Predial en México 2026: qué es, cuánto cuesta y cómo pagarlo
¿Quién paga predial y cuándo?
El predial es pago obligatorio para:
- Todos los propietarios de inmuebles (casa, departamento, terreno, local comercial)
- Independiente de uso: vivienda propia, rentada, vacía, comercial
- Anual: cobertura del año calendario (1 enero - 31 diciembre)
Vencimientos típicos por entidad:
- CDMX: Bimestral o anual. Anual con descuento si pagas en enero-febrero.
- Estado de México: Bimestral o anual. Descuentos enero-marzo.
- Jalisco / Nuevo León: Anual. Descuentos enero-febrero.
- Otras entidades: Generalmente anual con descuento enero-febrero/marzo.
¿Cuánto se paga?
Predial = valor catastral × tasa local
- Valor catastral: lo determina el municipio. Suele ser 50-80% del valor comercial del inmueble.
- Tasa: varía por municipio. CDMX 0.1-0.3%, Estado de México 0.2-0.5%, Mérida 0.1-0.2%, Cancún 0.15-0.4%, etc.
Ejemplos reales 2026 (casa con valor comercial $2,000,000 MXN):
| Ciudad | Valor catastral aprox | Tasa | Predial anual |
|---|---|---|---|
| CDMX (zona media) | $1,200,000 | ~0.2% | $2,400 |
| Monterrey | $1,400,000 | ~0.2% | $2,800 |
| Guadalajara | $1,300,000 | ~0.2% | $2,600 |
| Mérida | $1,000,000 | ~0.15% | $1,500 |
| Cancún | $1,500,000 | ~0.3% | $4,500 |
| Playa del Carmen | $2,000,000 | ~0.4% | $8,000 |
| Puerto Vallarta | $1,800,000 | ~0.3% | $5,400 |
Comparativa internacional: el predial mexicano es de los más bajos del mundo. EE.UU. cobra impuestos sobre propiedad de 1-3% del valor comercial anual (10-30 veces más alto que México). Una casa de $200K USD en Texas paga $4K-$6K USD/año; en México la equivalente paga $200-$500 USD/año. Esto explica por qué Mexico es atractivo para foreign buyers en costo de tenencia.
Descuentos por pago anticipado
La mayoría de municipios ofrecen descuentos generosos para incentivar pago anual completo:
| Mes de pago | Descuento típico |
|---|---|
| Enero | 15-25% |
| Febrero | 10-15% |
| Marzo | 5-10% |
| Abril-diciembre | Sin descuento |
Algunos municipios dan descuentos adicionales para: jubilados/personas mayores 60+ (extra 30-50%), personas con discapacidad, viudas. Verificar en tesorería municipal específica.
¿Cómo se paga?
Vías de pago habituales:
- Tesorería municipal: en ventanilla con boleta predial.
- Banco: la mayoría de bancos (BBVA, Banorte, Santander) reciben pago de predial al presentar boleta.
- OXXO/Walmart/7Eleven: con boleta predial y código de barras.
- En línea: portal web del municipio. CDMX, Monterrey, Guadalajara tienen sistemas en línea funcionales. Otros municipios aún solo presencial.
- Aplicación móvil: algunas ciudades (CDMX especialmente) tienen apps oficiales.
¿Qué pasa si no pagas el predial?
Consecuencias progresivas:
- Mes 1-6 sin pago: se acumulan recargos (1-3% mensual) + actualización.
- 6+ meses: el municipio puede iniciar procedimiento administrativo (notificación formal).
- 2+ años sin pago: embargo precautorio sobre el inmueble (no puedes vender ni hipotecar sin liquidar).
- 5+ años sin pago: en teoría el municipio puede rematar el inmueble en subasta pública para cobrar adeudo (raro pero legalmente posible).
- Imposibilidad de escriturar: no puedes vender un inmueble con predial atrasado. El notario lo verifica como condición de la operación.
En la práctica, los municipios son lentos para tomar acción extrema, pero los recargos sí se acumulan y eventualmente cobran. Recomendación: pagarlo en enero-febrero para aprovechar descuento.
¿Quién paga el predial al comprar?
Al cierre de la compra:
- Vendedor: paga predial completo del año hasta la fecha de venta.
- Comprador: paga predial del periodo posterior a la firma.
- Prorrateo: el notario verifica el comprobante de predial al día como condición de la operación. Sin esto, no se firma escritura.
Predial vs ISAI vs Impuesto sobre Renta
Tres impuestos distintos relacionados con propiedad:
- Predial: anual, sobre tenencia. Lo paga el dueño cada año.
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): único, al comprar. 2-5% del valor según entidad.
- ISR (Impuesto sobre la Renta): solo al vender con ganancia. 25-35% sobre la ganancia capital, con exenciones para casa habitación principal.
Cómo verificar el predial de una propiedad antes de comprar
Crítico para due diligence pre-compra:
- Pedir al vendedor comprobante de pago predial de los últimos 3 años.
- Verificar en tesorería municipal que no hay adeudos.
- Comparar valor catastral vs precio de venta — si el catastral es 50% del precio (típico), está bien; si es 95%, hay desfase fiscal.
- Verificar uso de suelo declarado en boleta predial (habitacional vs comercial). Si compras casa habitacional pero está declarada como comercial, el predial es mucho mayor.
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