TL;DR
- La tasa general de la LIVA es 16%; la base y las exenciones se revisan por la operación concreta.
- Artículo 9: suelo y construcción destinada a casa habitación tienen supuestos de exención; la parte comercial conserva su tratamiento.
- Artículo 20: renta exclusivamente habitacional exenta, con excepciones para inmuebles amueblados y hospedaje. IVA cobrado e ingreso disponible se separan.
Dos inmuebles con el mismo precio anunciado pueden dejarte una cuenta de compra diferente. También dos rentas parecidas pueden contener importes distintos para impuestos. La comparación empieza por saber qué compras y para qué se usa, antes de proyectar una rentabilidad. Abrimos Cámara de Diputados, Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 1, 9 y 20, páginas 1, 20 y 36 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026). La guía de FIBRAs en México compara un vehículo de inversión distinto; aquí confrontamos la compra directa de un local con una vivienda para arrendar, separando cada operación.
Dos inmuebles, con tres preguntas para cada uno
Identifica la operación y el régimen aplicable.
El destino y el alcance documentado importan.
Fuente: Cámara de Diputados, Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 1, 9 y 20, páginas 1, 20 y 36 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026)
Después de separar suelo, construcción e impuestos, compara el monto de tu plan para adquirir el inmueble.
Comparar plan para mi inmuebleLa tasa general del artículo 1 es 16%. La ley prevé operaciones específicas en las que no se paga el impuesto. Usar la misma tasa sobre cualquier precio anunciado omite esas distinciones. Tampoco basta el nombre “vivienda” en un anuncio para definir cómo se renta o qué parte se utiliza comercialmente. El cuadro identifica las preguntas que deben resolverse con documentación, desglose de valores y asesoría fiscal de la operación, sin presentar un tratamiento particular como si fuera universal.
Al comprar, el suelo se distingue de la construcción
| Elemento de compra | Regla de referencia | Dato que necesitas |
|---|---|---|
| Suelo | Artículo 9 I: exención | Valor separado del terreno |
| Construcción habitacional | Artículo 9 II: exención | Destino o uso habitacional |
| Construcción comercial | Revisar base gravada y tasa general | Desglose y operación concreta |
| Inmueble mixto | Exención de la parte habitacional | Valores por parte y destino |
Fuente: Cámara de Diputados, Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 1, 9 y 20, páginas 1, 20 y 36 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026)
El artículo 9 distingue el suelo de las construcciones adheridas y de su destino. En un inmueble con varios usos, la exención habitacional se refiere a la parte correspondiente. Por eso, cuando un local incluye terreno, no aplicamos IVA por automatismo al precio entero. La propuesta de compra debe permitir reconocer los valores pertinentes y los impuestos calculados para esa operación. La excepción de construcción para casa habitación no comprende hoteles, según el propio artículo. La comparación necesita esas diferencias antes de llegar a una cifra final.
Un ejemplo con el terreno separado
Como ejercicio hipotético, piensa en un precio antes de IVA de $1,500,000, desglosado en $500,000 de suelo y $1,000,000 de construcción comercial. Si para esa operación la base gravada es la construcción indicada y corresponde la tasa general, el cálculo es $1,000,000 × 16% = $160,000. El desembolso de precio más ese IVA sería $1,660,000, antes de otros gastos de compra. Son datos ilustrativos elegidos para explicar la base, no un avalúo ni una cotización de un local.
El desglose real debe comprobarse en la operación concreta; aquí no fija proporciones entre suelo y edificio. Para organizar el presupuesto total puedes abrir la calculadora de costo total de compra y revisar el presupuesto de cierre. Que una parte esté exenta de IVA no suprime por asociación los impuestos de adquisición ni otros gastos que correspondan al inmueble. Cada concepto conserva su fuente y su base de cálculo.
Al rentar, importa el destino efectivo
El artículo 20 II trata inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación. Cuando hay varios usos, distingue la parte habitacional. La misma disposición excluye de esa exención los inmuebles o partes proporcionados amueblados y los destinados a hoteles o casas de hospedaje. Por tanto, la decisión entre renta tradicional, amueblada y hospedaje necesita revisar más que el monto anunciado. El uso comercial también tiene su cuenta. Para entender el proyecto habitacional completo está comprar departamento para rentar.
| Renta mensual hipotética | IVA al 16% en caso gravado | Total cobrado en ese supuesto |
|---|---|---|
| $8,000 | $1,280 | $9,280 |
| $12,000 | $1,920 | $13,920 |
| $20,000 | $3,200 | $23,200 |
Fuente: Cámara de Diputados, Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 1, 9 y 20, páginas 1, 20 y 36 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026). Cálculo propio para una base de renta gravada sin IVA. No aplica como tabla universal de renta habitacional.
