TL;DR
- Sí se puede comprar una casa en obra negra si tiene escrituras: lo construido en un terreno pertenece al dueño del terreno (Código Civil Federal, art. 895), así que compras el terreno con lo que ya está edificado.
- Revisa la obra antes de firmar: el vendedor no responde por defectos que están a la vista (art. 2143), y en obra negra casi todo está a la vista.
- Tanda Casa financia la compra y también construir o remodelar; cómo se arma tu caso, con uno o varios contratos, lo define el asesor.
- Por $1,500,000 entre casa y obra, la mensualidad inicial ronda $7,645 con el plan Promocional Baja (20% de APEX), sin consultar tu buró.
Una casa en obra negra tiene la estructura, muros y losas, pero le faltan instalaciones, acabados o las dos cosas. Se vende más barata que una terminada porque el comprador pone lo que falta. La pregunta de dinero es doble: cómo pagas la compra y cómo pagas terminarla.
Qué compras cuando la casa no está terminada
| Lo que dice la ley | Qué significa para ti |
|---|---|
| Lo edificado, plantado y sembrado en un terreno pertenece al dueño del terreno (art. 895) | Al comprar el inmueble con escrituras compras el terreno con lo que ya está construido |
| Las obras en un terreno se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario (art. 896) | Si alguien más dice haber construido ahí, eso se aclara antes de firmar |
| El vendedor responde de defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso (art. 2142) | Si aparece un defecto que no se veía, puedes pedir la rescisión o una rebaja del precio (art. 2144) |
| El vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estén a la vista (art. 2143) | En obra negra la mayoría de los detalles están a la vista: revísalos con alguien que sepa de construcción antes de firmar |
Fuente: Código Civil Federal, arts. 895, 896, 2142, 2143 y 2144 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 24 de septiembre de 2026).
Obra negra, obra gris y obra blanca no son términos de la ley: son etapas de construcción, y cada vendedor las usa a su manera. Lo que cuenta es la lista de lo que falta: instalaciones eléctricas e hidráulicas, aplanados, pisos, cancelería, baños y cocina. Con esa lista pides el presupuesto de terminación. Para los precios por metro cuadrado, lee costo de construcción por metro cuadrado por estado, y para los permisos, permisos y licencias para construir.
Cómo se paga la compra y la obra
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, y también construir o remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. Tanda Casa financia la compra del inmueble con escrituras y también financia construir o remodelar. Cómo se arma tu caso, la compra, la obra o las dos, y con cuántos contratos, lo define contigo el asesor. Si el vendedor todavía debe la casa a Infonavit, a FOVISSSTE o a un banco, Tanda Casa paga ese saldo en la firma de la compraventa: se paga lo que se debe, se cancela la hipoteca y la casa se escritura a tu nombre, todo al mismo tiempo.
| Precio de la casa en obra negra | Presupuesto para terminarla | Total | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|---|---|
| $700,000 | $300,000 | $1,000,000 | $5,097/mes |
| $1,100,000 | $400,000 | $1,500,000 | $7,645/mes |
| $1,600,000 | $600,000 | $2,200,000 | $11,213/mes |
| $2,400,000 | $800,000 | $3,200,000 | $16,309/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo. Los precios y presupuestos son ejemplos para ver la escala: los tuyos salen de la casa que elijas y del presupuesto de tu constructor.
¿Cuánto pagarías al mes por la casa y la obra?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Si todavía no decides entre comprar hecha o construir desde cero, lee terreno y construir o casa terminada. Y si la casa que viste está en preventa y no en obra, es otro caso: preventa o casa construida.
Tu siguiente paso
Pide al vendedor la escritura y haz la lista de lo que le falta a la casa; con eso pide un presupuesto de terminación. Pon el total en el cotizador y mira tu plan, o escríbenos por WhatsApp con el precio y el presupuesto: un asesor revisa contigo cómo se arma.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar una casa en obra negra a crédito?
Sí, si tiene escrituras. Lo construido en un terreno pertenece al dueño del terreno (Código Civil Federal, art. 895), así que compras el inmueble con lo que ya está edificado. Tanda Casa financia la compra sin consultar tu buró.
¿Tanda Casa también financia terminar la casa?
Tanda Casa financia la compra de inmuebles con escrituras y también construir o remodelar. Cómo se arma tu caso, la compra, la obra o las dos, y con cuántos contratos, lo define contigo el asesor.
¿Qué revisar antes de comprar una casa en obra negra?
La escritura, que el vendedor sea el dueño, y la obra misma con alguien que sepa de construcción: el vendedor no responde por defectos que están a la vista (art. 2143). Si aparece uno oculto, puedes pedir rescisión o rebaja (arts. 2142 y 2144).
¿Qué diferencia hay entre obra negra y obra gris?
No son términos de la ley sino etapas de construcción, y cada vendedor los usa a su manera. Lo que cuenta es la lista concreta de lo que le falta a la casa: con ella pides el presupuesto de terminación.
¿Cuánto pagaría al mes por $1,500,000 entre casa y obra?
Con el plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX), la mensualidad inicial ronda $7,645, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. Sin enganche, con el Tradicional Baja, ronda $12,843.
Fuentes
- Código Civil Federal, arts. 895, 896, 2142, 2143 y 2144 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 24 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
La casa, terminada y a tu nombre
Pon el precio y el presupuesto de obra en el cotizador y mira tu plan. Un asesor lo revisa contigo por WhatsApp.
Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Construir, comprar o preventa: qué conviene en 2026, Comprar terreno y construir vs casa terminada en Mexico 2026, Precio por m² de construcción 2026: tabla por estado y Comprar una casa vieja para remodelar: ¿se puede a crédito?. Y para ver cómo se paga, Guía de costos de construcción o calcula tu plan con tu propio monto.