TL;DR
- La construcción que no tuvo manifestación se regulariza con el registro de obra ejecutada: la alcaldía lo concede si se demuestra que la obra cumple el Reglamento (artículo 72).
- Pide: responsiva de un Director Responsable de Obra, constancia de alineamiento y número oficial, toma de agua y albañal legales, y planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones de lo construido; después, una visita a la obra.
- Derechos 2026 por el área nueva: $447 + $23 por m² si la casa queda tipo A; $816 + $77 por m² si pasa de 120 m² (Código Fiscal, artículo 185). Además, el Reglamento cobra al propietario entre 5% y 10% del valor de esa construcción, según avalúo (artículo 253).
- Ya registrada, esa construcción es la base del predial (Código Fiscal, artículo 132). Lo que se negocia es quién regulariza y cuándo: antes o después de firmar.
Es de lo más común en la Ciudad de México: la casa se compró hace años con 90 m² de construcción, luego se le levantó un cuarto arriba, se techó el patio o se cerró la cochera, y nunca se registró. El vendedor te dice que "eso no importa" y la escritura dice una cosa y la casa otra. No es motivo para descartar la casa, pero sí para saber qué hace falta antes de firmar. Si la casa ni siquiera tiene escritura, eso es otro problema, y está en comprar casa sin escriturar.
Qué es el registro de obra ejecutada
El artículo 72 del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal dice que cuando una obra se hizo sin registro de manifestación de construcción y se demuestra que cumple con el Reglamento, con las demás leyes y con los programas de desarrollo urbano, la autoridad concede el registro de obra ejecutada al propietario o poseedor. Es el trámite que pone en regla lo que ya está construido.
El primer filtro es que la ampliación cumpla: que respete los niveles, el área libre y el uso de suelo que permite la zonificación del predio. Si la casa se pasó de niveles, el registro no procede tal cual. Para saber qué permite tu predio, lee cuántos niveles puedes construir en la CDMX.
Lo que pide
El artículo 72 pone dos pasos. Primero, una solicitud con la responsiva de un Director Responsable de Obra (y corresponsables, si aplica). Segundo, acompañarla de:
- Constancia de alineamiento y número oficial vigente.
- Acreditar la legal instalación de la toma de agua y de la conexión del albañal.
- Planos de la obra ejecutada: arquitectónicos, estructurales y de instalaciones (incluido el calentador solar, en su caso).
- Los demás documentos que el Reglamento pide para registrar una manifestación de construcción.
Con eso, la autoridad revisa, hace una visita a la obra para constatar que lo construido coincide con los planos y autoriza el registro previo pago de derechos. La alcaldía Iztapalapa, por ejemplo, publica en su ficha del trámite la lista que pide en ventanilla: el formato firmado, la constancia de adeudos de predial y agua al corriente, un avalúo hecho por un valuador registrado ante la Secretaría de Finanzas y la identificación, además de lo del artículo 72.
| Requisito | Dónde está |
|---|---|
| Responsiva del Director Responsable de Obra | Reglamento, art. 72-I |
| Constancia de alineamiento y número oficial | Reglamento, art. 72-II |
| Toma de agua y albañal legales | Reglamento, art. 72-II |
| Planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones de lo construido | Reglamento, art. 72-II |
| Visita de la autoridad a la obra | Reglamento, art. 72 |
| Predial y agua al corriente; avalúo de valuador registrado | Ficha del trámite en Iztapalapa |
Fuente: Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, artículo 72, última reforma en la Gaceta Oficial de la CDMX del 19 de abril de 2021, texto publicado por la PAOT (PDF en paot.org.mx, consultado el 5 de octubre de 2026); Alcaldía Iztapalapa, ficha del trámite "Registro de obra ejecutada" (requisitos, fundamento y artículos del Código Fiscal que fijan el costo) (iztapalapa.cdmx.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
Cuánto se paga en 2026
La ficha de Iztapalapa remite el costo a los artículos 181, 182, 185, 300, 301 y 302 del Código Fiscal. El que pesa para una ampliación es el 185, que en ampliaciones cobra solo por el área que se amplía. El tipo de manifestación depende del total: si la casa con la ampliación no pasa de 120 m² y dos niveles, es tipo A; si pasa, tipo B (Reglamento, artículo 51):
| Caso | Cálculo | Derechos 2026 |
|---|---|---|
| Casa de 80 m² escriturados + 30 m² de ampliación (110 m², tipo A) | $447 + 30 m² × $23 | $1,137 |
| Casa de 90 m² escriturados + 40 m² de ampliación (130 m², tipo B) | $816 + 40 m² × $77 | $3,896 |
Fuente: cálculo Tanda Casa con el Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 185, versión 26.1 de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, cuotas reformadas en la Gaceta Oficial de la CDMX del 19 de diciembre de 2025 (PDF en data.consejeria.cdmx.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026). Tipo según el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, artículo 51, última reforma en la Gaceta Oficial de la CDMX del 19 de abril de 2021, texto publicado por la PAOT (PDF en paot.org.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
Hay un segundo pago que pesa más. El artículo 253 del Reglamento cobra al propietario o poseedor del 5% al 10% del valor de las construcciones hechas sin registro, según el avalúo de un valuador registrado. Si los 40 m² de la ampliación se valúan en $320,000 (supuesto nuestro, unos $8,000 por m²), serían entre $16,000 y $32,000. A eso se suman el Director Responsable de Obra y los planos, que cobra cada profesional; para darte una idea del plano, mira cuánto cuesta un plano arquitectónico.