El IVA trasladado no equivale a rendimiento libre
Si una renta gravada se pacta antes de IVA, el impuesto cobrado se identifica por separado del importe de la renta. El monto disponible requiere revisar obligaciones, gastos y el tratamiento de cada operación. El acreditamiento depende de requisitos y situación fiscal; este ejemplo no lo presenta como descuento automático del costo de compra. La guía de compra con ingresos por rentas aborda la capacidad para una nueva vivienda a partir de ingresos arrendados, mientras aquí separamos impuesto y flujo del inmueble.
IVA e ISR son cuentas diferentes
El artículo 115 de la LISR publicado por el SAT enumera deducciones de arrendamiento y una opción bajo sus condiciones: SAT, LISR, artículo 115, deducciones para ingresos por arrendamiento, según régimen y requisitos (sat.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026). Esa regla corresponde al ISR, no decide por sí sola la exención de IVA. En el análisis de inversión conserva ingresos, gastos deducibles según tu régimen e IVA en renglones distinguibles. Un inmueble puede tener un tratamiento habitacional en una operación y requerir otra revisión por su uso posterior. La calculadora de rendimiento inmobiliario ayuda a comparar escenarios introduciendo tus datos, sin reemplazar el cálculo fiscal concreto.
Qué compra quieres financiar
Si quieres el local donde ya trabajas, existe otra decisión: comprarlo después de pagar un traspaso. Si estás formando capital con tu actividad creativa, puedes revisar regalías de libros y planeación de compra. Para elegir entre inmuebles pregunta qué precio es antes de impuestos, qué partes forman el inmueble, qué renta podrías sostener y qué gastos tendrás incluso durante periodos sin arrendatario. La financiación se revisa con el propósito de adquisición y el presupuesto propio disponible, sin depender solamente de una renta futura estimada.
Tanda Casa permite adquirir inmuebles con escrituras, incluidos locales. Compara el precio y el presupuesto que corresponda al inmueble elegido. El plan Promocional Baja requiere 20% de entrada; Tradicional Baja sirve para comparar sin enganche. Las mensualidades de referencia son iniciales y se calculan con el motor del sitio; CAT 6.0%. Ninguno de esos cálculos supone que se financia automáticamente todo concepto fiscal o comercial: el asesor revisa contigo el monto solicitado y los recursos propios para completar la compra.
| Monto de compra a comparar | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,250,000 | $6,371/mes | $10,702/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Compara el plan para el inmueble elegido
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Con el desglose del inmueble, compara tu plan de adquisición y dinos cuánto puedes pagar al mes.
Tanda Casa es la marca comercial de Planea Tu Bien, S.A. de C.V., fundada en 2009. Regulado por PROFECO y autorizado por Secretaría de Economía. Dinos cuánto puedes pagar al mes para revisar el plan de tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿El local paga IVA sobre todo el precio?
Hay que separar suelo y construcción, identificar base y operación. El suelo está contemplado en la exención del artículo 9 I.
¿Comprar una vivienda tiene el mismo IVA que un local?
La construcción destinada o utilizada para casa habitación tiene el supuesto de exención del artículo 9 II; los usos comerciales se revisan por separado.
¿Toda renta habitacional está exenta?
El artículo 20 II distingue destino habitacional y contiene excepciones para inmuebles amueblados y hospedaje, entre otras condiciones de la operación.
¿El IVA de la compra es una rebaja automática?
El acreditamiento depende de requisitos y situación fiscal. La guía no lo incorpora como reducción automática del presupuesto.
¿Puedo comparar un plan para comprar un local?
Tanda Casa permite adquisición de inmuebles con escrituras, incluidos locales. Revisa monto, recursos propios y mensualidad inicial en el cotizador.
Fuentes
- Cámara de Diputados, Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 1, 9 y 20, páginas 1, 20 y 36 (diputados.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026)
- SAT, LISR, artículo 115, deducciones para ingresos por arrendamiento, según régimen y requisitos (sat.gob.mx, consultado el 13 de octubre de 2026)
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Elige el inmueble con su presupuesto completo
Separa precio, impuestos y flujo de renta. Después dinos cuánto puedes pagar al mes para revisar tu plan de compra.
Comparar plan para mi inmuebleDel mismo tema: Casa con local comercial: qué revisar antes de comprar, Cambio de ciudad: vender o rentar tu casa en 2026, ¿Comprar o rentar casa? Cuándo conviene cada una (2026) y Comprar un dúplex para vivir en uno y rentar el otro. Y para ver cómo se paga, Compra tu casa pagando lo que hoy pagas de renta o calcula tu plan con tu propio monto.