Enganche para casa en México: cuánto se pide y cómo evitarlo 2026
¿Cuánto cobra de enganche cada tipo de financiamiento?
| Financiamiento | Enganche típico | Notas |
|---|---|---|
| BBVA, Santander, HSBC hipotecario | 10-20% | 15% promedio. Algunos productos exigen 20%+ |
| Banorte, Scotiabank hipotecario | 15-25% | Depende de buró y comprobantes |
| INFONAVIT puro | 0% (subsidiado) | El monto máximo limita la propiedad |
| INFONAVIT + crédito complementario | 5-10% | Para casas arriba del monto INFONAVIT |
| FOVISSSTE | 0-5% | Para trabajadores ISSSTE |
| Tanda Casa Tradicional | 0% (opcional) | Puedes empezar sin enganche |
| Tanda Casa Promocional | 20% mínimo (APEX) | Adjudicas a los 18 meses |
| Developer/fraccionadora directa | 30-50% | Para extranjeros sin acceso a banca mexicana |
¿Para qué sirve el enganche?
El enganche cumple tres funciones para el prestamista (banco o sistema de autofinanciamiento):
- Reduce el monto financiado: si pagas $300K de enganche en una casa de $1.5M, financias solo $1.2M.
- Demuestra capacidad de ahorro: las personas que pueden juntar enganche son menos riesgo de impago.
- Reduce mensualidad: a menor monto financiado, menor pago mensual.
Por qué Tanda Casa Tradicional NO exige enganche
El sistema de autofinanciamiento opera distinto al crédito bancario. En lugar de prestar capital propio del banco (donde el enganche es garantía), Tanda Casa administra el fondo común de los integrantes del grupo. La adjudicación se basa en:
- Aportaciones acumuladas al fondo del grupo (mes a mes)
- APEX opcional para acelerar tu adjudicación
- Puntuación por puntualidad de pagos
Sin APEX, adjudicas naturalmente alrededor del mes 72 (6 años) por acumulación de puntos. Con APEX, adelantas la adjudicación según los thresholds (ver APEX).
¿Cómo juntar el enganche si te lo piden?
Si decides ir por crédito bancario tradicional con enganche, hay estrategias para juntarlo:
- Ahorro programado: dedicar 15-25% de ingreso a una cuenta separada de inversión por 2-4 años.
- Préstamo personal: NO recomendado — el banco descubre el préstamo y rechaza tu hipoteca por sobreendeudamiento.
- Aguinaldo + prima vacacional: 2-3 meses de ingreso extra al año, todo al enganche.
- Bono variable: si tu trabajo lo paga, destínalo completo.
- Venta de auto/bien: liquidar activos para acumular cash.
- Co-firmante familiar: padre/hermano que aporte parte del enganche (registrado correctamente).
O directamente: explorar opciones sin enganche como Tanda Casa Tradicional, INFONAVIT subsidiado, o FOVISSSTE para empleados ISSSTE.
Enganche vs APEX — diferencia clave
El enganche en banca tradicional NO entra al monto que financias — es un pago al vendedor y se pierde si no pagas el crédito. El APEX en Tanda Casa SÍ se acumula a tu fondo (sigue siendo tuyo y devolvible si cancelas el plan, sujeto a las penalidades del contrato de adhesión). Es ahorro programado con propósito definido, no pérdida.
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