El precio del anuncio dice $1,500,000. Llegas a la firma con $1,500,000 y el notario te dice "te faltan $135,000". Bienvenido a comprar casa en México.
Si nunca has cerrado una compraventa de un inmueble, los gastos extras tienden a sorprender. Son 6 partidas obligatorias que en 2026 representan 8% a 11% sobre el precio publicado de la casa. Aquí van con números reales por entidad, y al final un comparativo de cómo cambian si compras con autofinanciamiento vs banco.
TL;DR
- Casa de $1.5M en CDMX 2026: suma $135K–$165K extras (9–11% sobre el precio).
- Los 6 gastos: ISAI, honorarios notariales, IVA del notario, avalúo, inscripción RPP, certificados.
- El más caro: ISAI 2.13–4.97% (CDMX) o 4.5% fijo (Edomex) sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo.
- Bueno saber: todos negociables o reducibles con planeación.
Los 6 gastos extras al comprar casa en México
Estos son los gastos que aparecen cuando ya estás frente al notario, en orden de mayor a menor impacto sobre el total.
1. ISAI — Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles
El gasto más grande y el que más varía por entidad. Es un impuesto estatal que se paga una sola vez al momento de escriturar y se calcula sobre el valor más alto entre tres referencias: el valor declarado en la operación, el valor catastral municipal y el avalúo bancario o comercial.
| Entidad | Tasa ISAI 2026 | ISAI sobre $1.5M |
|---|---|---|
| CDMX | 2.13–4.97% (escalonado) | ~$57,000 |
| Estado de México | 4.5% fijo | $67,500 |
| Jalisco | 2.0–2.5% | ~$33,750 |
| Nuevo León | 2.0–3.0% | ~$37,500 |
| Querétaro | 3.0% | $45,000 |
| Puebla | 2.5–3.6% | ~$45,750 |
Importante: las tasas se actualizan cada enero. Las cifras arriba son las vigentes en 2026 y deben confirmarse con la tesorería estatal antes de cerrar. Algunas entidades dan descuentos por primera vivienda o por escrituración dentro de los 30 días tras la operación.
2. Honorarios notariales
El notario es quien da fe pública del acto de compraventa y elabora la escritura. Sus honorarios están regulados por aranceles estatales pero son topes máximos, no precios fijos. Eso significa que sí puedes y debes cotizar con varios notarios — la diferencia entre uno y otro puede ser 20–30%.
En 2026 los honorarios típicos rondan 1.5% a 3.0% del valor de la operación, más IVA. Sobre una casa de $1.5M serían entre $22,500 y $45,000 de honorarios + $3,600–$7,200 de IVA.
3. Avalúo
El avalúo es un dictamen profesional que asigna valor al inmueble. Para escriturar necesitas un avalúo de un perito autorizado por la autoridad fiscal de la entidad o, si compras con crédito bancario, uno hecho por la unidad de valuación que el banco acepte. El costo en 2026:
- Avalúo catastral simple: $1,500 a $3,500
- Avalúo bancario / comercial: $5,000 a $12,000 según monto y zona
- Avalúo certificado para INFONAVIT/FOVISSSTE: $6,000 a $9,000
Un avalúo bien hecho te puede ahorrar dinero en ISAI: si el avalúo certifica un valor más bajo que el catastral, la autoridad puede aceptar el menor (depende del estado).
4. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP)
Una vez firmada la escritura ante notario, se inscribe en el RPP del estado para que la propiedad quede oficialmente a tu nombre. El costo va de $3,500 a $8,000 según entidad y monto. En CDMX se cobra por aranceles del Registro Público; en Edomex es porcentaje sobre el valor.
5. Certificados y constancias
Antes de firmar el notario debe verificar que el inmueble esté libre de gravámenes, al corriente del predial y del agua. Los certificados que solicita:
- Certificado de libertad de gravámenes: $400 a $1,200
- Constancia de no adeudo predial: $200 a $600
- Constancia de no adeudo de agua: $200 a $500
- Certificado de zonificación / uso de suelo: $800 a $2,000
En total son $1,600 a $4,300 por trámites menores que se sienten como nada hasta que los sumas.
6. Derecho de adjudicación o comisión de apertura (variable)
Aquí depende de cómo financies la compra:
- Crédito bancario: comisión de apertura entre 1% y 2% del monto otorgado. Para un crédito de $1.2M serían $12,000–$24,000.
- INFONAVIT / FOVISSSTE: tienen costos administrativos menores ($3,000–$6,000) pero suelen incluirse en la apertura.
- Tanda Casa (autofinanciamiento inmobiliario): derecho de adjudicación de 2.5% sobre el PAI + IVA, pagadero antes de la entrega. Sobre $1.5M: $37,500 + IVA. Está en el contrato registrado en PROFECO y no cambia.
- Compra de contado: $0 — no hay comisión de financiamiento.
