TL;DR
- Dónde alcanza: $2,000,000 cubren la casa promedio en 6 de las 30 ciudades del Reporte Tanda Casa 2026: Pachuca, Acapulco, Oaxaca, Tampico, Veracruz y Ciudad Juárez.
- Mensualidad inicial con Tanda Casa: $10,193 con $400,000 de entrada, o $17,124 sin entrada.
- En el banco: con 10% de enganche ($200,000), el desembolso inicial que calcula CONDUSEF va de $323,500 a $365,380 en los seis productos de la tabla.
- ISAI: $35,721 en Hidalgo, $40,000 en Guerrero y en Chihuahua, y $54,839 en Guadalajara.
Dos millones de pesos es el precio de referencia del mercado con crédito: de enero a junio de 2026, el valor promedio de avalúo fue de $1,960,032 y tres de cada cuatro viviendas se valuaron en menos de $2,226,101 (SHF, gob.mx/shf, consultado el 30 de septiembre de 2026). Lo que cambia es cuánta casa dan según la ciudad.
Dónde una casa promedio cuesta 2 millones o menos
| Ciudad | Casa promedio | Tamaño promedio |
|---|---|---|
| Pachuca | $1,705,000 | 110 m² |
| Acapulco | $1,800,000 | 100 m² |
| Oaxaca | $1,870,000 | 110 m² |
| Tampico | $1,885,000 | 130 m² |
| Veracruz | $1,920,000 | 120 m² |
| Ciudad Juárez | $1,980,000 | 120 m² |
Fuente: Reporte Tanda Casa 2026, casa promedio por zona metropolitana (precio por m² del rango medio por el tamaño típico de la ciudad), primer semestre de 2026, con margen de ±15%.
En las ciudades caras, el mismo dinero compra menos metros a precio medio: 80 m² en Puebla, 58 en Querétaro, 52 en Guadalajara y 47 en Monterrey. Ahí, dos millones son departamento o casa chica.
La mensualidad de 2 millones con Tanda Casa
| Plan de Tanda Casa | Entrada | Mensualidad inicial |
|---|---|---|
| Promocional Baja | $400,000 (20%) | $10,193 al mes |
| Tradicional Baja | Sin entrada | $17,124 al mes |
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Lo que no se ve en la mensualidad del banco
El enganche de 10% son $200,000, pero no es lo único que se paga al firmar. El simulador de CONDUSEF publica el "desembolso inicial (incluye enganche)" de cada producto. Estos son seis de los que lista para esta casa, a 20 años:
| Banco y producto | Pago mensual inicial | Desembolso inicial (incluye enganche) |
|---|---|---|
| BBVA | $20,763.61 | $365,380.00 |
| Banorte, Hipoteca Fuerte | $20,883.23 | $345,710.00 |
| Santander, pagos fijos | $23,581.08 | $346,960.00 |
| HSBC, pagos fijos | $19,721.00 | $354,916.00 |
| Scotiabank Valora | $23,534.00 | $329,878.55 |
| Banamex | $20,959.93 | $323,500.00 |
Fuente: CONDUSEF, Simulador de Crédito Hipotecario: vivienda de $2,000,000, enganche de $200,000 y 20 años, base de cálculo junio de 2026 (condusef.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026). Cifras aproximadas para un acreditado típico; la definitiva la da cada banco.
Es decir, entre $123,500 y $165,380 además del enganche en estos seis productos. CONDUSEF no publica el desglose de ese desembolso. En su comparativo del primer trimestre de 2026, la comisión por apertura es de 1.00% en BBVA y HSBC, 1.25% en Scotiabank y 1.50% en Citibanamex (condusef.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026); el simulador no dice si ya va dentro del desembolso. Los cargos de un crédito, uno por uno, están en el costo total de un crédito hipotecario.
