TL;DR
- Casa de una planta de 90 m² en obra negra (cimiento, muros de tabique, castillos, cadenas, losa de vigueta y bovedilla y firme): unos $326,028, o $3,623 por m², con precios del tabulador de la CDMX de julio de 2026.
- Por tamaño: 60 m², $4,008 por m²; 120 m², $3,438 por m². La casa chica sale más cara por metro porque tiene más muro por cada m² de piso.
- Lo que más pesa son los muros, el cimiento y la losa: juntos son 79% de la obra negra. Con block de 12 cm en lugar de tabique, la casa de 90 m² baja a $307,507.
- No incluye instalaciones, aplanados, pisos, ventanas, puertas ni acabados: eso es obra gris y obra blanca. El precio es de obra pública en la capital; con un maestro de obra o en otro estado cambia.
"Obra negra" es la estructura y la caja de la casa: lo que la sostiene y la cierra, sin instalaciones visibles ni acabados. Cuando alguien te da un precio por metro cuadrado de obra negra, la pregunta útil no es si es caro o barato, sino qué partidas metió y cuántos metros de cada una. Aquí está la cuenta abierta con los precios unitarios del Tabulador General de la Ciudad de México de julio de 2026. La referencia general de lo que cuesta construir en cada estado, con todo terminado, está en la tabla de costo de construcción por metro cuadrado.
Qué partidas entran en la obra negra
Para esta cuenta, obra negra son seis partidas: la cimentación, los muros, los castillos que los refuerzan en esquinas y a cada tramo, la cadena de cerramiento que los remata arriba, la losa de azotea y el firme del piso. Cada una tiene su página con más detalle: el cimiento en cuánto cuesta la cimentación, el muro en muro de tabique o block, la losa en vigueta y bovedilla y el piso en firme de concreto. Esta página no repite esos detalles: los junta en una casa.
| Concepto (clave) | Unidad | Precio unitario |
|---|---|---|
| Muro de tabique rojo recocido de 14 cm (GC16BB) | m² | $707.07 |
| Muro de block de concreto de 12 cm (GC23CB) | m² | $565.69 |
| Castillo de 12 × 15 cm con 4 varillas de 3/8", con cimbra (GC31JB) | m | $373.75 |
| Castillo ahogado en block hueco con una varilla de 3/8" (GC31BC) | m | $82.82 |
| Cadena de cerramiento de 15 × 15 cm con 4 varillas de 3/8" (GC31LC) | m | $408.18 |
| Losa de vigueta P-13 y bovedilla con capa de compresión de 4 cm (GL14BH) | m² | $815.79 |
| Firme de concreto f'c 150 de 7 cm (GH12BC) | m² | $257.48 |
Fuente: Gobierno de la Ciudad de México, Secretaría de Obras y Servicios, Tabulador General de Precios Unitarios, edición 2026, actualización de julio de 2026, claves GC16BB, GC23CB, GC31JB, GC31BC, GC31LC, GL14BH y GH12BC (PDF en obras.cdmx.gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
El castillo ahogado ($82.82 el metro) es el que se cuela dentro del hueco del block; el castillo armado con cimbra cuesta $373.75 porque lleva cuatro varillas, estribos y molde. Una cotización que usa el primero en muro de tabique está comparando cosas distintas.
Cómo se miden los metros de una casa
El truco para pasar de precios unitarios a un precio por metro cuadrado de casa es contar bien las cantidades. Usamos tres casas de una planta con 2.5 m de altura de muro: 60 m² (6 × 10 m), 90 m² (9 × 10 m) y 120 m² (10 × 12 m). Los metros lineales de muro son el perímetro más los muros interiores; los m² de muro, esos metros por la altura menos puertas y ventanas; los castillos, uno cada 3 m más las esquinas; la cadena corre sobre todos los muros; losa y firme son el área de la casa. El cimiento usa el metro lineal de piedra con dala de $1,550.
La casa de 90 m², partida por partida
| Partida | Cantidad | Costo |
|---|---|---|
| Cimiento de piedra con dala de desplante | 58 m | $89,923 |
| Muro de tabique rojo de 14 cm (GC16BB) | 131.0 m² | $92,626 |
| Castillos de 12 × 15 cm armados (GC31JB) | 62.1 m | $23,210 |
| Cadena de cerramiento de 15 × 15 cm (GC31LC) | 58 m | $23,674 |
| Losa de vigueta P-13 y bovedilla (GL14BH) | 90 m² | $73,421 |
| Firme de concreto de 7 cm (GH12BC) | 90 m² | $23,173 |
| Obra negra, casa de 90 m² | $326,028 |
Fuente: cálculo Tanda Casa: casa de 9 × 10 m con 20 m de muros interiores y 14 m² de vanos; precios del Gobierno de la Ciudad de México, Secretaría de Obras y Servicios, Tabulador General de Precios Unitarios, edición 2026, actualización de julio de 2026, claves GB13BB, GC31KD, GC16BB, GC31JB, GC31LC, GL14BH y GH12BC (PDF en obras.cdmx.gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
Los muros ($92,626), el cimiento ($89,923) y la losa ($73,421) son el grueso. Si cambias la losa de vigueta y bovedilla por una losa maciza, o el tabique por block, esos dos renglones son los que se mueven; el resto casi no cambia.
