TL;DR
- LISR 188 IV: la retención sobre resultado fiscal distribuido aplica la tasa del artículo 9, 30%, salvo tenedores exentos.
- Arrendamiento, artículo 115: puedes optar por deducir 35% de los ingresos más el predial correspondiente; eso reduce la base, no fija una tasa de ISR.
- Con $120,000 de renta anual y $2,400 de predial hipotéticos, la base del ejemplo es $75,600. El impuesto anual depende de la situación fiscal.
Una cifra de rendimiento antes de impuestos no responde cuánto tendrás disponible para pagar un plan de compra. En una FIBRA importa qué parte de la distribución corresponde a resultado fiscal y quién retiene; en un departamento propio importa la renta cobrada, la deducción que eliges y tus gastos. La guía general de FIBRAs explica la figura. Esta comparación se concentra en dos mecanismos de la LISR y mantiene separados el efectivo recibido y la base para calcular ISR.
Cuánto retiene la FIBRA sobre el resultado fiscal
La fracción cuarta del artículo 188 establece la retención sobre el resultado fiscal distribuido con la tasa del artículo nueve, que es 30%. Si los certificados están colocados entre el gran público inversionista, retiene el intermediario que los tenga en depósito. La ley contempla a los tenedores exentos. El dato se refiere al resultado fiscal distribuido, así que no debe aplicarse indiscriminadamente a cualquier concepto que aparezca en un pago.
| Mecanismo legal | Qué se usa en la cuenta | Efecto |
|---|---|---|
| Artículo 188 IV | Resultado fiscal distribuido × 30% | Retención que se resta de ese pago |
| Artículo 188 V | Resultado distribuido y retención acreditable | Acumulación y acreditamiento para residentes en México |
| Artículo 115 | Deducción opcional de 35% de renta más predial | Reducción de la base del arrendamiento |
Fuente: LISR, artículos 9, 115 y 188 IV-V, reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026)
El 188 V permite acreditar el impuesto retenido contra el ISR del ejercicio para quienes encuadren en sus supuestos. Para una persona física residente en México, decir que siempre pierde 30% de forma definitiva sería una conclusión distinta de la norma. El estado de cuenta debe separar resultado fiscal y los demás conceptos para que la retención corresponda al ingreso correcto.
Un ejemplo de distribución después de retener
Supongamos $120,000 de resultado fiscal distribuido en un año a un tenedor no exento. Elegimos esa cantidad solo como ejercicio aritmético: no es un rendimiento observado ni una promesa de distribución de alguna FIBRA. El constructor multiplica el resultado por 30% y resta la retención. El efectivo inmediato de ese concepto no equivale todavía al resultado de la declaración anual.
| Paso del ejemplo FIBRA | Operación | Importe |
|---|---|---|
| Resultado fiscal hipotético | Dato del ejercicio | $120,000 |
| Retención | Resultado × 30% | $36,000 |
| Efectivo de ese concepto | Resultado menos retención | $84,000 |
Fuente: LISR, artículos 9, 115 y 188 IV-V, reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026). Cálculo propio hipotético; efectivo después de retención, no rendimiento ni ISR definitivo.
Si una distribución combina resultado fiscal con reembolso de capital u otro concepto, necesita su propio desglose. La tabla no presupone que todo depósito tenga esa naturaleza. Tampoco considera comisiones ni movimientos de precio del certificado. Para comparar patrimonios debes separar lo que recibes durante el periodo del valor que conserva o cambia tu inversión.
El departamento: deducir 35% más predial
El artículo 115 ofrece la opción de deducir 35% de los ingresos de arrendamiento en sustitución de las deducciones que enumera, además del predial correspondiente. El SAT reproduce esta regla en SAT, artículo 115: deducción opcional de 35% más predial (sat.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026). Es una elección para determinar una base; no significa que el ISR del arrendador sea de 35% ni que se descuente automáticamente ese porcentaje del depósito del inquilino.
El ejemplo usa $120,000 de renta anual y $2,400 de predial pagado y deducible conforme al supuesto. La operación es ingreso por 65%, menos predial. No se aplica a subarrendamiento ni se ofrece como cálculo de RESICO. Si hay uso personal de una parte del inmueble, meses sin arrendamiento u otras circunstancias, deben revisarse las reglas que les correspondan antes de trasladar el ejemplo.
| Paso del arrendamiento | Cálculo hipotético | Importe |
|---|---|---|
| Renta anual cobrada | Dato del ejercicio | $120,000 |
| Deducción opcional | Renta × 35% | $42,000 |
| Predial del periodo | Dato supuesto deducible | $2,400 |
| Base del ejemplo | Renta × 65% − predial | $75,600 |
Fuente: LISR, artículos 9, 115 y 188 IV-V, reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026); SAT, artículo 115: deducción opcional de 35% más predial (sat.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026). Base ilustrativa bajo artículo 115; no ISR anual calculado.
