Créditos hipotecarios en México 2026: todas las vías, con sus números

«Crédito hipotecario» no es una sola cosa. En México conviven cinco figuras distintas, con reguladores distintos, tasas que van del 4% al 13.5% y requisitos que no se parecen entre sí. Elegir mal cuesta cientos de miles de pesos, y a mucha gente le cuesta el rechazo: aplicar al producto equivocado es el motivo más común de que te digan que no.

Esta página es parte de la comparativa completa de crédito hipotecario en México — banco por banco, y la alternativa sin banco.

Las cinco vías, de un vistazo

Vía	Para quién	Tasa / CAT	Enganche	Regulador
Crédito bancario	Ingresos comprobables y buró sano	CAT 10.8–13.5%	10–20%	CNBV / CONDUSEF
Infonavit	Trabajadores con cotización IMSS	4–12% según salario	Variable	Ley del Infonavit
Fovissste	Trabajadores al servicio del Estado	4–6% típico	Variable	Ley del ISSSTE
Cofinanciamiento	Quien tiene Infonavit pero no le alcanza	Mixta	Según el banco	Ambos
Liquidez con garantía	Quien YA tiene casa y quiere efectivo	Variable	No aplica	Según el otorgante
Autofinanciamiento compra colectiva PROFECO	Quien no califica o no tiene enganche	CAT 6% anual	Opcional	PROFECO / Secretaría de Economía

La última fila merece la aclaración que casi nadie hace: el autofinanciamiento funciona sin intereses: un grupo de consumidores aporta a un fondo común del que se van comprando los inmuebles. Por eso lo regula la Ley Federal de Protección al Consumidor y no la CNBV. Aquí está la diferencia técnica completa.

Quién da créditos hipotecarios en México

Seis bancos concentran prácticamente toda la colocación hipotecaria privada. Cada uno con su página, con sus números y con lo que pide de verdad:

Banco	CAT típico	Enganche mínimo	Plazo máximo
BBVA	10.8–12.5%	10%	20 años
Santander	10.9–12.8%	10%	20 años
Banorte	11.1–13.0%	10%	20 años
Scotiabank	11.4–13.2%	15%	20 años
HSBC	11.5–13.4%	15%	20 años
Citibanamex	11.6–13.5%	10%	20 años

Si lo que quieres es el veredicto directo, aquí están los seis comparados de frente con cuál conviene según tu perfil.

La diferencia entre la tasa y el CAT

Es donde más gente se confunde. La tasa es lo que cobra el banco por prestarte. El CAT suma a esa tasa la comisión por apertura y los dos seguros obligatorios — vida y daños — que pagas durante todo el plazo. Por eso un crédito anunciado al 9.4% termina con CAT de 12.5%.

Cuando compares ofertas, compara CAT contra CAT. Comparar la tasa de uno contra el CAT de otro es la forma más fácil de elegir mal.

Cuánto sale en total una casa de $1,500,000

Con el CAT más bajo del mercado y el enganche mínimo, contra las dos vías que no piden enganche:

	Banco (CAT 11.65%)	Tradicional Fija	Tradicional Baja
Enganche	$150,000 (10%)	$0 — opcional	$0 — opcional
Mensualidad	$13,999	$14,876 fija	$12,843 inicial*
Plazo	20 años	15 años	15 años
Desembolso total	$3,509,879	$2,677,680	$2,837,262

*En los planes Baja la aportación sube 2.5% cada seis meses; la cifra es el pago inicial.

De Infonavit y Fovissste no ponemos mensualidad porque depende de tu salario, tus puntos y tu subcuenta de vivienda: cualquier cifra general sería inventada. Cuando aplican, sus tasas subsidiadas están por debajo de cualquier vía privada y conviene agotarlas primero.

Qué te piden para aprobarte

• Buró de crédito: score aproximado de 650 en BBVA y Santander, 680 en HSBC. La consulta queda registrada aunque te rechacen.
• Ingreso comprobable: alrededor de 3 veces la mensualidad esperada.
• Antigüedad: 2 años en el mismo empleo, o 3 continuos como independiente.
• Documentos: 6 recibos de nómina o 12 estados de cuenta, más constancia de situación fiscal del SAT.
• Edad: desde 25 años, y el crédito debe terminar antes de tus 70–75.
• Avalúo: del perito que asigna el banco, pagado por ti.

Los requisitos completos vía por vía, incluidos Infonavit y Fovissste.

Cómo elegir sin equivocarte

Si cotizas al IMSS o al ISSSTE, empieza por Infonavit o Fovissste: la tasa subsidiada no la iguala nadie. Si el monto no alcanza para la casa que quieres, el cofinanciamiento con banco cubre la diferencia.

Si tienes ingresos comprobables, buró sano y el enganche, el crédito bancario es competitivo y vale la pena comparar los seis: entre el CAT más bajo y el más alto de la tabla hay $384,173 de diferencia sobre la misma casa.

Si te falta alguna de las tres, la pregunta deja de ser cuál cuesta menos y pasa a ser cuál puedes usar. Ahí entran el autofinanciamiento y el financiamiento del desarrollador. Las seis formas de financiar vivienda comparadas.

Preguntas frecuentes

¿Qué créditos hipotecarios existen en México?

Cinco vías principales: crédito bancario (BBVA, Santander, Banorte, Scotiabank, HSBC, Citibanamex), Infonavit para trabajadores con cotización IMSS, Fovissste para trabajadores del Estado, cofinanciamiento que combina Infonavit con un banco, y crédito de liquidez con garantía hipotecaria para quien ya tiene casa. Aparte existe el autofinanciamiento inmobiliario, un sistema de compra colectiva regulado por PROFECO, sin buró ni intereses.

¿Cuál es el CAT promedio de un crédito hipotecario en 2026?

Entre 10.8% y 13.5% según el banco y tu perfil. El promedio del mercado hipotecario publicado por Banco de México fue de 13.96% en abril de 2026. El CAT siempre sale por encima de la tasa anunciada porque incluye comisión por apertura y los seguros de vida y daños, que son obligatorios durante todo el plazo.

¿Cuánto enganche piden los créditos hipotecarios?

Entre 10% y 20% del valor del inmueble según el banco. Sobre una casa de $1,500,000 son entre $150,000 y $300,000 en efectivo el día de la firma, aparte de los gastos de escrituración. Ningún banco en México presta el 100% del valor.

¿Qué requisitos piden para un crédito hipotecario?

Score de buró de aproximadamente 650 a 680 puntos, ingreso comprobable de unas 3 veces la mensualidad esperada, dos años de antigüedad laboral (o tres como independiente), seis recibos de nómina o doce estados de cuenta, constancia de situación fiscal del SAT y avalúo hecho por el perito que asigna el banco.

¿Qué pasa si no califico para ningún crédito hipotecario?

Quedan el autofinanciamiento inmobiliario, que no consulta buró ni pide comprobantes de ingreso y donde el enganche es opcional, y el financiamiento directo del desarrollador en algunas preventas. En el autofinanciamiento, con más aportación inicial la casa se escritura a tu nombre antes.