TL;DR
- Una sola ley para los 51 municipios: la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León fija la revisión de planos (art. 52) y la licencia de uso de suelo o edificación (art. 52 bis) en cuotas; con la desindexación, cada cuota vale una UMA: $117.31 en 2026.
- Casa de hasta 150 m² cerrados (tercera categoría): 0.042 cuotas por m² cerrado ($4.93) y 0.021 por m² abierto; el mínimo es de 2.5 cuotas ($293.27).
- Inicio de trámite y licencia: 16.80 cuotas cada uno en el rango de 100 a 250 m² ($1,970.81). Las casas-habitación están exentas de la cuota complementaria por m².
- Ejemplo: casa de 120 m² cerrados y 20 abiertos, con 40 m de barda: 41.132 cuotas, unos $4,825.19.
Si vas a construir en Monterrey, Guadalupe, Apodaca, San Nicolás, Escobedo, Santa Catarina, García o Juárez, el cobro de la licencia sale de la misma ley: la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, que el Congreso del estado expidió en 1974 y cuya última reforma se publicó el 25 de enero de 2023. Lo que puede cambiar de un municipio a otro es el trámite, que cada uno ordena con su reglamento de construcción, y si te piden estudios o dictámenes adicionales. Los derechos por revisar planos y dar la licencia son los de esta ley. El panorama de todos los permisos de una obra en el país está en permisos y licencias para construir; el costo de construir por metro cuadrado, en la tabla de costo por estado.
Qué es una "cuota" y cuánto vale en 2026
El artículo 10 bis de la ley dice que una cuota es "la cantidad equivalente al salario mínimo general diario vigente en el área geográfica del Municipio". Desde la reforma constitucional de 2016, las leyes que usan el salario mínimo como unidad de cuenta se leen con la Unidad de Medida y Actualización: el transitorio tercero del decreto dice que esas menciones "se entenderán referidas a la Unidad de Medida y Actualización". El INEGI fijó la UMA de 2026 en $117.31 diarios, vigente desde el 1 de febrero. Ese es el valor de una cuota en las tablas de esta página.
Revisión de planos: cuatro categorías
La fracción I del artículo 52 cobra el examen y aprobación de planos por metro cuadrado de cada planta. La categoría depende del uso y del tamaño:
| Categoría | Cuotas | En pesos de 2026 |
|---|---|---|
| Primera: residencias de más de 500 m² cerrados, oficinas y comercios | 0.1526 por m² | $17.90 por m² |
| Segunda: lo que no cae en primera, tercera ni cuarta (por ejemplo, una casa de 151 a 500 m² cerrados) | 0.1022 por m² | $11.99 por m² |
| Tercera: casa-habitación de hasta 150 m² cerrados por vivienda, construcción cerrada | 0.042 por m² | $4.93 por m² |
| Tercera: casa-habitación de hasta 150 m² cerrados por vivienda, construcción abierta | 0.021 por m² | $2.46 por m² |
| Cuarta: bardas, en cualquier categoría | 0.0518 por metro lineal | $6.08 por metro lineal |
Fuente: Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, artículo 52, fracción I, incisos a) a d), reformados P.O. 30-12-2016, última reforma P.O. 25-01-2023, H. Congreso del Estado de Nuevo León (hcnl.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026); cuota = UMA diaria de $117.31.
Dos reglas del mismo artículo cambian la cuenta. Ningún cobro por planos es menor a 2.5 cuotas ($293.27), así que un cuarto de 20 m² paga el mínimo aunque la multiplicación dé menos. Y el límite de la tercera categoría es de 150 m² cerrados por vivienda: una casa de 200 m² ya no cae ahí sino en la segunda, a 0.1022 cuotas por m², más del doble.
Inicio de trámite y licencia: cinco rangos
El artículo 52 bis cobra dos conceptos con la misma tarifa: el inicio de trámite de licencia de uso de suelo o de edificación (fracción II) y la licencia misma (fracción III). La ley dice que se cobran "por unidad de edificación o vivienda o por superficie de terreno"; con cuál de las dos medidas te ubica lo define el municipio en ventanilla.
| Rango | Cuotas por concepto | En pesos de 2026 |
|---|---|---|
| Hasta 100 m² | 8.40 | $985.40 |
| Más de 100 y hasta 250 m² | 16.80 | $1,970.81 |
| Más de 250 y hasta 500 m² | 25.20 | $2,956.21 |
| Más de 500 y hasta 1,000 m² | 33.60 | $3,941.62 |
| Más de 1,000 m² | 42.00 | $4,927.02 |
Fuente: Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, artículo 52 bis, fracciones II y III, última reforma P.O. 25-01-2023, H. Congreso del Estado de Nuevo León (hcnl.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
La fracción III agrega una cantidad complementaria por m² de construcción, de 0.112 a 0.532 cuotas, y enseguida aclara: "Las casas-habitación estarán exentas del pago de este derecho". Si construyes tu casa, ese renglón no aplica. La fracción I del mismo artículo 52 bis cobra 2.80 cuotas ($328.47) por la información de factibilidad y lineamientos de uso de suelo, si el municipio te la pide antes de ingresar el proyecto.