Por qué todavía falta el ISR anual del departamento
La base de $75,600 no es dinero que te devuelve el SAT ni el efectivo neto de renta. Para determinar el ISR se utiliza la tarifa y la situación fiscal correspondiente, incluyendo otros ingresos cuando proceda. Esta página no publica un impuesto final porque no tiene esos datos de la persona. Comparar esa base con la retención de $36,000 mezclaría cantidades con funciones distintas.
En tu hoja de flujo, conserva por separado renta cobrada, gastos realmente pagados e impuesto determinado. Una deducción opcional no elimina el gasto de mantenimiento que sí sale de tu cuenta. Si pagaste una reparación, el efectivo disponible disminuye aunque hayas elegido el mecanismo de 35%. Lo mismo ocurre con el predial: puede deducirse en el supuesto explicado, pero primero representa un pago efectivo.
Comparar inversiones con el mismo criterio
Para la FIBRA, reúne el desglose de distribuciones, las retenciones, las comisiones y el valor de los certificados. Para el departamento, reúne precio de compra, renta esperada sustentada en la operación que estudias, gastos de mantenimiento y periodos efectivamente ocupados. Aquí no asignamos una tasa de rendimiento a ninguna alternativa, porque no abrimos un reporte de una emisora ni una operación concreta de renta.
Si estás buscando vivienda para invertir, la guía de inversión inmobiliaria y la calculadora de rendimiento inmobiliario te permiten trabajar con tus propios supuestos. Para distinguir ingreso operativo del resultado de vender, revisa el cap rate de un inmueble y ISR al vender una casa. Cada cuenta responde una pregunta distinta.
Comprar un inmueble y documentar los costos
La adquisición de un departamento agrega gastos que no aparecen en una distribución de certificados. El precio del anuncio y el desembolso de compra no son la misma cantidad. Los gastos de escrituración ayudan a identificar esa parte, sin inventar una tarifa única nacional. También puedes revisar comprar un departamento en preventa si la vivienda aún está en desarrollo.
La decisión entre mantener certificados y comprar una vivienda depende de tu objetivo patrimonial y de tus recursos. Un departamento puede servir para arrendar o para uso futuro, mientras que los certificados representan participación en el vehículo inmobiliario. La ley fiscal ayuda a comparar mecanismos, pero no determina que una alternativa siempre convenga más ni que tendrás una renta suficiente para pagar el plan.
La mensualidad de comprar un departamento
En comprar casa como inversión puedes pasar de la comparación al inmueble que quieres adquirir. Tanda Casa financia compras con escrituras desde $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos. Las mensualidades iniciales siguientes se calculan sobre el precio de compra, sin prometer que el arrendamiento las cubrirá.
| Precio del departamento | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes | $17,124/mes |
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Preguntas frecuentes
¿Qué tasa retiene una FIBRA sobre resultado fiscal?
La LISR 188 IV remite a la tasa del artículo 9: 30%, salvo supuestos de tenedores exentos. La retención se aplica al resultado fiscal distribuido, no automáticamente a todo concepto del depósito.
¿Ese 30% siempre es definitivo?
Para residentes en México que encuadran en el artículo 188 V, la retención puede acreditarse contra el ISR del ejercicio. No debe confundirse efectivo inmediato con impuesto anual definitivo.
¿La deducción de renta de 35% es una tasa de impuesto?
No. Reduce la base del arrendamiento en el régimen descrito por el artículo 115, en sustitución de las deducciones enumeradas, y permite además el predial correspondiente.
¿Cuál es la base con renta de $120,000 y predial de $2,400?
En el supuesto ilustrativo del artículo 115, $120,000 × 65% − $2,400 resulta en $75,600. Aún falta determinar el impuesto conforme a la tarifa y situación fiscal de la persona.
¿Puedo comprar un departamento para rentar con Tanda Casa?
Sí, puede financiarse una compra de inmueble con escrituras. Compara el precio y tu mensualidad inicial; no se promete que una renta futura cubra el pago.
Fuentes
- LISR, artículos 9, 115 y 188 IV-V, reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026)
- SAT, artículo 115: deducción opcional de 35% más predial (sat.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026)
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
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