Obra negra por m² en tres tamaños
| Casa de una planta | Obra negra total | Por m² construido |
|---|---|---|
| 60 m² | $240,454 | $4,008 |
| 90 m² | $326,028 | $3,623 |
| 120 m² | $412,611 | $3,438 |
| 60 m² con block de 12 cm | $226,316 | $3,772 |
| 90 m² con block de 12 cm | $307,507 | $3,417 |
| 120 m² con block de 12 cm | $389,707 | $3,248 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con las cantidades de cada casa y los precios del Gobierno de la Ciudad de México, Secretaría de Obras y Servicios, Tabulador General de Precios Unitarios, edición 2026, actualización de julio de 2026, claves de la tabla de partidas (PDF en obras.cdmx.gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
Por eso un precio único por m² engaña: la casa de 60 m² tiene casi el mismo largo de muro que la de 90, pero menos piso para repartirlo. Si te cotizan por m², pregunta con qué tamaño y qué tipo de muro hicieron la cuenta.
Lo que no está en esta cuenta
Faltan las instalaciones hidráulica, sanitaria y eléctrica, los aplanados, el impermeabilizante, la cancelería, las puertas y todos los acabados. Tampoco están la licencia, el proyecto ni el pago del Director Responsable de Obra. Lo que sigue después de la obra negra está en terminar una casa a medio construir. Y si estás pensando en comprar una casa ya en obra negra para terminarla, la comparación está en comprar casa en obra negra.
Precio oficial contra precio de tu maestro de obra
El tabulador incluye material, mano de obra, herramienta y equipo, y anota en su encabezado un indirecto integrado de 27.51% para julio de 2026. Un maestro de obra que trabaja por destajo puede quedar por debajo; una constructora con supervisión y fianzas, por arriba. Los precios, además, siguen subiendo: el INEGI registró 5.91% anual en construcción a agosto de 2026. Si tu cotización es por administración y no a precio cerrado, ese aumento lo cargas tú; cómo dejarlo por escrito está en el contrato a precio alzado.
Comparar cómo pagarla
Tanda Casa financia la construcción en terreno con escrituras: es un crédito que empiezas pagando poco, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO. Estas son las mensualidades iniciales para obras del tamaño de esta página, con y sin enganche:
| Monto de la obra negra | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $240,000 | $1,223/mes | $2,055/mes |
| $330,000 | $1,682/mes | $2,825/mes |
| $410,000 | $2,090/mes | $3,510/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
El plan cubre desde $300,000; si quieres financiar también la obra gris y los acabados, pon el total en el estimador.
¿Cuánto pagarías al mes por tu obra negra?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Cuenta los metros de tu propio plano con el método de arriba, ponles precio, compara con la cotización de tu maestro de obra y lleva el monto al cotizador para ver la mensualidad con y sin enganche.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² de obra negra en 2026?
Con precios del tabulador de la Ciudad de México de julio de 2026, una casa de una planta de 90 m² con muros de tabique y losa de vigueta y bovedilla sale en unos $3,623 por m² de obra negra; una de 120 m², $3,438.
¿Qué incluye la obra negra?
En esta cuenta: cimentación con dala, muros, castillos, cadena de cerramiento, losa de azotea y firme. No incluye instalaciones, aplanados, pisos, cancelería, puertas ni acabados.
¿Cuánto cuesta la obra negra de una casa de 90 m²?
Unos $326,028 con muro de tabique de 14 cm, o $307,507 con block de 12 cm, con las cantidades de una casa de 9 × 10 m de una planta.
¿Por qué una casa chica sale más cara por m²?
Porque tiene casi tanto muro como una más grande pero menos piso para repartir el costo: la de 60 m² sale en $4,008 por m² y la de 120 m² en $3,438.
¿El precio del tabulador es lo que me va a cobrar mi maestro de obra?
Es una referencia oficial de obra pública en la Ciudad de México. Un maestro de obra o una constructora cobran con su propio margen, y en otro estado los materiales y la mano de obra cambian.
Fuentes
- Gobierno de la Ciudad de México, Secretaría de Obras y Servicios, Tabulador General de Precios Unitarios, edición 2026, actualización de julio de 2026, claves GB13BB, GG13BB, BF13BB, ND12EB, GC31KD, GC16BB, GC23CB, GC31JB, GC31BC, GC31LC, GL14BH y GH12BC (PDF en obras.cdmx.gob.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
- INEGI, Índice Nacional de Precios Productor, boletín 587/26 del 9 de septiembre de 2026: construcción, +0.16% mensual y +5.91% anual en agosto de 2026 (inegi.org.mx, consultado el 7 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Compara tu obra negra con un plan
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