El ISAI en tres ciudades donde alcanza, y en Guadalajara
Pachuca, Acapulco y Ciudad Juárez están entre las seis de arriba. Guadalajara va como contraste: ahí la tarifa sube por tramos.
| Entidad | Cómo se calcula | ISAI por $2,000,000 |
|---|---|---|
| Hidalgo (Pachuca) | ($2,000,000 − $213,973.20) × 2% | $35,721 |
| Guerrero (Acapulco) | $2,000,000 × 2% | $40,000 |
| Chihuahua (Ciudad Juárez) | $2,000,000 × 2% | $40,000 |
| Jalisco (Guadalajara) | $44,901 + ($2,000,000 − $1,668,739.76) × 3% | $54,839 |
Fuente: dataset ISAI 2026 de Tanda Casa, con la tarifa de cada ley: Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, arts. 8 P y 8 R; Ley 460 de Ingresos de Acapulco 2026, art. 20; Código Municipal para el Estado de Chihuahua, art. 159; Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara 2026, art. 28. El cálculo de cualquier otro valor está en la calculadora de ISAI por entidad.
Para cerrar la cuenta de la escritura faltan los honorarios: tabla de honorarios notariales por estado, y el desglose en cuánto cuesta escriturar una casa.
Otros presupuestos
| Guía | Entrada de 20% | Mensualidad inicial con entrada | Mensualidad inicial sin entrada |
|---|---|---|---|
| Casa de 500 mil | $100,000 | $2,548 | $4,281 |
| Casa de 1 millón | $200,000 | $5,097 | $8,562 |
| Casa de 5 millones | $1,000,000 | $25,483 | $42,810 |
| Casa de 10 millones | $2,000,000 | $50,967 | $85,620 |
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga al mes por una casa de 2 millones de pesos?
Con Tanda Casa, la mensualidad inicial es de $10,193 con $400,000 de entrada (plan Promocional Baja) o de $17,124 sin entrada (plan Tradicional Baja). Incluye administración, IVA y seguro de vida.
¿En qué ciudades alcanza con 2 millones para una casa promedio?
En 6 de las 30 ciudades del Reporte Tanda Casa 2026: Pachuca, Acapulco, Oaxaca, Tampico, Veracruz y Ciudad Juárez. La más barata es Pachuca, con casa promedio de $1,705,000.
¿Cuánto dinero necesito al inicio para comprar una casa de 2 millones con banco?
Más que el enganche. Con 10% de enganche ($200,000) a 20 años, el simulador de CONDUSEF calcula un desembolso inicial de $323,500 a $365,380 en seis productos de bancos grandes (BBVA, Banorte Hipoteca Fuerte, Santander pagos fijos, HSBC pagos fijos, Scotiabank Valora y Banamex).
¿Qué tasa cobra el banco por una casa de 2 millones?
En el simulador de CONDUSEF, las tasas iniciales de seis productos de bancos grandes (BBVA, Banorte Hipoteca Fuerte, Santander pagos fijos, HSBC pagos fijos, Scotiabank Valora y Banamex) van de 10.60% a 14.00% para esta casa. En BBVA son 11.20%, con CAT de 13.6% y pago mensual inicial de $20,763.61.
¿Cuánto es el ISAI por una casa de 2 millones de pesos?
$35,721 en Hidalgo, $40,000 en Guerrero y en Chihuahua, y $54,839 en Guadalajara, donde la tarifa sube por tramos.
Fuentes
- Sociedad Hipotecaria Federal, boletín de prensa 05/2026 del 10 de agosto de 2026: valor promedio de avalúo y percentil 75 de enero a junio de 2026 (gob.mx/shf, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Reporte Tanda Casa 2026, costo de comprar casa en 30 ciudades de México, publicado el 21 de junio de 2026 (tandacasa.com/reporte/costo-casa-mexico-2026).
- CONDUSEF, Simulador de Crédito Hipotecario: vivienda de $2,000,000, enganche de $200,000 y 20 años, base de cálculo junio de 2026 (condusef.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- CONDUSEF, cuadro comparativo de crédito hipotecario del primer trimestre de 2026, actualizado el 14 de abril de 2026: comisión por apertura (condusef.gob.mx, consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Dataset ISAI 2026 de Tanda Casa (data/isai-2026.json), verificado contra cada ley el 12 de septiembre de 2026.
- Mensualidades de Tanda Casa: fórmula de los planes Promocional Baja y Tradicional Baja.
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