Suma total: una casa de $1.5M en CDMX 2026
Junta todo el desglose:
| Concepto | Mínimo | Máximo |
|---|---|---|
| Precio de la casa | $1,500,000 | $1,500,000 |
| ISAI | $32,000 | $74,500 |
| Honorarios notariales + IVA | $26,100 | $52,200 |
| Avalúo | $5,000 | $12,000 |
| Inscripción RPP | $3,500 | $8,000 |
| Certificados y constancias | $1,600 | $4,300 |
| Total a pagar | $1,568,200 | $1,651,000 |
| % extra sobre precio | +4.5% | +10.1% |
El rango aplica para CDMX. En Edomex el ISAI fijo (4.5%) sube el escenario mínimo hasta ~$132K extras. Para Jalisco, NL o Querétaro los gastos extras totales típicamente caen entre 6% y 8%.
Cómo cambia el total si la casa cuesta más (o menos)
Los gastos extras NO escalan linealmente. En casas baratas, los gastos fijos (certificados, RPP) representan más porcentaje. En casas caras, el ISAI es el que domina.
| Precio casa | Gastos extras (CDMX) | % sobre precio | Total a pagar |
|---|---|---|---|
| $500,000 | $45,000–$55,000 | 9–11% | $555,000 |
| $1,000,000 | $65,000–$95,000 | 6.5–9.5% | $1,095,000 |
| $1,500,000 | $68,000–$151,000 | 4.5–10.1% | $1,651,000 |
| $3,000,000 | $200,000–$320,000 | 6.7–10.7% | $3,320,000 |
| $5,000,000 | $350,000–$565,000 | 7.0–11.3% | $5,565,000 |
Banco hipotecario vs Tanda Casa: qué gastos cambian
Los 6 gastos de arriba aplican igual sin importar cómo financies. Las diferencias están en lo que cobra el operador del financiamiento.
Con banco hipotecario
- Comisión de apertura: 1.0% a 2.0% sobre el monto del crédito.
- Avalúo bancario obligatorio: $6,000 a $12,000 (lo paga el cliente aunque el banco lo elija).
- Investigación de buró y trámites: $1,500 a $3,000.
- Enganche obligatorio: 10% a 20% del valor de la casa en efectivo. Sobre $1.5M son $150,000 a $300,000.
- Seguros de daños y vida: incluidos en mensualidad. Suman aproximadamente 0.5–1% anual del valor financiado.
Total típico de costos extras con banco para una casa de $1.5M: $310,000 a $550,000 entre enganche, comisiones, avalúo y trámites — además del 9–11% por escrituración.
Con autofinanciamiento inmobiliario (Tanda Casa)
- Derecho de adjudicación: 2.5% del PAI + IVA. Sobre $1.5M son $37,500 + IVA.
- APEX (aportación previa extraordinaria): opcional en planes Tradicional, mínimo 20% en planes Promocional.
- Seguro de vida: incluido en la mensualidad (factor 0.065% sobre monto total).
- Sin enganche obligatorio en planes Tradicional.
- Sin consulta a buró ni avalúo bancario obligatorio para entrar al plan.
Total típico de costos extras con autofinanciamiento para una casa de $1.5M: $37,500 + IVA al adjudicarse, más los 6 gastos de escrituración cuando reciba el inmueble. Si decides aportar APEX 20% para adjudicarte rápido, son $300,000 que se acreditan al monto financiado — no es un gasto perdido.
5 maneras prácticas de pagar menos en gastos extras
- Cotiza con 3+ notarios. Los aranceles son topes máximos. He visto diferencias de $15,000–$25,000 entre el más caro y el más barato del mismo estado.
- Usa el valor más bajo permitido por ley. Si el valor catastral es menor al de operación y la diferencia es razonable, escritúrate al catastral (mientras la ley estatal lo permita). Reduce el ISAI proporcionalmente.
- Revisa programas de subsidio. En 2026 el programa Vivienda para el Bienestar (CONAVI) cubre hasta cierto monto de gastos de escrituración para primeras viviendas de hasta cierto valor. Pregunta en la delegación.
- Pide al vendedor que asuma parte. Es costumbre que el comprador pague todo, pero NO es ley. En mercados de compradores puedes negociar 50/50 en algunos rubros.
- Escritura rápido tras la operación. Varios estados penalizan con recargos si te tardas más de 30 días en escriturar después de la compraventa. Hazlo en cuanto puedas.
La pregunta correcta antes de comprar
Cuando alguien me pregunta "¿cuánto necesito para comprar una casa de $1.5M?", la respuesta honesta no es $1.5M. Es $1.65M en CDMX o Edomex, $1.6M en Jalisco/NL/QRO, más entre $0 y $300K de enganche según el tipo de financiamiento.
Esto NO debe paralizarte. Debe servir para que llegues a la firma con el dinero suficiente y sin sorpresas. La mayoría de quienes pierden una compraventa en México la pierden porque calcularon el precio sin los gastos extras.
Si quieres ver cuánto de mensualidad te toca según el monto del inmueble y el tipo de plan, prueba el cotizador de /mi-plan o explora qué plan te conviene respondiendo 8 preguntas.