TL;DR
- Cap rate = Ingreso operativo neto anual ÷ Precio del inmueble.
- Rangos México 2026: residencial 4%-7%, comercial 6%-9%, industrial 7%-11%.
- Cap rate ALTO = mayor rendimiento pero usualmente mayor riesgo (zona menos premium).
- Cap rate BAJO = inmueble premium, plusvalía esperada, menor rendimiento corriente.
Resumen ejecutivo: por qué el cap rate es la métrica #1
El cap rate (capitalization rate) es la métrica fundamental para evaluar inversiones inmobiliarias. Mide el rendimiento anual de un inmueble basado en su ingreso operativo neto y su precio de compra. Un cap rate bien calculado te dice instantáneamente si pagas precio justo, sobrepagas, o encuentras una oportunidad. En México 2026, los rangos típicos son 4%-7% para residencial, 6%-9% para comercial, 7%-11% para industrial, con variación según ciudad y zona específica. Esta guía explica la fórmula, cómo calcularlo, los rangos por ciudad y los errores que evitar. Fuente: CNBV + reportes FIBRAs Q1 2026.
Fórmula del cap rate (la versión simple y correcta)
Cap Rate = Ingreso Operativo Neto Anual (NOI) ÷ Precio de compra del inmueble × 100
Ejemplo básico
- Inmueble: depto residencial $2,500,000
- Renta mensual: $14,000
- Renta anual bruta: $168,000
- (-) Gastos operativos anuales (predial, mantenimiento, vacancia): $35,000
- NOI: $133,000
- Cap rate: $133,000 ÷ $2,500,000 = 5.32%
Cómo calcular el NOI correctamente (la trampa más común)
El NOI (Net Operating Income) NO es lo mismo que renta cobrada. Tienes que restar TODOS los gastos operativos para tener un cap rate real:
Lo que SÍ se incluye en NOI (restas a ingresos brutos)
- Predial anual
- Seguro de daños
- Mantenimiento y reparaciones (típicamente 5%-10% de la renta)
- Cuotas de mantenimiento del condominio/fraccionamiento
- Vacancia típica (5%-10% del año en residencial, 10%-15% en comercial)
- Comisión de administrador inmobiliario (8%-15% renta si lo usas)
- Servicios pagados por propietario (agua, luz áreas comunes)
- Reservas para grandes reparaciones (1%-3% del valor inmueble)
Lo que NO se incluye en NOI
- Mensualidad de hipoteca (capital + intereses)
- ISR sobre la renta neta
- Depreciación contable
- Mejoras de capital (remodelaciones que extienden vida útil)
Razón: el cap rate mide el rendimiento del INMUEBLE, no de tu posición personal. La hipoteca es decisión tuya de financiamiento; el ISR depende de tu situación fiscal. El cap rate debe ser comparable entre inversores.
Rangos típicos de cap rate por ciudad y tipo México 2026
Residencial (departamentos y casas en renta tradicional)
| Ciudad / Zona | Cap rate típico |
|---|---|
| CDMX Polanco / Lomas / Roma Norte | 3.5%-5.0% |
| CDMX zonas medias (Del Valle, Narvarte) | 5.0%-6.5% |
| CDMX zonas populares | 6.5%-8.5% |
| Monterrey San Pedro / Carmen | 3.5%-5.0% |
| Monterrey zonas medias | 5.5%-7.0% |
| Guadalajara Providencia / Chapalita | 5.0%-6.5% |
| Querétaro Juriquilla / El Refugio | 5.5%-7.0% |
| Mérida Norte / Altabrisa | 5.5%-7.5% |
| Cancún zona residencial | 5.0%-7.0% |
| Tijuana / Tijuana Río | 6.0%-8.0% |
| Promedio nacional residencial | 5.5% |
Comercial (locales, oficinas)
| Tipo / Zona | Cap rate típico |
|---|---|
| Oficinas premium CDMX (corporativo) | 5.5%-7.0% |
| Oficinas Monterrey/Guadalajara premium | 6.0%-7.5% |
| Locales en zona comercial alta demanda | 6.5%-9.0% |
| Locales en zona comercial media | 8.0%-11.0% |
| Strip malls suburbano | 7.5%-10.0% |
Industrial (naves, bodegas)
| Tipo / Zona | Cap rate típico |
|---|---|