Lo que cambia ya registrada
El penúltimo párrafo del artículo 132 del Código Fiscal dice que, en los inmuebles a los que se otorgó el registro de obra ejecutada por no tener manifestación, ese registro es el documento que sirve de base para el cobro del predial. Es decir, los metros que hoy no pagan predial lo pagarán. A cambio, la construcción queda con un documento oficial, que es lo que necesitan el valuador, el notario y quien te financie para reconocerla.
Cómo negociar la compra
Con la casa en este estado hay tres caminos, y conviene dejarlo por escrito en el contrato:
- El vendedor regulariza antes de firmar. Es lo más limpio: compras lo que dice la escritura y lo que dice el registro.
- Se descuenta del precio. Con el monto de los derechos, el porcentaje del artículo 253 y los honorarios estimados, tú haces el trámite después de comprar.
- Se compra por lo escriturado. El precio se negocia sobre los metros con papeles, y la ampliación queda como algo que tú regularizas.
Antes de decidir, revisa el estado físico de la ampliación: una construcción hecha sin plano puede necesitar refuerzos para pasar la visita. La guía para comprar una casa vieja para remodelar ayuda a ver qué revisar. Y si tú vas a ampliar después, hazlo con manifestación desde el principio: lo que cuesta está en la manifestación de construcción CDMX 2026.
Comprar la casa con un plan
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| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
| $2,200,000 | $11,213/mes | $18,836/mes |
| $3,000,000 | $15,290/mes | $25,686/mes |
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Tu siguiente paso
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se regulariza una construcción que no está en la escritura en CDMX?
Con el registro de obra ejecutada (Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, artículo 72): solicitud con responsiva de un Director Responsable de Obra, constancia de alineamiento y número oficial, toma de agua y albañal legales y planos de lo construido. La autoridad visita la obra y autoriza el registro con el pago de derechos.
¿Cuánto cuesta el registro de obra ejecutada en CDMX en 2026?
Los derechos por el área ampliada son $447 + $23 por m² si la casa queda tipo A, o $816 + $77 por m² si pasa de 120 m² (Código Fiscal, artículo 185). Además, el artículo 253 del Reglamento cobra al propietario del 5% al 10% del valor de esa construcción según avalúo.
¿Puedo comprar una casa con ampliaciones sin registrar?
Sí, si la casa tiene escritura. Lo que conviene es acordar por escrito quién regulariza: el vendedor antes de firmar, tú después con un descuento en el precio, o comprar por los metros escriturados.
¿La construcción regularizada paga predial?
Sí. El artículo 132 del Código Fiscal de la CDMX dice que el registro de obra ejecutada es el documento que sirve de base para el cobro del predial de esa construcción.
¿Qué pasa si la ampliación no cumple la zonificación?
El artículo 72 concede el registro solo si se demuestra que la obra cumple el Reglamento y los programas de desarrollo urbano. Si la casa se pasó de niveles o de área construida permitida, el registro no procede tal cual.
Fuentes
- Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, artículos 51, 72 y 253, última reforma en la Gaceta Oficial de la CDMX del 19 de abril de 2021, texto publicado por la PAOT (PDF en paot.org.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículos 132 y 185, versión 26.1 de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, cuotas reformadas en la Gaceta Oficial de la CDMX del 19 de diciembre de 2025 (PDF en data.consejeria.cdmx.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
- Alcaldía Iztapalapa, ficha del trámite "Registro de obra ejecutada" (requisitos, fundamento y artículos del Código Fiscal que fijan el costo) (iztapalapa.cdmx.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
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