Cuánto paga una casa de 120 m² con barda
Ejemplo: casa de 120 m² de construcción cerrada y 20 m² abiertos (cochera techada sin muros y terraza), en un terreno de 160 m², con 40 metros de barda. Con el rango de 100 a 250 m²:
| Concepto | Cuotas | Pesos de 2026 |
|---|---|---|
| Revisión de planos: 120 m² cerrados × 0.042 + 20 m² abiertos × 0.021 | 5.460 | $640.51 |
| Revisión de planos de la barda: 40 m × 0.0518 | 2.072 | $243.07 |
| Inicio de trámite de licencia, rango de 100 a 250 m² | 16.800 | $1,970.81 |
| Licencia de uso de suelo o de edificación, rango de 100 a 250 m² | 16.800 | $1,970.81 |
| Total | 41.132 | $4,825.19 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con las cuotas de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, artículos 52 y 52 bis, última reforma P.O. 25-01-2023, H. Congreso del Estado de Nuevo León (hcnl.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026) y la UMA de $117.31.
Si la misma casa tuviera 200 m² cerrados, la revisión de planos subiría a 20.44 cuotas por estar en la segunda categoría, y el total sin barda sería de 54.04 cuotas, unos $6,339.43. El salto no está en el trámite sino en la categoría: vale la pena saber de qué lado de los 150 m² cerrados queda tu proyecto antes de ingresarlo.
Lo que la ley no permite cobrar
El artículo 52 cierra con una regla que conviene tener a la mano: "En materia de construcciones y urbanizaciones, no se cobrará derecho alguno por cualquier servicio prestado por la Autoridad Municipal, diverso a los señalados expresamente en esta Ley". Los honorarios del perito o del director responsable que firme tus planos sí se pagan, pero son un servicio privado, no un derecho municipal. Si vas a dividir el terreno antes de construir, la misma ley cobra 42 cuotas por cada lote resultante, con una tarifa reducida de 4.20 cuotas para predios chicos o de herencia que cumplan sus requisitos.
La licencia frente a la obra y la escritura
Para la casa de 120 m² la licencia ronda $4,825. La obra negra de una casa de ese tamaño, con precios del tabulador de la Ciudad de México, ronda $412,611, unos $3,438 por m² (la cuenta completa está en obra negra por m²): la licencia es poco más de 1% de esa partida. Si además vas a comprar el terreno, el costo de escriturar en la zona metropolitana está en gastos de escrituración en Monterrey y el arancel del notario en arancel notarial de Nuevo León. Para comparar con otra entidad que cobra en pesos fijos, mira la licencia en Puebla capital.
De la licencia a la casa terminada
Tanda Casa financia la construcción en terreno con escrituras: es un crédito que empiezas pagando poco, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO. Lo que necesitamos saber es cuánto cuesta la obra y cuánto puedes pagar al mes:
| Costo total de la obra | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $800,000 | $4,077/mes | $6,850/mes |
| $1,200,000 | $6,116/mes | $10,274/mes |
| $1,800,000 | $9,174/mes | $15,412/mes |
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¿Cuánto pagarías al mes por tu obra?
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Tu siguiente paso
Separa los m² cerrados de los abiertos, mide la barda, ubica tu categoría y tu rango, y multiplica por la UMA vigente. Con la licencia en el presupuesto, pon el costo total de la obra en el cotizador o escríbenos por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la licencia de construcción en Monterrey en 2026?
Monterrey cobra con la Ley de Hacienda para los Municipios de Nuevo León. Una casa de 120 m² cerrados y 20 abiertos, con 40 m de barda y rango de 100 a 250 m², suma 41.132 cuotas: unos $4,825.19 con la UMA de 2026.
¿Cuánto vale una cuota en Nuevo León en 2026?
La ley define la cuota como un salario mínimo diario, pero por la desindexación de 2016 se lee como una UMA: $117.31 desde el 1 de febrero de 2026.
¿Cuánto cobran por revisar los planos de una casa?
En tercera categoría (casa de hasta 150 m² cerrados por vivienda), 0.042 cuotas por m² cerrado y 0.021 por m² abierto, con un mínimo de 2.5 cuotas ($293.27).
¿La casa-habitación paga la cuota complementaria por m²?
No. El artículo 52 bis, fracción III, dice que las casas-habitación están exentas de esa cantidad complementaria, que va de 0.112 a 0.532 cuotas por m².
¿Cuánto cuesta el permiso para una barda en Nuevo León?
La revisión de planos de la barda es de 0.0518 cuotas por metro lineal ($6.08); 40 metros suman unos $243.07, con el mínimo de 2.5 cuotas si la barda es corta.
Fuentes
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, artículos 10 bis, 52 y 52 bis, última reforma P.O. 25-01-2023, H. Congreso del Estado de Nuevo León (hcnl.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- INEGI, Unidad de Medida y Actualización 2026: $117.31 diaria, $3,566.22 mensual y $42,794.64 anual, vigente desde el 1 de febrero de 2026 (inegi.org.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Decreto de reforma constitucional en materia de desindexación del salario mínimo, DOF 27-01-2016, transitorio tercero (dof.gob.mx, consultado el 8 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
La licencia cuesta poco; la obra es lo grande
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