| Nave industrial nearshoring NL/Sonora | 6.5%-8.5% |
| Nave industrial Bajío (Querétaro, Guanajuato) | 7.0%-9.0% |
| Centro de distribución logística | 7.5%-10.0% |
| Self-storage | 8.5%-11.5% |
Vacacional (Airbnb)
| Zona | Cap rate típico (después de gastos operativos altos) |
|---|---|
| Tulum / Playa del Carmen | 5.5%-9.0% |
| Cancún zona hotelera | 4.5%-7.5% |
| Mérida Centro Histórico | 6.0%-9.0% |
| Puerto Vallarta | 5.0%-8.0% |
| San Miguel de Allende | 4.5%-7.0% |
| Sayulita | 5.5%-8.5% |
Qué significa un cap rate alto vs bajo
Cap rate ALTO (8%+)
- Mayor rendimiento corriente (rentas más altas relativas al precio)
- Usualmente zonas con menor demanda o menor plusvalía esperada
- Mayor riesgo: morosidad, vacancia, daño económico zona
- Inmuebles donde la plusvalía esperada es baja (estable, sin crecimiento)
- Common: industrial periférico, vivienda en zonas populares
Cap rate BAJO (3%-5%)
- Menor rendimiento corriente (paga "premium" por el inmueble)
- Usualmente zonas premium con alta demanda
- Mayor plusvalía esperada (compensa cap rate bajo)
- Menor riesgo operativo (vacancia rara, inquilinos calidad)
- Common: Polanco, San Pedro, Centro Histórico CDMX
Regla práctica
Cap rate alto = inversión por flujo. Cap rate bajo = inversión por plusvalía + flujo estable.
Cómo usar el cap rate para decidir si comprar
Paso 1: Calcula el cap rate del inmueble que evalúas
Pide al vendedor: renta actual real (con contrato) + gastos operativos completos. Calcula NOI ÷ precio.
Paso 2: Compara con el cap rate típico de la zona
Si la zona tiene cap rate típico 6.5% y el inmueble que evalúas da 5.5%, estás pagando "premium". Acepta solo si hay razón fuerte (mejor estado, ubicación específica superior).
Paso 3: Cap rate inverso para validar precio máximo
Precio máximo que debes pagar = NOI ÷ Cap rate de la zona
Ejemplo: renta neta esperada $130K/año, cap rate típico zona 6.5%, precio máximo = $130K ÷ 6.5% = $2,000,000. Si te lo piden a $2.4M, estás pagando 20% por encima.
Paso 4: Considera la plusvalía adicional
En zona con plusvalía esperada alta (CDMX premium, NL San Pedro), puedes aceptar cap rate menor al típico porque la plusvalía compensa. En zona estable sin crecimiento, exige cap rate alto.
Errores caros con cap rate
- Calcular cap rate solo con renta bruta: ignoras gastos operativos. El cap rate aparente es 2-3 puntos mayor al real
- Asumir vacancia 0%: en residencial siempre hay 5%-10% vacancia. En comercial puede llegar a 15%
- Olvidar reservas para grandes reparaciones: techos, instalaciones eléctricas duran 15-25 años. Sin reservar, descapitalizas
- Comparar cap rate de tipos distintos: industrial 8% NO es mejor que residencial 5% — son productos con riesgos distintos
- Comprar solo por cap rate sin considerar gestión: cap rate 9% en zona difícil con alta morosidad puede dar ROI real de 4% después de problemas
Cap rate vs CAT bancario (la comparación clave)
Si vas a financiar la inversión con crédito hipotecario:
| Escenario | Resultado |
|---|---|
| Cap rate inmueble > CAT hipoteca | Apalancamiento positivo (ganas con dinero prestado) |
| Cap rate inmueble = CAT hipoteca | Neutral (solo ganas por plusvalía) |
| Cap rate inmueble < CAT hipoteca | Apalancamiento negativo (pierdes cada mes) |
Ejemplo: inmueble con cap rate 5.5%, CAT hipoteca 11.5%. Tu mensualidad de hipoteca es mayor que la renta neta — pierdes cash flow mensual y solo ganas si plusvalía supera $X. Para inversión apalancada conservadora, busca cap rate > CAT bancario o financia con autofinanciamiento (CAT 6%).