños y perjuicios, no menos de 50% de las rentas de los últimos 12 meses | Acción de retracto, daños y perjuicios y nulidad; prescriben a los 60 días de que el inquilino conoce la venta |
| Notario | — | Incurre en responsabilidad si formaliza una venta contraria al artículo sabiéndolo (fr. VII) |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2447 y 2448 J, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026); Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículo 2448 J, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
En la Ciudad de México, una venta hecha sin dar al inquilino su aviso le deja acciones contra la operación misma, no solo una indemnización. Para el comprador, eso significa que el aviso de preferencia es un documento que se pide, no un detalle del vendedor. Si la casa está en otro estado, el notario aplica el código civil de ese estado; muchos siguen reglas parecidas, y conviene preguntárselo desde la primera cita.
Qué pedirle al vendedor
- El contrato de arrendamiento vigente, con su término y su renta. En casa habitación, el Código federal fija un mínimo de un año forzoso salvo convenio (artículo 2448 C).
- Los recibos de renta de los últimos meses y la constancia de cualquier adelanto, para saber qué rentas te tocan a ti.
- El depósito o garantía que dejó el inquilino, y el acuerdo de cómo pasa al nuevo dueño.
- La constancia del aviso de preferencia que el vendedor le dio al inquilino, con su respuesta o con el plazo ya vencido.
- Datos del inquilino para notificarle el cambio de dueño en la forma que pide el artículo 2409: judicialmente, ante notario o ante dos testigos.
Si la compras para vivir ahí o para rentarla
Si la quieres para vivir, negocia con el vendedor y el inquilino antes de firmar: una terminación anticipada por acuerdo, una fecha de entrega o un precio que considere los meses que faltan. El artículo 2448 H del Código federal también dice que el arrendamiento de casa habitación no termina por la muerte del arrendador ni del inquilino. Si la compras como inversión, el contrato vigente es un ingreso desde el primer pago que te corresponda; para calcular si conviene, revisa comprar un departamento para rentar o comprar un dúplex para vivir y rentar. Y si la casa además tiene un local, el contrato comercial tiene sus propias reglas: lee comprar una casa con local comercial.
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|---|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
| $2,500,000 | $12,742/mes | $21,405/mes |
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Preguntas frecuentes
¿Si compro una casa rentada, se termina el contrato del inquilino?
No. El artículo 2409 del Código Civil Federal dice que si se transmite la propiedad durante la vigencia del contrato, el arrendamiento subsiste en los términos del contrato. El Código de la Ciudad de México dice lo mismo.
¿A quién le paga la renta el inquilino después de la venta?
Al nuevo dueño, desde que se le notifica que ya se otorgó el título de propiedad, judicialmente, ante notario o ante dos testigos (artículo 2409 federal). Los pagos adelantados al dueño anterior solo cuentan si estaban en el contrato.
¿El inquilino tiene derecho a comprar la casa antes que yo?
Sí, tiene derecho de preferencia: el dueño debe ofrecérsela por escrito con precio y condiciones. Tiene 15 días para contestar en el Código Civil Federal y 30 en el de la Ciudad de México (artículo 2448 J).
¿Qué pasa si el vendedor no le avisó al inquilino?
En la Ciudad de México, el inquilino tiene acción de retracto, de daños y perjuicios y de nulidad, que prescriben a los 60 días de que conoce la venta (artículo 2448 J, fracción V). Por eso conviene pedir la constancia del aviso antes de firmar.
¿Qué documentos pido al comprar una casa con inquilino?
El contrato de arrendamiento vigente, los recibos de renta, la constancia del depósito, la constancia del aviso de preferencia con la respuesta del inquilino y sus datos para notificarle el cambio de dueño.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 2409, 2447, 2448 C, 2448 H y 2448 J, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
- Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículos 2409 y 2448 J, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
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Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Tengo contrato temporal o por proyecto: ¿puedo comprar casa?, Comprar una casa entre dos: cada quien con su contrato, Me subieron la renta: ¿es legal y me conviene comprar? y Compra tu casa pagando renta: cómo funciona en México 2026. Y para ver cómo se paga, Compra tu casa pagando lo que hoy pagas de renta o calcula tu plan con tu propio monto.